Trong quá trình giải quyết các vụ án dân sự, đặc biệt là những vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai, chia thừa kế, chia tài sản chung, ly hôn hoặc tranh chấp quyền sở hữu tài sản, kết quả định giá tài sản có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên. Tuy nhiên, trên thực tế không phải trường hợp nào các đương sự cũng đồng ý với mức giá mà Hội đồng định giá đưa ra. Có trường hợp một bên cho rằng tài sản bị định giá quá thấp so với giá trị thực tế trên thị trường, trong khi bên còn lại có thể cho rằng mức giá đó là phù hợp. Vậy một bên không đồng ý kết quả định giá tài sản phải làm gì? Có được yêu cầu định giá lại hay không và Tòa án có bắt buộc phải định giá lại tài sản hay không? Đây là vấn đề người tham gia tố tụng cần đặc biệt lưu ý để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của mình.
Không đồng ý với kết quả định giá không có nghĩa kết quả đương nhiên bị hủy
Trước hết, cần hiểu rằng việc một bên không đồng ý với kết quả định giá tài sản không đồng nghĩa với việc kết quả định giá đó đương nhiên bị hủy bỏ hoặc Tòa án bắt buộc phải tổ chức định giá lại. Pháp luật tố tụng dân sự đặt ra những căn cứ nhất định để xem xét việc định giá lại tài sản. Theo đó, trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường tại nơi có tài sản định giá vào thời điểm giải quyết vụ án thì có thể đặt ra vấn đề định giá lại. Vì vậy, nếu chỉ nói rằng “tôi không đồng ý” hoặc “tôi cho rằng giá này quá thấp” thì chưa chắc đã đủ căn cứ để Tòa án chấp nhận yêu cầu.
Điều quan trọng là người không đồng ý với kết quả định giá phải chỉ ra được nguyên nhân cụ thể khiến kết quả đó có thể không chính xác. Chẳng hạn, tài sản có vị trí đặc biệt nhưng Hội đồng định giá chưa xem xét đầy đủ; diện tích hoặc hiện trạng tài sản được xác định chưa đúng; mức giá được xác định có sự chênh lệch lớn so với giá giao dịch thực tế của những tài sản tương đồng tại cùng khu vực hoặc có những yếu tố làm tăng giá trị tài sản nhưng chưa được đánh giá đầy đủ. Khi đó, đương sự cần chủ động cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho ý kiến của mình.
Khi nào có thể yêu cầu định giá lại tài sản?
Định giá lại tài sản thường được đặt ra khi có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường tại nơi có tài sản vào thời điểm giải quyết vụ án. Đây là điểm rất quan trọng mà đương sự cần ghi nhớ. Việc yêu cầu định giá lại không đơn thuần xuất phát từ việc một bên không hài lòng với kết quả mà phải có cơ sở chứng minh kết quả đó có vấn đề.
Ví dụ, trong một vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, Hội đồng định giá xác định giá trị một thửa đất thấp hơn đáng kể so với những thửa đất có vị trí, diện tích và điều kiện sử dụng tương tự đang được giao dịch thực tế trong cùng khu vực. Nếu đương sự có tài liệu chứng minh được sự chênh lệch này thì có thể sử dụng những tài liệu đó làm cơ sở để đề nghị Tòa án xem xét lại kết quả định giá. Tương tự, nếu tài sản có mặt tiền đường lớn, có khả năng kinh doanh nhưng việc định giá lại áp dụng cách xác định giá đối với loại tài sản có đặc điểm hoàn toàn khác thì đương sự cũng có thể nêu vấn đề này với Tòa án.
Không nên chỉ phản đối bằng lời nói
Một trong những sai lầm phổ biến nhất của đương sự là chỉ phản đối kết quả định giá bằng lời nói nhưng không cung cấp chứng cứ. Việc nói rằng “giá tài sản thực tế cao hơn nhiều” hoặc “tôi không chấp nhận mức giá này” thường chưa đủ để chứng minh kết quả định giá không chính xác. Tòa án cần có căn cứ khách quan để xem xét việc có cần định giá lại hay không.
Do đó, nếu không đồng ý với kết quả định giá, đương sự nên tập trung vào việc thu thập những tài liệu có thể chứng minh giá trị thực tế của tài sản. Đối với nhà đất, có thể xem xét các tài liệu về giao dịch của những bất động sản có đặc điểm tương đồng, thông tin về vị trí, diện tích, mặt tiền, đường giao thông, mục đích sử dụng, hiện trạng, quy hoạch và các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Những chứng cứ này sẽ có ý nghĩa hơn nhiều so với việc chỉ đưa ra một mức giá mà mình cho rằng phù hợp.
Đương sự cần tham gia ngay từ quá trình định giá
Nếu Tòa án thông báo thời gian, địa điểm tiến hành định giá tài sản, đương sự nên chủ động tham gia và trình bày ý kiến của mình. Việc tham gia ngay từ giai đoạn này giúp đương sự có cơ hội cung cấp thông tin về đặc điểm của tài sản, chỉ ra những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị và đề nghị Hội đồng định giá xem xét.
Trong trường hợp nhận thấy có vấn đề trong quá trình định giá, đương sự nên trình bày rõ ý kiến và đề nghị ghi nhận vào biên bản. Điều này đặc biệt quan trọng nếu sau đó kết quả định giá không phù hợp với quan điểm của đương sự và người này muốn yêu cầu Tòa án xem xét lại. Nếu ngay từ đầu đã có ý kiến phản đối và có tài liệu chứng minh thì quá trình xem xét sau đó sẽ có cơ sở rõ ràng hơn.
Nếu không đồng ý kết quả định giá, có thể làm đơn yêu cầu định giá lại
Khi cho rằng kết quả định giá không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường, đương sự có thể gửi văn bản đến Tòa án đang giải quyết vụ án để trình bày ý kiến và đề nghị xem xét việc định giá lại. Nội dung cần nêu rõ tài sản nào đang tranh chấp, kết quả định giá lần đầu là bao nhiêu, lý do không đồng ý, những điểm nào được cho là chưa chính xác và các tài liệu, chứng cứ được sử dụng để chứng minh.
Một đơn yêu cầu định giá lại có căn cứ nên tập trung vào những vấn đề cụ thể thay vì trình bày chung chung. Chẳng hạn, nếu cho rằng giá đất được xác định thấp hơn thực tế thì cần chỉ ra những tài sản tương đồng có giá trị giao dịch cao hơn, đặc điểm của những tài sản đó và lý do có thể dùng để so sánh. Nếu cho rằng Hội đồng định giá chưa xem xét một yếu tố quan trọng của tài sản thì cần trình bày rõ yếu tố đó là gì và nó ảnh hưởng như thế nào đến giá trị tài sản.
Tòa án có bắt buộc phải chấp nhận yêu cầu định giá lại không?
Không phải cứ có đơn yêu cầu định giá lại thì Tòa án bắt buộc phải thực hiện định giá lại. Việc có định giá lại hay không còn phụ thuộc vào căn cứ và chứng cứ mà đương sự cung cấp. Nếu yêu cầu chỉ xuất phát từ việc một bên không hài lòng với kết quả mà không chứng minh được kết quả định giá có vấn đề thì Tòa án có thể không chấp nhận yêu cầu.
Ngược lại, nếu đương sự cung cấp được tài liệu cho thấy kết quả định giá lần đầu có dấu hiệu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường tại thời điểm giải quyết vụ án thì Tòa án có cơ sở để xem xét việc định giá lại. Vì vậy, yếu tố quan trọng nhất không phải chỉ là “có phản đối hay không” mà là “phản đối dựa trên căn cứ và chứng cứ nào”.
Đối với tranh chấp đất đai, cần đặc biệt chú ý đến giá thị trường
Tranh chấp về giá trị quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp thường phát sinh bất đồng về kết quả định giá. Giá trị của một thửa đất không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn liên quan đến rất nhiều yếu tố như vị trí, mặt tiền, chiều sâu, hình dạng, đường giao thông, mục đích sử dụng, khả năng kinh doanh, quy hoạch, cơ sở hạ tầng và nhiều yếu tố thực tế khác.
Do đó, khi không đồng ý với kết quả định giá đất, đương sự cần xác định rõ vì sao mức giá đó chưa phản ánh đúng giá trị của thửa đất. Chỉ đưa ra nhận định rằng “giá đất khu vực này đang rất cao” thường chưa đủ. Tốt hơn hết, cần có tài liệu thể hiện giá trị của những bất động sản tương đồng hoặc những căn cứ cụ thể liên quan trực tiếp đến thửa đất đang tranh chấp.
Đặc biệt, cần tránh việc lấy giá rao bán trên mạng làm căn cứ duy nhất để khẳng định giá trị thực tế của tài sản. Giá rao bán và giá giao dịch thực tế có thể khác nhau. Vì vậy, khi thu thập chứng cứ về giá, đương sự cần xem xét tính xác thực, tính tương đồng và thời điểm của tài liệu được sử dụng.
Kết quả định giá có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của đương sự
Trong nhiều vụ án, kết quả định giá không chỉ mang tính tham khảo mà có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền hoặc giá trị tài sản mà mỗi bên được nhận hoặc phải thanh toán. Chẳng hạn, trong vụ án chia tài sản chung, nếu một bên nhận nhà đất và có nghĩa vụ thanh toán phần giá trị cho bên còn lại thì giá trị tài sản càng cao, khoản tiền phải thanh toán có thể càng lớn.
Tương tự, trong vụ án tranh chấp thừa kế, nếu một người được nhận hiện vật và phải thanh toán phần giá trị tương ứng cho những người thừa kế khác thì kết quả định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, nếu nhận thấy mức giá có vấn đề, đương sự không nên bỏ qua mà cần thực hiện quyền của mình càng sớm càng tốt.
Có thể nhờ luật sư hỗ trợ khi yêu cầu định giá lại
Trong trường hợp tài sản có giá trị lớn hoặc vụ án có nhiều tình tiết phức tạp, việc xác định có đủ căn cứ để yêu cầu định giá lại hay không đôi khi không đơn giản. Luật sư có thể hỗ trợ nghiên cứu hồ sơ, xem xét biên bản định giá, phân tích các đặc điểm của tài sản, đánh giá tài liệu chứng minh giá trị tài sản và xây dựng nội dung yêu cầu phù hợp.
Đặc biệt, luật sư có thể giúp đương sự phân biệt giữa trường hợp chỉ đơn thuần không đồng ý với mức giá và trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường. Đây là sự khác biệt rất quan trọng bởi nếu không xác định đúng vấn đề, đương sự có thể mất thời gian nhưng vẫn không đạt được kết quả mong muốn.
Kết luận
Một bên không đồng ý với kết quả định giá tài sản không có nghĩa là phải chấp nhận kết quả đó một cách tuyệt đối. Đương sự có quyền trình bày ý kiến, cung cấp chứng cứ và đề nghị Tòa án xem xét khi có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường tại nơi có tài sản vào thời điểm giải quyết vụ án.
Tuy nhiên, điều quan trọng là không nên chỉ phản đối bằng cảm tính. Muốn yêu cầu định giá lại có cơ sở, đương sự cần chỉ ra cụ thể vấn đề của kết quả định giá và cung cấp tài liệu chứng minh. Đặc biệt đối với những tài sản có giá trị lớn như nhà đất, việc chủ động tham gia quá trình định giá, thu thập chứng cứ về giá trị tài sản và thực hiện quyền tố tụng đúng thời điểm có thể ảnh hưởng đáng kể đến việc bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cho rằng kết quả định giá tài sản đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi trong vụ án, hãy chủ động kiểm tra hồ sơ, xác định căn cứ phản đối và thực hiện quyền yêu cầu của mình càng sớm càng tốt. Việc chậm trễ hoặc chỉ phản đối bằng lời nói có thể khiến bạn bỏ lỡ cơ hội bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết vụ án.
📞 THÔNG TIN LIÊN HỆ
Văn phòng Luật Công Tâm
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
Hotline hỗ trợ 24/7: 0972 810 901 – 0969 545 660
Website Luật Công Tâm
Email: [email protected]
