Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến nhân dân đã đưa ra hai phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư: một là, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của nhà chung cư; hai là, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư như pháp luật hiện hành.

Thực tế cho thấy, do luật không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nên việc phá dỡ các tòa nhà chung cư cũ nát, xuống cấp là vô cùng khó khăn do không đạt được sự đồng thuận của cư dân. Việc tồn tại các tòa chung cư cũ nát làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, cuộc sống của cư dân mất an toàn.

Ngay từ khi hình thành Nhà nước và pháp luật thì vấn đề sở hữu tài sản đã được các nhà làm luật ghi nhận và Nhà nước bảo hộ như là một trong những quyền cơ bản của mọi thành viên trong xã hội. Đó là một quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm và cần được duy trì ổn định cho dù chúng ta có theo bất kỳ hình thái nhà nước nào.

Thật vậy, xuyên xuốt từ những năm nước nhà mới độc lập cho đến hiện nay, Đảng – Nhà nước ta luôn ghi nhận và bảo vệ quyền sở hữu tài sản của Công dân mà không bị bất kỳ hạn chế nào ngoại trừ đối với tài sản là Đất đai.

Tại Điều 32 của Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ghi nhận “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”.

Theo Điều 158 BLDS năm 2015 quy định quyền sở hữu tài sản như sau:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”.

Hiểu rộng ra là mọi công dân đều có quyền sở hữu tài sản của mình trong đó đặc trưng là việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không giới hạn bởi không gian và thời gian, đó là từ thời điểm tài sản hình thành đến khi tài sản mất đi một cách tự nhiên, không bị tác động bởi các chủ thể trong xã hội.

Tuy quyền sở hữu tài sản không phân biệt với các loại tài sản, giá trị tài sản nhưng đối với tài sản giá trị càng lớn thì xã hội càng dành cho sự quan tâm đến các chính sách của pháp luật, bởi các chính sách pháp luật có thể gây tác động vô cùng lớn đến đời sống xã hội nếu các chính sách này tác động đến Nhà – Đất vốn là một loại tài sản có giá trị vô cùng lớn và được coi là của để dành hay là tài sản kế thừa dành cho các thế hệ con cháu theo như văn hóa Phương Đông của chúng ta. Bởi thế mà đối với đề xuất giới hạn thời gian sở hữu nhà của Bộ xây dựng cần phải đánh giá một cách toàn diện và vô cùng cẩn trọng.

Đầu tiên, có thể thấy đây không phải là quy định mới bởi hiện nay vẫn đang tồn tại loại hình sở hữu nhà có thời hạn 50 đến 70 năm tại các chung cư thuộc một số Dự án. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trên hiện nay phụ thuộc vào hình thức và thời hạn sử dụng đất của Dự án đó và một vài tiêu chí. Ví dụ như:

Thời hạn sử dụng nhà chung cư: Được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư (theo khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014).

Hay khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“…

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.”

Tuy nhiên, sau thời gian dài thực hiện, rõ ràng cũng cho chúng ta thấy rõ những ưu điểm nhất định của loại hình này như:

+) Giới hạn thời hạn sử dụng nhà ở để phù hợp với hình thức sử dụng đất có thời hạn của Dự án nhà ở;

+) Dễ dàng trong công tác thu hồi, bồi thường để sửa chữa, xây mới các khu nhà ở cũ, xuống cấp, đảm bảo an toàn cho các cư dân đang sinh sống tại các khu nhà ở này;

+) Dễ dàng trong công tác quy hoạch đô thị, quản lý nhà nước về dân cư, điều phối các khu dân cư để phù hợp với chiến lược tổng thể của nhà nước về các khu dân cư

Và nhiều các ưu điểm khác. Tuy vậy, không phải là không có các tồn tại mà nếu chúng ta không giải quyết triệt để có thể gây tác động vô cùng lớn đến xã hội, quyền và lợi ích của Công dân cụ thể:

Thứ nhất, về khoa học pháp lý .

Như đã phân tích ngay từ đầu, quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản và thiêng liêng cần được tôn trọng trong đó pháp luật phải ghi nhận một cách toàn diện, đầy đủ và không tranh cãi để chủ sở hữu có thể thực hiện quyền của mình cho dù ngay lập tức hay trong tương lai. Cụ thể, việc giới hạn thời hạn sở hữu nhà sẽ khiến nó chỉ đơn thuần chỉ có ý nghĩa lớn trong quyền sử dụng mà mất đi phần lớn ý nghĩa trong quyền định đoạt và quyền chiếm hữu.

Bên cạnh đó, quy định giới hạn thời hạn sở hữu nhà sẽ cơ bản xóa đi sự khác nhau giữa việc đi thuê nhà và việc mua nhà. Đó là nếu như việc đi thuê nhà là bỏ ra một số tiền để sử dụng nhà trong khoảng thời gian nhất định thì việc đi mua nhà có thời hạn sử dụng cũng có ý nghĩa tương tự. Điều đó còn khiến cho việc sở hữu nhà giảm giá trị vốn có của nó tương ứng với việc cầm cố, thế chấp….sẽ khó khăn hơn.

Tôi cho rằng, sẽ kém hấp dẫn nếu là tôi lựa chọn giữa việc mua nhà có thời hạn sử dụng và đi thuê một căn hộ với chi phí tương tự.

Không những thế, việc giới hạn thời hạn sở hữu tài sản có vẻ như đang không đồng bộ với các quy định của pháp luật dân sự và đặc biệt là Hiến pháp của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Xem thêm tại: https://lsvn.vn/tong-thuat-toa-dam-quy-dinh-thoi-han-so-huu-chung-cu-nhung-van-de-phap-ly-va-thuc-tien1669340965.html

Trong khi đó quan niệm sử dụng nhà như là một loại tài sản để cho tặng con cháu đã in sâu trong tâm thức của mỗi người dân, nó như là một đặc điểm văn hóa của người Phương Đông chúng ta. Sẽ khó chấp nhận khi một căn nhà chỉ có quyền sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định hay nói cách khác nó chỉ được sử dụng trong một đời người.

Mặc dù quy định giới hạn thời gian sở hữu nhà có muôn vàn thuận lợi cho nhà nước, cho các cơ quan quản lý nhưng cũng không phải vì thế mà có thể làm mất đi quyền, lợi ích của người dân, đặc biệt là với đất nước “Của dân – Do dân – Vì dân” như Nước ta.

Dưới sự lãnh đạo sáng suốt của đảng, với mục tiêu tư liệu sản xuất quan trọng nhất là đất đai không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện quản lý nhằm không lặp lại lịch sử hình thành địa chủ, đẩy người nông dân mất tư liệu sản xuất có thể quay về với người bóc lột người thì ở Việt Nam đất đai chỉ có quyền sử dụng mà không được công nhận quyền sở hữu.

Nhưng phải công nhận không tranh cãi rằng nhà ở có đặc trưng khác hoàn toàn với đất đai. Nếu đất đai có thể là tư liệu sản xuất quan trọng nhất thì nhà ở lại là nơi ổn định cuộc sống của người dân. Các cụ từng nói rằng “An cư thì mới lập nghiệp”, câu nói này đủ thấy rằng trong xã hội của chúng ta coi trọng nơi ở như thế nào. Sẽ phải thừa nhận rằng, chắc chắn có sự hoang mang trong xã hội nếu quy định sở hữu nhà có thời hạn áp dụng cho toàn bộ đối tượng là nhà ở. Tôi tin rằng cũng sẽ có số lượng không nhỏ nhân dân không đồng tình với quy định này nếu nó trở thành pháp luật có giá trị áp dụng bắt buộc. Với một quy định của pháp luật mà thiếu sự đồng tình của nhân dân có thể dẫn tới việc áp dụng khó khăn nếu không muốn nói nó có nguy cơ là quy định trên giấy.

Nhìn ra thế giới, tôi thấy rằng ở các nước tiên tiến họ ghi nhận tuyệt đối quyền sở hữu tài sản đối với đất đai, nhà cửa. Pháp luật của họ bảo vệ cao đến mức công dân của họ thậm chí còn có quyền sử dụng mọi biện pháp bao gồm cả vũ lực nếu bị xâm phạm quyền sở hữu hoặc bị xâm phạm trái phép vào đất đai, nhà ở.

Thứ hai, tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản

Chúng ta hiểu rằng, cho đến thời điểm hiện tại về cơ bản nhu cầu về nhà ở không hề giảm mà còn tăng lên. Người dân phải hết sức cố gắng, nỗ lực, có người làm việc tần tảo cả cuộc đời mới đủ tiền mua một căn nhà. Chính vì thế, các chính sách của nhà nước ta đang rất khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thu nhập thấp cũng như ổn định cuộc sống của họ.

Tôi cho rằng sẽ rất kém hấp để bán một căn hộ có thời hạn sử dụng 50 – 70 năm, một phần vì quan niệm của người dân, một phần vì đó là một tài sản giá trị vô cùng lớn.

Bên cạnh đó, do việc sản phẩm kém hấp dẫn trên thị trường nên việc thu hút các chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở sẽ khó khăn dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở càng trầm trọng, lúc này cả chủ đầu tư và người dân đều mong muốn các dự án đất nền, nhà đất. Mà các dự án loại này lại vô cùng tiêu tốn diện tích đất, đặc biệt là ở các thành phố lớn.

ĐỀ XUẤT.

Tôi cho rằng rõ ràng là phải tôn trọng quyền sở hữu tài sản một cách toàn diện đặc biệt là đối với tài sản có giá trị lớn như Nhà ở. Việc giới hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy có nhiều thuận lợi cho công tác quản lý nhưng tôi cho rằng để áp dụng quy định trên cho toàn bộ nhà ở chung cư là chưa phù hợp ở giai đoạn hiện nay.

Cần phải cho người dân sự lựa chọn về hình thức quyền sở hữu đối với tài sản có giá trị lớn của họ, theo đó nên giữ quy định có hai hình thức sở hữu nhà chung cư đó là có thời hạn và lâu dài.

Cần phải quy định chi tiết hơn nữa các tiêu chí để xác định đâu là Dự án nhà ở với hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn, đâu là Dự án nhà ở với hình thức sở hữu nhà ở lâu dài.

Sự điều chỉnh quy định pháp luật, đặc biệt các quy định liên quan lớn đến đời sống của người dân như quyền sở hữu nhà cần phải có lộ trình, lấy ý kiến rộng rãi người dân nhằm tạo sự đồng thuận trong xã hội.

Hotline: 0972810901 | 0387003455
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: luatsuluatcongtam@gmail.comĐịa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.