I. Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Đối với Nhà nước.

Thứ nhất, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai. Đây là một hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích của cộng đồng. Cụ thể như sau:

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước phân hóa được các chủ thể sử dụng đất thành các nhóm người sử dụng đất hợp pháp, sử dụng đất hợp lý và sử dụng đất chưa hợp pháp. Từ đó, đề ra được những chính sách, quy định cụ thể, phù hợp với từng nhóm, góp phần quản lý chặt chẽ đất đai. Bên cạnh đó, việc này cũng nhằm bảo vệ tốt nguồn tài nguyên là đất đai vô cùng quý giá này trong kỷ cương, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác hợp lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn to lớn của quốc gia, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ và vững chắc.

Ngoài ra, hoạt động này còn giúp Nhà nước theo dõi và kiểm soát các giao dịch đất đai của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhằm minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản. Thực tế có sự tồn tại loại giao dịch bất hợp pháp về đất đai như chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục nhằm mục đích trốn thuế; chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách trái phép nhằm kiếm lời,… Chính vì vậy, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho cả phía Nhà nước và phía những người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đảm bảo Nhà nước giám sát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương. Cụ thể: một trong những nguyên tắc để người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận này, Nhà nước thu phí và lệ phí về đất đai và tiền sử dụng đất, thuê đất,…Từ đó, góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất ít hơn đầu tư cho đất.

Thứ ba, hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Nó góp phần tiết kiệm chi phí, thời gian, công sức, nguồn lực,…trong việc xác minh, phân loại chủ thể sử dụng đất làm cơ sở để Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Nếu chưa làm tốt ở công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ khó phân biệt được diện tích đất nào thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, gia đình, diện tích nào là do lấn chiếm mà có được. Từ đó dẫn đến trường hợp không xác định được cụ thể phần đất nào là hợp pháp, phần đất nào là chưa hợp pháp để có thể xử lý thích hợp. Chính điều này gây không ít khó khăn cho Nhà nước trong bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.

2. Đối với người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ nhất, đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư dài hạn.

Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý để xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó, sẽ phát sinh các nghĩa vụ đối với các chủ sở hữu đất về bảo hộ quyền sử dụng đất khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Trong điều kiện đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bên cạnh những cơ chế pháp lý bảo hộ quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người dân có thể yên tâm và gắn bó lâu dài với đất đai.

Thứ hai, hoạt động này là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thực hiện các quyền năng mà pháp luật quy định.

Nhà nước cấp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất. Và từ quyền này, các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể thực hiện các quyền khác. Cụ thể tại Luật đất đai 2013 có quy định một số quyền như: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn; quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề; quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất;…

Như vậy, chỉ người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp mới được thực hiện các quyền năng mà pháp luật quy định. Tuy nhiên, do việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta chưa thực sự được hoàn thiện, đầy đủ nên trên thực tế việc xác định tính hợp pháp của người sử dụng đất là rất khó khăn. Chính vì vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ góp phần nào trong việc xác định tính hợp pháp của người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, đây là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Cụ thể, tại điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ – CP quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định việc bồi thương về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở được thực hiện khi hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, theo Điều 75 Luật Đất đai 2013 một trong những quy định để người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng là phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu không có Giấy chứng nhận này thì sẽ không được bồi thường mà chỉ được xem xét một phần thiệt hại.

Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ pháp ý để người sử dụng đất tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình: Khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp thì người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoàn toàn có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu các cơ quan nhà nước bảo vệ trên cơ sở đã được xác minh mình là người sử dụng, sở hữu hợp pháp thông qua Giấy chứng nhận được cấp.

II. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua từng thời kỳ.

Ở Việt Nam có các loại giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là do chính sách đất đai tùy từng thời điểm với các hệ thống pháp luật điều chỉnh khác nhau như Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 hay các Quy định về nhà ở như: Nghị định 61/CP; Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2014. Bản chất là thống nhất đây là Bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ Luật Dân sự năm 2015 cũng như Luật Kinh doanh Bất động sản. 

Thứ nhất về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đây là Giấy chứng nhận đầu tiên ghi nhận quyền sử dụng đất theo các luật Đất đai. Cụ thể: Luật Đất đai năm 1987 đã quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường sẽ cấp cho hộ gia đình và cá nhân, trong đó ghi nhận thứ tự các thửa đất và mỗi thửa đất lại có tờ bàn đồ, có xứ đồng… có mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và diện tích đất cụ thể.

Thứ hai về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở:

 Đây là loại giấy tờ ghi nhận quyền sở hữu tài sản, thường các nhà dạng này là nhà do cơ quan nhà nước giao, phân cho các cán bộ nhân viên của mình, hay do các công ty, xí nghiệp, nhà mày giao nhà cho cán bộ, nhân viên và nhiều khi nhà gắn liền cả với quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận loại này được thực hiện trong các trường hợp thuê nhà của Nhà nước; thanh lý, hóa giá nhà của nhà nước theo Nghị định 61/CP năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Năm 2005 Luật Nhà ở ra đời, thi hành Luật Nhà ở thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được cấp theo diện này nhằm tuân thủ luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở.

Thứ ba về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Do tồn tại nhiều mẫu mã giấy chứng nhận, bản chất đều là giấy tờ ghi nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự. Do đó năm 2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và thống nhất mẫu giấy chứng nhận chung từ năm 2008 đến nay. Bộ Tài nguyên và môi trường cũng có ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT để thống nhất các giấy chứng nhận thành một giấy chứng nhận có tên là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.