Bên cạnh quyền sở hữu, Bộ luật Dân sự (viết tắt BLDS) năm 2015 đã bổ sung quyền khác đối với tài sản. Theo Điều 159 BLDS năm 2015 thì quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác, bao gồm: quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt.

Trong đó, về mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản về thực hiện quyền và thời điểm chuyển quyền, BLDS đã quy định:

– Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp BLDS, luật khác có liên quan quy định; quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp BLDS, luật khác có liên quan quy định khác;

– Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại BLDS, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác; chủ thể có quyền khác đối với tài sản cũng phải chịu rủi ro về tài sản trong phạm vi quyền của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác với chủ sở hữu tài sản hoặc BLDS, luật khác có liên quan quy định khác;

– Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của BLDS, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao.

Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản. Trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Về bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản (Điều 163-Điều 170): BLDS năm 2015 cơ bản kế thừa các quy định về bảo vệ quyền sở hữu trong BLDS năm 2005. Tuy nhiên, để làm rõ hơn việc bảo vệ quyền khác đối với tài sản, BLDS năm 2015 quy định chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật; chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó. Đồng thời, để tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn, thuận lợi hơn cho việc khai thác, sử dụng một cách hiệu quả các tài sản, các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và để tạo cơ chế pháp lý để các chủ thể không phải là chủ sở hữu thực hiện quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác, bảo đảm khai thác được nhiều nhất lợi ích trên cùng một tài sản, bảo đảm trật tự, ổn định các quan hệ có liên quan, Bộ luật sửa đổi quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 2005 và bổ sung quy định về quyền hưởng dụng, quyền bề mặt:

* Về quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 245 – Điều 256):

 Bộ luật quy định quyền này theo cách tiếp cận điều chỉnh mối quan hệ giữa hai bất động sản, theo đó:

– Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền);

– Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc;

– Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

– Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo nguyên tắc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền; không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn;

– Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này;

– Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người; việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; theo thỏa thuận của các bên và trường hợp khác theo quy định của luật.

* Về quyền hưởng dụng (Điều 257 – Điều 266): 

Là quyền mới được bổ sung:

– Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định;- Quyền hưởng dụng có thể được xác lập theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc; quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác; quyền hưởng dụng đã được xác lập có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác;

– Cá nhân, pháp nhân đều có thể là chủ thể có quyền hưởng dụng. Thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân;

– Người hưởng dụng có quyền tự mình hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối tượng của quyền hưởng dụng; người hưởng dụng có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng trong thời gian quyền này có hiệu lực, trường hợp quyền hưởng dụng chấm dứt mà chưa đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức thì khi đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức, người hưởng dụng được hưởng giá trị của hoa lợi, lợi tức thu được tương ứng với thời gian người đó được quyền hưởng dụng; yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản để bảo đảm không bị suy giảm đáng kể dẫn tới tài sản không thể sử dụng được hoặc mất toàn bộ công dụng, giá trị của tài sản; trường hợp thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ sở hữu tài sản thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu tài sản hoàn trả chi phí; người hưởng dụng có quyền cho thuê quyền hưởng dụng trong thời hạn của quyền hưởng dụng;

– Người hưởng dụng có nghĩa vụ tiếp nhận tài sản theo hiện trạng và thực hiện đăng ký nếu luật có quy định; khai thác tài sản phù hợp với công dụng, mục đích sử dụng của tài sản; giữ gìn, bảo quản tài sản như tài sản của mình; bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ để bảo đảm cho việc sử dụng bình thường; khôi phục tình trạng của tài sản và khắc phục các hậu quả xấu đối với tài sản do việc không thực hiện tốt nghĩa vụ của mình phù hợp với yêu cầu kỹ thuật hoặc theo tập quán về bảo quản tài sản; hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu khi hết thời hạn hưởng dụng;

– Chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập; yêu cầu Tòa án truất quyền hưởng dụng trong trường hợp người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình; không được cản trở, thực hiện hành vi khác gây khó khăn hoặc xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người hưởng dụng; thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản để bảo đảm không bị suy giảm đáng kể dẫn tới tài sản không thể sử dụng được hoặc mất toàn bộ công dụng, giá trị của tài sản;

– Quyền hưởng dụng chấm dứt khi thời hạn của quyền hưởng dụng đã hết; theo thỏa thuận của các bên; người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng; người hưởng dụng từ bỏ hoặc không thực hiện quyền hưởng dụng trong thời hạn do luật quy định; tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn; theo quyết định của Tòa án hoặc căn cứ khác theo quy định của luật.

Khi chấm dứt quyền hưởng dụng thì tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng phải được hoàn trả cho chủ sở hữu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

* Về quyền bề mặt (Điều 267 – Điều 273): 

Là quyền mới được bổ sung:

– Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác;

– Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác;

– Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác;

– Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Trường hợp thoả thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng;

– Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được sở hữu những tài sản được tạo lập nhưng không được trái với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao;

– Quyền bề mặt chấm dứt khi thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết; chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một; chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình; quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai; theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.

Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.