Trong thực tế, không ít trường hợp di sản thừa kế chưa được phân chia nhưng một người trong gia đình lại tự ý làm sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đứng tên riêng. Khi phát hiện sự việc, nhiều người thắc mắc: Việc làm sổ đỏ như vậy có hợp pháp không? Phải khởi kiện thế nào để đòi lại quyền thừa kế của mình?
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ căn cứ pháp lý, cách khởi kiện và vai trò của luật sư trong các vụ việc tranh chấp thừa kế liên quan đến sổ đỏ.
1. Chưa chia thừa kế mà tự ý làm sổ đỏ có hợp pháp không?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, khi người để lại di sản chết thì toàn bộ tài sản thuộc khối di sản chung của những người thừa kế, cho đến khi việc chia thừa kế được thực hiện hợp pháp.
👉 Nguyên tắc quan trọng:
- Nếu di sản chưa chia, thì không ai có quyền tự ý xác lập quyền sở hữu riêng.
- Việc lén làm sổ đỏ đứng tên một người khi chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác là trái pháp luật, trừ trường hợp:
Có văn bản thỏa thuận phân chia di sản hợp pháp; hoặc Có di chúc hợp pháp chỉ định người đứng tên.
➡️ Do đó, trong đa số trường hợp, sổ đỏ được cấp trên cơ sở gian dối, che giấu quyền thừa kế của người khác có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.
2. Người bị xâm phạm quyền thừa kế có quyền khởi kiện không?
Câu trả lời là CÓ.
Người thuộc hàng thừa kế hợp pháp nhưng:
- Không được thông báo việc làm sổ đỏ
- Không ký bất kỳ văn bản từ bỏ quyền thừa kế nào
- Không đồng ý cho một người đứng tên riêng
➡️ Hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án để:
- Yêu cầu chia di sản thừa kế
- Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trái pháp luật
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình
3. Phải kiện đòi thừa kế trong trường hợp này như thế nào?
Tùy từng vụ việc cụ thể, người khởi kiện có thể kết hợp nhiều yêu cầu trong cùng một vụ án.
3.1. Khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế
Đây là yêu cầu cốt lõi trong vụ án. Tòa án sẽ xác định:
- Ai là người thừa kế hợp pháp
- Khối di sản để lại gồm những tài sản nào
- Phần quyền hưởng của từng người
👉 Khi Tòa án chia thừa kế, việc một người đã đứng tên sổ đỏ không làm mất quyền thừa kế của người khác.
3.2. Khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ đã cấp trái pháp luật
Nếu chứng minh được:
- Việc cấp sổ đỏ xâm phạm quyền của đồng thừa kế
- Có dấu hiệu khai man hồ sơ, che giấu người thừa kế, làm giả giấy tờ
➡️ Người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án:
- Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Buộc cơ quan có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ theo đúng kết quả chia thừa kế
3.3. Thời hiệu khởi kiện có bị hết không?
Theo Bộ luật Dân sự:
- Thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản
- Thời hiệu yêu cầu hủy sổ đỏ trái pháp luật phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể
👉 Nhiều người tưởng rằng “làm sổ đỏ lâu rồi thì không kiện được” – đây là quan niệm sai lầm. Trên thực tế, rất nhiều vụ án vẫn được Tòa án thụ lý và giải quyết dù sổ đỏ đã cấp nhiều năm.
4. Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị những gì?
Thông thường, hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện tranh chấp thừa kế
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, đăng ký kết hôn…)
- Giấy chứng tử của người để lại di sản
- Giấy tờ nhà đất, sổ đỏ đã cấp
- Tài liệu chứng minh việc cấp sổ đỏ trái pháp luật (nếu có)
⚠️ Thực tế cho thấy, việc thu thập và đánh giá chứng cứ là khâu khó nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả vụ án.
5. Vì sao nên nhờ luật sư trong vụ kiện đòi thừa kế có sổ đỏ?
Các vụ việc chưa chia thừa kế nhưng đã bị lén làm sổ đỏ thường:
- Phức tạp về chứng cứ
- Liên quan đến cả tố tụng dân sự và hành chính
- Dễ phát sinh tranh chấp gay gắt giữa người thân trong gia đình
Luật sư sẽ giúp bạn:
- Đánh giá tính hợp pháp của sổ đỏ đã cấp
- Xác định đúng yêu cầu khởi kiện để tránh bị Tòa án bác đơn
- Thu thập, củng cố chứng cứ có lợi
- Đại diện tham gia tố tụng, bảo vệ quyền thừa kế đến cùng
➡️ Trong nhiều trường hợp, việc có luật sư ngay từ đầu giúp rút ngắn thời gian giải quyết và tăng đáng kể khả năng thắng kiện.
6. Kết luận
Khi chưa chia thừa kế mà một người lén làm sổ đỏ, những người thừa kế còn lại không hề mất quyền. Pháp luật cho phép bạn khởi kiện yêu cầu chia di sản và hủy sổ đỏ trái pháp luật để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Nếu bạn đang rơi vào tình huống này, đừng chần chừ. Việc tham vấn luật sư sớm sẽ giúp bạn đi đúng hướng, đúng thủ tục và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.
