Theo quy định của Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền SDĐ từ người đang sử dụng trong các trường hợp sau đây: 

Thứ nhất, phù hợp với kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố. 

Thông qua quy hoạch SDĐ và kế hoạch SDĐ, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Vì vậy, vai trò của quy hoạch, kế hoạch SDĐ càng có ý nghĩa to lớn trong việc điều phối quan hệ cung, cầu đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế thế giới hiện nay, nhằm sử dụng hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm nguồn tài nguyên quý giá cho phát triển đất nước.      

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, điều kiện tiên quyết đầu tiên để chủ đầu tư có thể tiến hành thỏa thuận với người SDĐ là khu vực dự án định đầu tư, thỏa thuận phải phù hợp với kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố. Đây là điều kiện quyết định đầu tiên bởi lẽ, quy hoạch SDĐ chính là quy định khung hướng dẫn cách sử dụng, điều phối đất đai sao cho phù hợp và mang lại lợi ích kinh tế, cũng như quốc phòng, an ninh, trật tự xã hội cao nhất. Do đó, nếu muốn được áp dụng cơ chế tự thỏa thuận với người SDĐ thì trước hết dự án đầu tư của chủ đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ, cụ thể ở đây là kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện nơi chủ tư có kế hoạch đầu tư kinh doanh.      

Tuy nhiên, nếu như khu vực dự kiến đầu tư có phạm vi nằm trên địa bàn từ hai đơn vị cấp huyện trở lên, và mỗi huyện có kế hoạch SDĐ khác nhau, thì trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể áp dụng cơ chế tự thỏa thuận với người SDĐ theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hay không? Chúng tôi cho rằng, do pháp luật giới hạn phạm vi áp dụng cơ chế tự nguyện thỏa thuận chuyển dịch đất đai, do đó, khi rơi vào trường hợp giả định trên, chủ đầu tư chỉ có thể áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở địa phương nào mà dự án đầu tư phù hợp với kế hoạch SDĐ của cấp huyện, còn phần còn lại thuộc địa phương khác mà không phù hợp kế hoạch SDĐ của cấp có thẩm quyền thì khó có thể thực hiện, hoặc đơn giản hơn, chủ đầu tư có thể chọn địa điểm đầu tư khác hoặc xin Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Thứ hai, trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp. 

Đối với điều kiện này, mặc dù dự án đầu tư phù hợp với kế hoạch SDĐ của cấp huyện, nhưng nếu trên địa bàn còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp (quỹ đất do Tổ chức phát triển quỹ đất đầu tư, khai thác) thì chủ đầu tư sẽ thuê hoặc đấu giá quyền SDĐ đối với quỹ đất trên mà không thể tự thỏa thuận với người SDĐ. Quy định này nhằm ưu tiên sử dụng tối đa diện tích đất đã được giải phóng mặt bằng, tránh tình trạng đã có sẵn quỹ đất mà chủ đầu tư lại đi thỏa thuận với người dân ở địa điểm khác dẫn đến việc không sử dụng được hết diện tích đất, gây lãng phí tài nguyên đất.Tuy nhiên, nếu trên địa bàn vẫn còn quỹ đất (theo quy hoạch) nhưng chưa được giải phóng mặt bằng (tức là Tổ chức phát triển quỹ đất chưa đầu tư, khai thác quỹ đất đó) thì chủ đầu tư có thể tự thỏa thuận với người dân được hay không? Thiết nghĩ, trong tình huống này chủ đầu tư vẫn có thể áp dụng cơ chế thỏa thuận với người đang SDĐ bởi hai lý do:

(i) phù hợp với quy định địa phương hết quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng phù hợp với mục đích đầu tư sản xuất, kinh doanh;

(ii) khi áp dụng cơ chế này sẽ giúp giảm gánh nặng cho địa phương khi thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hạn chế được vấn đề khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến quá trình Nhà nước thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. 

Thứ ba, điều kiện khác          

i) Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền SDĐ mà phải chuyển mục đích SDĐ thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích SDĐ, cho phép điều chỉnh thời hạn SDĐ cho phù hợp với việc SDĐ để sản xuất, kinh doanh.

ii) Đối với trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang SDĐ không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang SDĐ, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.

(iii) Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang SDĐ không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó.

(iv) Trường hợp đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013 thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án.

(v) Trường hợp SDĐ để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ mà có thời hạn SDĐ khác nhau thì thời hạn SDĐ được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn SDĐ do UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền SDĐ đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn SDĐ được xác định lại là ổn định lâu dài. 

Việc SDĐ vào mục đích sản xuất kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013.