Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước

Xin hỏi: Ngày 21/5/2021, tôi có ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở với anh B với giá 1 tỷ đồng. Trong hợp đồng có ghi nhận anh B đã giao cho tôi 500 triệu. Tuy nhiên, hợp đồng không ghi rõ đây là tiền đặt cọc hay tiền trả trước mua nhà ở. Đến ngày 26/5/2021, anh B đổi ý và không muốn mua nhà nữa. Vậy trong trường hợp trên, khoản tiền 500 triệu sẽ được coi là tiền đặt cọc hay tiền trả trước và sẽ được xử lý như thế nào? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.

Đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc các vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Đối tượng đặt cọc là tiền thì vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán. Vì vậy, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc…

Đối chiếu với trường hợp của bạn thì hợp đồng đã được ký kết và không có thỏa thuận đặt cọc nào được lập bằng văn bản bởi vậy số tiền giao không thể là đặt cọc vì không có nghĩa vụ dân sự nào cần đảm bảo trong quan hệ hợp đồng.

Chính vì vậy, Số tiền mà anh B đã giao cho anh được pháp luật xác định đó là khoản tiền trả trước. Trong trường hợp anh B không muốn mua nữa thì anh có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu tòa tuyên buộc anh B phải thực hiện hợp đồng hai bên đã ký (nhận tài sản chuyển nhượng và trả toàn bộ số tiền còn thiếu). Hoặc hai bên cũng có thể thỏa thuận theo một phương án khác nếu có sự thống nhất của bạn và anh B.