Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp cơ quan có thẩm quyền được phép thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội. Điều luật này được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng không rõ ràng trong cách xác định trường hợp nào SDĐ vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội thì Nhà nước thu hồi và trường hợp nào chủ đầu tư phải tự thỏa thuận để nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ hoặc nhận góp vốn bằng quyền SDĐ từ người đang SDĐ.
Tuy nhiên, Luật hiện hành lại chưa xác định rõ nội hàm của nhiều thuật ngữ để xác định phạm vi áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, cũng như diện tích và mức vốn đầu tư từ bao nhiêu Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất, trường hợp nào áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện.
Do vậy, trong thời gian qua, để thu hồi đất cho những dự án thuần kinh tế, một số địa phương đã áp dụng quy định này theo hướng khá mở dẫn đến sự không đồng thuận của người bị thu hồi đất tăng cao, làm phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện…
Quy định Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng còn bộc lộ một số bất cập sau đây:
Một là, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn, giải thích rõ thế nào là mục đích công cộng hay lợi ích công cộng, quốc gia. Với cách xác định dự án phát triển kinh tế – xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng như hiện nay bằng phương pháp liệt kê tên dự án sẽ giúp ngăn chặn việc lạm dụng chế định này để thu hồi đất cho các dự án thuần kinh tế, chỉ phục vụ cho mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư. Tuy nhiên, phương pháp này có thể dẫn đến một số bất cập sau:
(i) do quy định theo cách liệt kê tên dự án, nên sẽ thiếu sự linh động và vì vậy, cơ quan có thẩm quyền có thể rơi vào trường lợp khó xử lý khi cần thu hồi đất vì mục đích quốc gia, công cộng nhưng thời điểm ban hành văn bản chưa dự liệu được hết các tình huống phát sinh trên thực tế;
(ii) trong quy định hiện hành có một số thuật ngữ như “chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn”, “vùng phụ cận” … chưa được định nghĩa, giải thích rõ ràng nên có thể dẫn đến sự khó khăn trong cách hiểu và áp dụng hoặc tạo kẽ hở để vận dụng một cách tùy tiện.
Hai là, chưa xác định rõ quy mô dự án (về diện tích và vốn đầu tư) nào thì chủ đầu tư phải thực hiện thỏa thuận SDĐ, dự án gì Nhà nước thu hồi. Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Đầu tư công năm 2014 đã có quy định về những dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận đầu tư của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ, nhưng ở cấp tỉnh chưa có quy định cụ thể.
Từ đó, nếu những dự án có quy mô tương đối nhỏ, nhưng lại được xác định là vì “quốc gia, công cộng” và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đứng ra thu hồi theo quy định của Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, sẽ dẫn đến sự không đồng thuận cao từ người bị thu hồi đất.
Ba là, chưa xác định rõ ranh giới giữa trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền SDĐ phục vụ sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ với trường hợp nhà đầu tư phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền SDĐ để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.
Ngoài ra, quy định hiện hành chưa xác định rõ ranh giới giữa kêu gọi xã hội hóa thực hiện một số dự án của Nhà nước với việc thu hồi đất để chủ đầu tư làm dự án. Mặc dù hiện nay cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện đã được điều chỉnh bởi Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung bởi khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).
Tuy nhiên, những quy định trên còn mang tính chung chung và thiếu cơ sở pháp lý hướng dẫn việc phân định rõ ràng trường hợp chủ đầu tư SDĐ phải thực hiện theo cơ chế thỏa thuận với người đang SDĐ hoặc thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi. Thêm vào đó, chưa có sự rõ ràng về điều kiện áp dụng cơ chế đầu tư khai thác quỹ đất của Tổ chức phát triển quỹ đất và điều kiện về không còn quỹ đất tại địa phương để chủ đầu tư áp dụng cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng, thuê lại hoặc nhận góp vốn bằng quyền SDĐ.
