1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng được thiết lập dựa trên ý chí của các bên nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên này sang cho bên khác. Việc chuyển nhượng làm cho chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên này, đồng thời phát sinh quyền và nghĩa vụ của với bên khác. Bản chất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định.

2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, đây là hợp đồng có đền bù.

Thứ hai, đây là hợp đồng song vụ.

Thứ ba, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính chất nghiêm ngặt, theo quy định pháp luật thì việc chuyển nhượng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai hiện hành chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất:

Một là, nhóm đất nông nghiệp.

Hai là, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định của Điều 39, 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

4. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhượng).

Căn cứ Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình.

Đối với trường hợp bên chuyển nhượng là cá nhân: thì cá nhân của hợp đồng chuyển nhượng phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập.

Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các đỉều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật có các quy định hạn chế về điều kiện chuyển nhượng cũng như một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, áp dụng với đối tượng là đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp (khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP); đất đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng do được giao theo chính sách hỗ trợ (Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tròng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong khu phân bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.