Trong các vụ án tranh chấp đất đai, đặc biệt là những vụ việc liên quan đến đất cha ông để lại, đất khai hoang, đất mua bán bằng giấy viết tay hoặc giao dịch từ nhiều chục năm trước, rất nhiều người dân rơi vào tình trạng thiếu chứng cứ.

Sau hàng chục năm sử dụng, những giấy tờ quan trọng như hóa đơn nộp thuế, biên bản giao đất, giấy tờ mua bán, giấy chuyển nhượng viết tay… đã bị thất lạc, mờ chữ hoặc hư hỏng theo thời gian.

Đến khi xảy ra tranh chấp, nhiều người chỉ biết nói với Tòa:

“Đất này gia đình tôi ở mấy chục năm rồi, cả làng ai cũng biết.”

Đáng tiếc, Tòa án không giải quyết vụ án dựa trên sự quen biết hay lời kể cảm tính, mà phải căn cứ vào chứng cứ hợp pháp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trong nhiều trường hợp, khi chứng cứ bằng giấy tờ không còn đầy đủ, lời khai của người làm chứng chính là “chìa khóa” giúp làm sáng tỏ sự thật của vụ án.

Theo Điều 93 và Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, lời khai của người làm chứng là một trong những nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét, đánh giá khi giải quyết vụ án. Tuy nhiên, không phải bất kỳ lời làm chứng nào cũng được chấp nhận, mà phải đáp ứng các điều kiện về tính khách quan, tính xác thực và được thu thập đúng trình tự pháp luật.

Vậy trong những trường hợp nào người làm chứng có ý nghĩa quyết định?

Khi mua bán, chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay hoặc chỉ giao kèo miệng

Đây là dạng tranh chấp xuất hiện rất nhiều hiện nay.

Trước đây, đặc biệt trước khi pháp luật quy định chặt chẽ về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán đất thường diễn ra rất đơn giản:

• Chỉ viết giấy tay;
• Chỉ có vài người hàng xóm ký làm chứng;
• Thậm chí chỉ giao tiền, giao đất bằng lời nói.

Gia đình người mua sử dụng ổn định hàng chục năm nên tin rằng quyền sử dụng đất đã thuộc về mình.

Nhưng đến khi giá đất tăng cao, bên bán hoặc con cháu của họ lại cho rằng:

• Chưa từng bán đất;
• Hợp đồng vô hiệu;
• Giấy viết tay không có giá trị;
• Chưa nhận đủ tiền.

Lúc này, người làm chứng trở thành nguồn chứng cứ đặc biệt quan trọng.

Những người cần tìm gồm:

• Người trực tiếp chứng kiến việc giao tiền;
• Người ký xác nhận trên giấy viết tay;
• Người chứng kiến việc giao đất;
• Hàng xóm biết rõ việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ thời điểm đó.

Nếu lời khai của các nhân chứng thống nhất với các tài liệu khác trong hồ sơ, Tòa án sẽ có cơ sở đánh giá giao dịch thực tế đã xảy ra, việc giao nhận đất là có thật và quá trình sử dụng đất của người mua là ngay tình, công khai, liên tục.

Trong rất nhiều vụ án, nhân chứng chính là yếu tố quyết định giúp bảo vệ giao dịch đã tồn tại hàng chục năm.

Khi tranh chấp ranh giới đất, mốc giới cũ đã bị thay đổi theo thời gian

Đây là loại tranh chấp phổ biến nhất hiện nay.

Theo thời gian:

• hàng rào bị phá;
• bờ dậu bị san lấp;
• mương nước bị lấp;
• cột mốc bị mất;
• địa hình thay đổi sau khi mở đường hoặc quy hoạch.

Đến khi một bên xây nhà mới, xây tường hoặc cắm mốc thì phát sinh tranh chấp vì không còn căn cứ vật chất xác định ranh giới ban đầu.

Trong trường hợp này, những người đã sinh sống lâu năm tại địa phương thường nắm rõ lịch sử sử dụng đất hơn bất kỳ tài liệu nào.

Đó có thể là:

• chủ sử dụng đất trước đây;
• hộ liền kề;
• trưởng thôn;
• cán bộ địa chính cũ;
• người từng tham gia đo đạc;
• người chứng kiến việc xây hàng rào, đào mương hoặc xác lập mốc giới.

Họ có thể xác nhận:

• vị trí hàng rào cũ;
• đường đi chung;
• mốc giới ban đầu;
• phần đất ai quản lý;
• ai là người xây dựng công trình.

Đây là những tình tiết giúp Tòa án đánh giá toàn bộ quá trình quản lý, sử dụng đất và xác định đúng ranh giới thực tế.

Trong nhiều vụ kiện, một lời khai khách quan của nhân chứng còn có giá trị hơn nhiều bản đo đạc được thực hiện sau khi mốc giới đã bị thay đổi.

Khi cần chứng minh nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục

Không ít hộ gia đình sử dụng đất từ những năm 1970, 1980 hoặc khai hoang từ rất sớm nhưng chưa từng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến khi:

• xin cấp Sổ đỏ;
• bị thu hồi đất;
• nhận tiền bồi thường;
• xảy ra tranh chấp với người khác,

thì cơ quan có thẩm quyền yêu cầu chứng minh:

• nguồn gốc đất;
• thời điểm bắt đầu sử dụng;
• quá trình sử dụng có liên tục hay không;
• có xảy ra tranh chấp hay vi phạm pháp luật đất đai hay không.

Trong khi giấy tờ gần như không còn, người làm chứng lại trở thành nguồn thông tin đặc biệt quan trọng.

Những người phù hợp gồm:

• hộ dân sống xung quanh;
• trưởng thôn qua các thời kỳ;
• bí thư chi bộ;
• cán bộ hợp tác xã cũ;
• người từng cùng khai hoang;
• người từng chứng kiến việc xây nhà, trồng cây lâu năm.

Những lời khai khách quan này có thể giúp chứng minh:

• gia đình đã sử dụng đất liên tục;
• sử dụng công khai;
• không bị ai tranh chấp;
• không bị xử phạt về đất đai;
• phù hợp với hiện trạng thực tế.

Đây là căn cứ rất quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét công nhận quyền sử dụng đất hoặc giải quyết tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Không phải ai cũng có thể làm người làm chứng

Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần nhờ người quen ký xác nhận là đủ.

Thực tế hoàn toàn không phải vậy.

Tòa án sẽ đánh giá rất chặt chẽ:

• Người làm chứng có trực tiếp biết sự việc hay chỉ nghe kể lại?
• Có quyền lợi liên quan đến vụ án không?
• Có mâu thuẫn lợi ích với một trong các bên không?
• Lời khai có thống nhất với tài liệu khác không?
• Có thay đổi lời khai nhiều lần không?
• Có bị tác động, ép buộc hoặc hướng dẫn khai báo không?

Một lời khai thiếu khách quan hoặc mâu thuẫn hoàn toàn có thể bị Tòa án bác bỏ.

Do đó, không phải càng nhiều nhân chứng thì càng có lợi, mà quan trọng là đúng người, đúng thời điểm và đúng nội dung cần chứng minh.

Luật sư Công Tâm – Biến lời nói thành “chứng cứ thép” trước Tòa án

Tìm được người làm chứng đã khó.

Biến lời khai của họ thành chứng cứ có giá trị pháp lý còn khó hơn rất nhiều.

Trên thực tế, nhiều người dân tự đi xin xác nhận thường gặp các tình huống như:

• Người làm chứng ngại va chạm nên từ chối.
• Nội dung xác nhận sơ sài, không làm rõ tình tiết cần chứng minh.
• Lời khai không đúng hình thức theo quy định tố tụng.
• Khi ra Tòa, người làm chứng bị đối phương chất vấn dẫn đến thay đổi lời khai hoặc không dám trình bày đầy đủ sự thật.

Với kinh nghiệm trực tiếp tham gia giải quyết nhiều vụ án tranh chấp đất đai phức tạp, Luật Công Tâm sẽ hỗ trợ khách hàng:

• Xác định đúng người làm chứng có giá trị chứng minh cao nhất.
• Thu thập lời khai đúng trọng tâm, đúng nội dung cần chứng minh.
• Hướng dẫn lập Bản tự khai của người làm chứng theo đúng quy định tố tụng.
• Đề nghị Tòa án triệu tập người làm chứng khi cần thiết.
• Xây dựng hệ thống chứng cứ kết hợp giữa lời khai, hồ sơ địa chính, tài liệu lưu trữ và các chứng cứ khác.
• Tham gia hỏi người làm chứng tại phiên tòa, làm rõ các tình tiết có lợi cho khách hàng.
• Bảo vệ tính khách quan của lời khai trước những lập luận phản bác từ phía đối phương.

Mục tiêu của chúng tôi không chỉ là có người làm chứng, mà là biến lời khai của nhân chứng thành mắt xích quan trọng trong chuỗi chứng cứ, góp phần bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Kết luận

Trong tranh chấp đất đai, đặc biệt là những vụ việc xảy ra từ nhiều năm trước, người làm chứng có thể là yếu tố quyết định thành bại của cả vụ án.

Tuy nhiên, lời khai chỉ phát huy giá trị khi:

• đúng người;
• đúng sự việc;
• đúng thời điểm;
• được thu thập hợp pháp;
• được kết hợp với các chứng cứ khác trong hồ sơ.

Nếu bạn đang gặp tranh chấp về đất cha ông để lại, đất khai hoang, đất mua bán bằng giấy viết tay, tranh chấp ranh giới hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất, hãy liên hệ Luật Công Tâm để được luật sư đánh giá hồ sơ, xác định chiến lược chứng minh và thu thập chứng cứ ngay từ đầu. Chuẩn bị đúng chứng cứ hôm nay chính là nền tảng quan trọng để bảo vệ quyền sử dụng đất của bạn trước Tòa án sau này.

 Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.

 Hotline hỗ trợ 24/7: 0972 810 901 – 0969 545 660