Tranh chấp đất đai, đặc biệt là tình trạng hàng xóm xây dựng lấn sang đất của mình, đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam, nhất là trong bối cảnh đô thị hóa và giá trị bất động sản tăng cao vào năm 2025. Những vụ việc này không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn làm rạn nứt mối quan hệ láng giềng, dẫn đến nhiều hệ lụy xã hội. Thực tế, nhiều trường hợp người dân không biết cách xử lý đúng luật, dẫn đến việc mất quyền lợi hoặc kéo dài tranh chấp không cần thiết. Tại Công ty Luật Công Tâm, chúng tôi đã tiếp nhận hàng trăm vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai, từ những trường hợp lấn chiếm vài centimet đến hàng mét đất, và đều nỗ lực giúp khách hàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách nhanh chóng, hiệu quả.
Ví dụ, anh Nguyễn Văn Hùng (Hà Nội) đã liên hệ với Luật Công Tâm khi phát hiện hàng xóm xây tường rào lấn sang 30cm đất của gia đình mình. Anh Hùng chia sẻ: “Tôi không biết bắt đầu từ đâu, chỉ thấy bức xúc vì đất của mình bị chiếm. May mắn nhờ Luật Công Tâm tư vấn, tôi đã đòi lại được đất và còn được bồi thường thiệt hại.” Với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực đất đai, chúng tôi hiểu rằng mỗi vụ việc đều cần giải pháp cụ thể, phù hợp với quy định pháp luật và hoàn cảnh thực tế. Trong bài viết này, Luật Công Tâm sẽ chia sẻ chi tiết cách xử lý khi bị hàng xóm xây dựng lấn sang đất, các bước pháp lý cần thực hiện, cũng như những lưu ý quan trọng để bạn bảo vệ quyền lợi của mình trong năm 2025. Hãy cùng tìm hiểu để nắm rõ quyền lợi và hành động đúng đắn!
Nội dung chi tiết
Hành vi lấn chiếm đất đai là gì?
Hành vi lấn chiếm đất đai được định nghĩa rõ ràng trong pháp luật Việt Nam. Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:
- Lấn đất: Là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
- Chiếm đất: Là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người đang sử dụng hợp pháp đất đó cho phép.
Hành vi xây dựng công trình (nhà ở, tường rào, móng nhà…) lấn sang đất của người khác được xem là hành vi lấn đất, vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 12 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
- Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
- Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
…- Không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hậu quả của hành vi này không chỉ là xử phạt hành chính mà còn có thể dẫn đến trách nhiệm dân sự (bồi thường thiệt hại) hoặc thậm chí trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.
Hậu quả pháp lý của việc lấn chiếm đất
Khi hàng xóm xây dựng lấn sang đất của bạn, hành vi này có thể bị xử lý theo các mức độ sau:
- Xử phạt hành chính: Theo khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:
Điều 16. Vi phạm quy định về xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng, xây dựng sai phép, xây dựng lấn chiếm
10. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác. Trường hợp sau khi bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn không chấm dứt hành vi vi phạm thì phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.Ngoài ra, biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm buộc tháo dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm.
- Trách nhiệm dân sự: Hàng xóm có thể bị yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu hành vi lấn chiếm gây tổn thất cho bạn (ví dụ: mất quyền sử dụng đất, giảm giá trị bất động sản).
- Trách nhiệm hình sự: Trong trường hợp lấn chiếm đất gây hậu quả nghiêm trọng, hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017):
Điều 228. Tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai
- Người nào lấn chiếm đất, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, sử dụng đất trái với quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm.
… - Phạm tội gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 2 năm đến 7 năm.
- Người nào lấn chiếm đất, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, sử dụng đất trái với quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm.
Các bước xử lý khi bị hàng xóm lấn chiếm đất năm 2025
Để bảo vệ quyền lợi khi bị hàng xóm xây dựng lấn sang đất, bạn cần thực hiện các bước sau đây một cách tuần tự và đúng quy định pháp luật:
Bước 1: Thu thập chứng cứ
Chứng cứ là yếu tố then chốt để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn và hành vi lấn chiếm của hàng xóm. Các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo Điều 100 Luật Đất đai 2013:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
…
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Bản đồ địa chính, sổ sách địa chính, hoặc các tài liệu thể hiện mốc giới, tứ cận của thửa đất.
- Hình ảnh, video ghi lại hiện trạng lấn chiếm (ví dụ: tường rào, móng nhà lấn sang đất).
- Biên bản vi phạm hành chính (nếu đã được chính quyền lập).
Lời khuyên từ Luật Công Tâm: Bạn nên liên hệ cơ quan địa chính hoặc yêu cầu cơ quan chức năng đo đạc lại thửa đất để xác định chính xác diện tích bị lấn chiếm. Điều này giúp củng cố hồ sơ khi giải quyết tranh chấp.
Bước 2: Thương lượng trực tiếp với hàng xóm
Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải:
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Bạn nên gặp gỡ, trao đổi với hàng xóm để tìm phương án giải quyết. Ví dụ, đề nghị họ tháo dỡ công trình lấn chiếm hoặc bồi thường phần đất bị chiếm. Hãy giữ thái độ ôn hòa nhưng cương quyết, đồng thời ghi âm hoặc lập biên bản cuộc gặp để làm bằng chứng nếu cần.
Bước 3: Yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Nếu thương lượng không thành, bạn cần gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013:
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan.
- Chứng cứ về hành vi lấn chiếm (hình ảnh, video, biên bản…).
Lưu ý: Hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa. Biên bản hòa giải (thành hoặc không thành) sẽ là căn cứ để tiếp tục giải quyết vụ việc.
Bước 4: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân
Nếu hòa giải không thành, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp, theo Điều 203 Luật Đất đai 2013:
Điều 203. Giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện (theo mẫu của Tòa án).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh quyền lợi.
- Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã.
- Chứng cứ về hành vi lấn chiếm.
- Biên lai nộp tạm ứng án phí.
Thời hạn giải quyết: Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng, trường hợp phức tạp có thể gia hạn thêm 2 tháng.
Bước 5: Yêu cầu cưỡng chế thi hành án (nếu cần)
Nếu hàng xóm không tự nguyện tháo dỡ công trình lấn chiếm sau khi có bản án của Tòa, bạn có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế. Theo Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014):
Điều 71. Quyết định cưỡng chế thi hành án
- Quyết định cưỡng chế thi hành án phải có các nội dung sau đây:
a) Tên, địa chỉ cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định cưỡng chế;
b) Họ, tên, chức vụ, chữ ký của người có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế;
…- Quyết định cưỡng chế thi hành án phải được gửi đến các bên đương sự, Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan.
Những lưu ý quan trọng khi xử lý tranh chấp đất đai năm 2025
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý: Đảm bảo bạn có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu thiếu, hãy liên hệ cơ quan địa chính để bổ sung.
- Hành động kịp thời: Theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai thường là 10 năm kể từ thời điểm quyền lợi bị xâm phạm. Đừng chần chừ để tránh mất quyền khởi kiện.
- Nhờ luật sư hỗ trợ: Tranh chấp đất đai thường phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp luật. Luật sư sẽ giúp bạn chuẩn bị hồ sơ, thương lượng, và đại diện tại tòa án. Luật Công Tâm với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẵn sàng đồng hành cùng bạn.
- Giữ thái độ ôn hòa: Tránh xung đột trực tiếp với hàng xóm để không làm tình hình thêm căng thẳng. Hãy ưu tiên giải pháp pháp lý thay vì tự ý phá dỡ công trình của họ.
- Cập nhật quy định mới: Năm 2025, một số quy định về đất đai có thể thay đổi, đặc biệt liên quan đến Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024). Hãy theo dõi hoặc liên hệ Luật Công Tâm để được tư vấn chi tiết.
Tại sao nên chọn Luật Công Tâm để giải quyết tranh chấp đất đai?
Tại Công ty Luật Công Tâm, chúng tôi tự hào là đơn vị uy tín hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai tại Hà Nội. Với phương châm “Tận tâm – Uy tín – Chuyên nghiệp”, chúng tôi cam kết:
- Tư vấn miễn phí ban đầu qua hotline 0972810901 hoặc 0969545660.
- Hỗ trợ khách hàng từ A-Z, từ thu thập chứng cứ, thương lượng, hòa giải đến khởi kiện và thi hành án.
- Đội ngũ luật sư có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, đã giải quyết thành công nhiều vụ việc phức tạp.
- Phí dịch vụ minh bạch, hợp lý, phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Hãy để Luật Công Tâm giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp và lấy lại phần đất bị lấn chiếm một cách nhanh chóng, hiệu quả!
Kết luận
Tranh chấp đất đai khi hàng xóm xây dựng lấn sang đất là vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi sự kiên nhẫn và hiểu biết pháp luật. Với các bước xử lý mà Luật Công Tâm đã chia sẻ, bạn hoàn toàn có thể bảo vệ quyền lợi của mình một cách hợp pháp và hiệu quả trong năm 2025. Đừng để sự thiếu hiểu biết hoặc chần chừ khiến bạn mất đi tài sản quý giá. Nếu bạn đang gặp tình huống tương tự, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Công Tâm qua hotline 0972810901 hoặc đến trực tiếp tại Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn!
