“Tôi đang cân nhắc mua một mảnh đất rộng 120m² ở xã Đại Yên, huyện Chương Mỹ, Hà Nội với giá 800 triệu đồng. Người bán nói đây là đất vườn do gia đình để lại từ thời ông bà, nhưng hiện tại chưa có sổ đỏ. Họ cam kết đất không tranh chấp và sau này tôi có thể tự làm sổ đỏ. Tuy nhiên, tôi rất lo lắng vì không biết rõ nguồn gốc đất này có hợp pháp không. Tôi có câu hỏi là nếu mua đất không có sổ đỏ thì tôi sẽ gặp những rủi ro gì? Tôi gặp vấn đề là không hiểu rõ quy định pháp luật về giao dịch đất đai, và tôi cũng sợ sau này không xin được sổ đỏ hoặc bị mất đất. Tôi muốn luật sư giải đáp chi tiết để tôi cân nhắc kỹ trước khi đặt cọc. Mong Công ty Luật Công Tâm hỗ trợ tôi tránh những rủi ro không đáng có.” (Anh Phạm Long, Đông Anh, HN)
Đối với câu hỏi của anh Long, Công ty Luật Công Tâm trả lời như sau:
Rủi ro pháp lý khi mua đất không có sổ đỏ
Khi mua đất không có sổ đỏ, người mua như anh Long có thể đối mặt với hàng loạt rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Dưới đây là phân tích chi tiết:
Nguy cơ tranh chấp quyền sở hữu đất đai
Đất không có sổ đỏ thường không rõ ràng về quyền sở hữu. Nếu mảnh đất thuộc sở hữu chung của nhiều người (ví dụ: đất thừa kế chưa phân chia), người mua có thể bị cuốn vào tranh chấp với các đồng sở hữu khác. Thậm chí, nếu bên bán cố ý lừa đảo, họ có thể bán cùng một mảnh đất cho nhiều người, dẫn đến kiện tụng kéo dài.
Không thể chứng minh quyền sử dụng hợp pháp
Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, quy định về thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp được thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”
Không có sổ đỏ, anh Long không thể chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp trước pháp luật, dẫn đến việc không được bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp.
Khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc thế chấp
Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thường yêu cầu sổ đỏ làm tài sản đảm bảo khi vay vốn. Nếu không có Giấy chứng nhận, anh Long sẽ không thể thế chấp mảnh đất để vay tiền hoặc chuyển nhượng hợp pháp cho người khác trong tương lai.
Rủi ro bị thu hồi đất không bồi thường
Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Luật này thì được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 82 của Luật này.”
Trong đó, Điều 82 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
“1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất;
b) Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 81 của Luật này;
c) Đất được Nhà nước giao để quản lý;
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.”
Nếu mảnh đất của anh Long không có giấy tờ hợp pháp, anh có nguy cơ bị thu hồi mà không được bồi thường.
Nguy cơ mua phải đất nằm trong diện quy hoạch
Nhiều trường hợp đất không sổ đỏ nằm trong diện quy hoạch hoặc dự án phát triển của Nhà nước. Nếu không kiểm tra kỹ, anh Long có thể mất trắng số tiền đầu tư khi đất bị thu hồi để phục vụ mục đích công cộng.
Khả năng bị lừa đảo bởi giấy tờ giả mạo
Một số kẻ lừa đảo có thể cung cấp giấy tờ viết tay hoặc giấy tờ giả để thuyết phục người mua. Tuy nhiên, những giấy tờ này không có giá trị pháp lý và không được công nhận khi xảy ra tranh chấp.
Quy định pháp luật liên quan đến đất không có sổ đỏ
Để anh Long hiểu rõ hơn, dưới đây là các quy định pháp luật liên quan:
Luật Đất đai 2013 về quyền sử dụng đất
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất có quyền tự mình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Đất không có sổ đỏ không thể công chứng hợp đồng mua bán, khiến giao dịch của anh Long thiếu cơ sở pháp lý.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
Nếu mảnh đất của anh Long không có bất kỳ giấy tờ nào trong danh sách trên, việc xin cấp sổ đỏ sau này sẽ rất khó khăn.
Quy định về giao dịch đất đai không có sổ đỏ
Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Giao dịch không công chứng sẽ bị coi là vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.
Giải pháp giảm thiểu rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
Để bảo vệ quyền lợi, anh Long có thể áp dụng các biện pháp sau:
- Kiểm tra nguồn gốc đất: Yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ như biên lai nộp thuế đất, giấy tờ thừa kế hoặc quyết định giao đất từ cơ quan nhà nước.
- Kiểm tra quy hoạch: Liên hệ UBND xã Đại Yên để xác minh xem mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch, dự án hay không.
- Tham khảo ý kiến luật sư: Công ty Luật Công Tâm sẵn sàng hỗ trợ anh Long kiểm tra pháp lý và tư vấn thủ tục cụ thể.
- Lập hợp đồng chi tiết: Dù không công chứng được, hợp đồng viết tay cần có chữ ký của hai bên, người làm chứng và mô tả rõ ràng thông tin mảnh đất.
Tại sao bạn nên chọn Luật Công Tâm để tư vấn và tranh tụng?
(*) Lý do duy nhất và quan trọng nhất là Luật Công Tâm có đội ngũ Luật sư tư vấn có kiến thức sâu rộng và am hiểu sâu sắc thực tiễn. Chính yếu tố con người là nguyên nhân tạo ra giá trị khác biệt về chất lượng dịch vụ tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Công Tâm.
Chất lượng của đội ngũ đội ngũ Luật sư tư vấn một phần được thể hiện thông qua việc đánh giá của Đài Truyền hình Việt Nam (VTV), Đài tiếng nói Việt Nam (VOV) và nhiều kênh truyền hình trung ương (Truyền hình Công an nhân dân/Truyền hình Quốc hội/Truyền hình Quốc phòng) và nhiều Đài truyền hình địa phương mời tham dự với tư cách là luật sư hàng đầu trong lĩnh vực. Bạn có thể tham khảo thêm tại các video ở Youtube : Luật Công Tâm
Với đội luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến đông đảo, được đào tạo bài bản về kỹ năng tư vấn cũng như đạo đức nghề luật sư. Chúng tôi luôn phấn đấu vì mục đích cao nhất là “Đưa sự pháp luật đến gần với mỗi người dân Việt Nam”. Lời cảm ơn Chân thành của mỗi khách hàng là lời động viên, động lực để mỗi luật sư của Luật Công Tâm ngày càng nâng cao chất lượng phục vụ và đưa hình ảnh của nghề luật sư một cách trung thực, đẹp trong mắt mỗi người dân Việt Nam.
Cách liên hệ tư vấn luật
Thật đơn giản! Chỉ cần sử dụng điện thoại và gọi: 097.281.0901 – 0969545660 hoặc truy cập Zalo kết bạn (theo số điện thoại 0969545660) để liên hệ. Bạn sẽ ngay lập tực được liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí 100% mà không phải trả bất cứ chi phí nào ngoài tiền gọi điện thoại theo phí thông thường của nhà mạng bạn đang sử dụng (nếu là gọi điện số hotline 0969545660).
Hotline: 0972810901 | 0969545660
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: [email protected]
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
