Tranh chấp ranh giới, mốc giới giữa hai thửa đất liền kề là một trong những dạng tranh chấp đất đai phổ biến nhất. Có trường hợp hai gia đình sử dụng đất ổn định hàng chục năm, giữa hai nhà đã có tường, hàng rào hoặc bờ ruộng rõ ràng nhưng đến khi đo đạc lại thì diện tích thực tế không trùng với Giấy chứng nhận. Cũng có trường hợp cả hai bên đều có sổ đỏ nhưng sơ đồ, kích thước cạnh hoặc diện tích lại chồng lấn lên nhau. Khi xảy ra tranh chấp, bên được cấp sổ đỏ trước thường cho rằng: “Sổ nhà tôi được cấp trước nên mốc giới trong sổ của tôi phải được ưu tiên”.
Cách hiểu này không hoàn toàn chính xác. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng cứ pháp lý rất quan trọng, nhưng thời điểm cấp trước hay cấp sau không phải tiêu chí duy nhất để xác định bên nào đúng. Muốn xác định ranh giới thực sự giữa hai thửa đất, cần đối chiếu nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của cả hai bên, bản đồ và tài liệu đo đạc, mốc giới sử dụng thực tế, quá trình quản lý đất, thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất trước đây và những biến động đã xảy ra.
Đặc biệt, Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể được xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Điều này cho thấy pháp luật không thiết lập nguyên tắc “sổ đỏ nào cấp trước thì ranh giới của sổ đó đương nhiên đúng”.
Sổ đỏ cấp trước có giá trị gì khi xảy ra tranh chấp mốc giới?
Giấy chứng nhận được cấp trước là một chứng cứ rất quan trọng để xác định tình trạng pháp lý và lịch sử của thửa đất. Nếu thửa đất A được cấp Giấy chứng nhận năm 1995, còn thửa B bên cạnh được cấp năm 2005, hồ sơ cấp giấy năm 1995 có thể giúp xác định tại thời điểm đó diện tích, hình thể, các cạnh tiếp giáp và chủ sử dụng đất được cơ quan nhà nước ghi nhận như thế nào. Khi xem xét hồ sơ cấp giấy năm 2005 của B, cơ quan giải quyết tranh chấp có thể đối chiếu xem việc cấp sau có chồng lấn vào phần đất đã được xác lập trước đó hay không.
Nhưng từ đó không thể suy ra rằng cứ cấp năm 1995 thì chắc chắn đúng, còn cấp năm 2005 thì chắc chắn sai. Giấy chứng nhận cấp trước vẫn có khả năng được lập trên cơ sở tài liệu đo đạc chưa chính xác, xác định sai vị trí thửa đất, sai ranh giới, sai diện tích hoặc hồ sơ cấp giấy không phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm cấp. Chính pháp luật hiện hành cũng có cơ chế xử lý Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định. Các quy định thực hiện hiện nay yêu cầu khi xử lý trường hợp này phải kiểm tra lại chính hồ sơ đã cấp Giấy chứng nhận và xác định thông tin theo pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy.
Vì vậy, khi hai sổ đỏ “đánh nhau” về ranh giới, câu hỏi đúng không phải là “sổ nào được cấp trước?”, mà phải là “sổ nào được cấp trên căn cứ đúng và ranh giới nào có cơ sở pháp lý, hồ sơ địa chính và thực tế sử dụng đáng tin cậy hơn?”. Thời điểm cấp giấy chỉ là một dữ kiện trong toàn bộ quá trình chứng minh.
Pháp luật xác định ranh giới giữa hai thửa đất như thế nào?
Căn cứ trực tiếp và rất quan trọng là Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015. Điều luật quy định:
“Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.”
Điều luật đồng thời quy định không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả khi ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh hoặc bờ ruộng; các chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng và duy trì ranh giới chung.
Quy định này đặc biệt quan trọng đối với những thửa đất được sử dụng từ lâu. Ví dụ, giữa hai gia đình đã có một bức tường tồn tại ổn định hơn 30 năm, cả hai bên đều sử dụng đất theo bức tường đó và trong suốt thời gian này không phát sinh tranh chấp. Khi sau này đo đạc lại phát hiện sơ đồ trên một Giấy chứng nhận có dấu hiệu vượt qua bức tường thì không thể chỉ cầm sổ đỏ ra và kết luận ngay rằng phần đất bên kia phải trả lại. Quá trình hình thành và tồn tại của ranh giới thực tế phải được xem xét theo Điều 175.
Tuy nhiên, cũng không nên hiểu ngược lại rằng cứ có hàng rào, bức tường tồn tại 30 năm thì người sử dụng phía trong đương nhiên được công nhận mọi phần đất. Điều 175 phải được đặt trong tổng thể nguồn gốc đất, các thỏa thuận trước đây, hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng và tính chất của chính mốc giới đó. Chẳng hạn, một bức tường được xây lùi vào đất của một bên vì nhu cầu xây dựng chưa chắc đã là ranh giới pháp lý mà hai bên từng xác lập.
Hàng rào, tường bao, bờ ruộng thực tế có giá trị hơn sổ đỏ không?
Không có công thức chung rằng “hiện trạng thực tế luôn thắng sổ đỏ” hoặc “sổ đỏ luôn thắng hiện trạng”. Mỗi loại tài liệu, chứng cứ phản ánh một khía cạnh khác nhau. Giấy chứng nhận phản ánh quyền được Nhà nước ghi nhận; hồ sơ địa chính phản ánh quá trình quản lý nhà nước đối với thửa đất; còn hàng rào, tường bao, cây lâu năm, bờ ruộng, mương nước và công trình trên đất có thể phản ánh quá trình xác lập và sử dụng ranh giới trên thực tế.
Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây hoặc xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận dựng cột mốc, hàng rào, cây hoặc tường ngăn ngay trên ranh giới; trong trường hợp đó, vật mốc giới có thể trở thành sở hữu chung theo điều kiện luật định.
Vì vậy, khi tranh chấp xảy ra, cần hỏi bức tường được xây năm nào, ai xây, xây trên đất của ai, bên kia có đồng ý hay không, trước khi có tường thì ranh giới nằm ở đâu, có tài liệu hoặc người làm chứng nào xác nhận không. Chỉ khi dựng lại được lịch sử của mốc giới thì hiện trạng mới thực sự trở thành chứng cứ có ý nghĩa.
Hai nhà đều có sổ đỏ nhưng diện tích chồng lên nhau thì xử lý thế nào?
Đây là tình huống không hiếm gặp. Ví dụ, gia đình A có sổ đỏ thể hiện chiều ngang 10 m; gia đình B liền kề cũng có sổ đỏ mà khi áp kích thước theo hiện trạng lại khiến tổng chiều ngang vượt quá quỹ đất thực tế. Hoặc bản đồ của A thể hiện đường ranh tại một vị trí, trong khi hồ sơ của B lại thể hiện đường ranh lệch sang 50 cm. Nếu chỉ nhìn hai cuốn sổ thì không thể xác định ngay bên nào đúng.
Khi đó phải tìm hồ sơ gốc cấp Giấy chứng nhận của cả hai thửa đất. Những tài liệu cần đặc biệt quan tâm gồm bản đồ địa chính tại thời điểm cấp, trích đo hoặc sơ đồ thửa đất, sổ mục kê, sổ địa chính, giấy tờ nguồn gốc, hồ sơ kê khai đăng ký, biên bản xác định ranh giới nếu có, tài liệu về biến động đất đai và những giấy tờ làm căn cứ cấp giấy. Sau đó mới đối chiếu với hiện trạng và kết quả đo đạc hiện nay.
Nếu hồ sơ cho thấy Giấy chứng nhận của một bên thực sự được cấp không đúng quy định, pháp luật đất đai có cơ chế thu hồi, hủy và cấp lại Giấy chứng nhận. Các quy định thực hiện hiện hành yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ đã cấp giấy để xác định lại thông tin theo đúng pháp luật đất đai tại thời điểm cấp. Vì vậy, “cả hai đều có sổ” không có nghĩa đường ranh trong cả hai sổ đều đương nhiên chính xác.
Sổ đỏ ghi 300 m² nhưng đo thực tế chỉ còn 285 m², có phải hàng xóm lấn 15 m²?
Chưa thể kết luận. Diện tích thiếu hụt chỉ là dấu hiệu cần kiểm tra, không phải bằng chứng trực tiếp rằng hộ liền kề đã lấn đất. Một thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận 300 m² nhưng đo hiện trạng còn 285 m² có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân: phương pháp đo đạc trước đây khác hiện nay, số liệu bản đồ cũ có sai số, kích thước cạnh không chính xác, người sử dụng tự thay đổi ranh giới hoặc có biến động đất đai nhưng chưa được cập nhật.
Muốn kết luận hàng xóm lấn 15 m² phải xác định được 15 m² đó nằm ở đâu. Nếu ranh giới phía trước, phía sau và phía bên kia đều ổn định, nhưng đường ranh với hộ B bị dịch chuyển so với hồ sơ địa chính gốc thì mới có cơ sở tập trung xem xét phần tiếp giáp với B. Ngược lại, chỉ lấy 300 m² trên sổ trừ 285 m² thực tế rồi yêu cầu hàng xóm trả 15 m² là chưa đủ.
Đây là lý do trong tranh chấp mốc giới, “diện tích” và “ranh giới” không nên bị đánh đồng. Một người có thể thiếu diện tích so với sổ nhưng chưa chứng minh được người hàng xóm là người chiếm phần thiếu đó.
Sổ đỏ cấp trước nhưng đo sai ranh giới thì có được ưu tiên không?
Không có quy định nào đặt ra nguyên tắc sổ đỏ được cấp trước sẽ được ưu tiên bất kể nội dung đúng hay sai. Nếu hồ sơ chứng minh Giấy chứng nhận cấp trước xác định sai vị trí hoặc sai ranh giới thì việc cấp trước không làm cho sai sót trở thành đúng.
Pháp luật hiện hành thậm chí dự liệu trường hợp vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp. Theo quy định thực hiện hiện nay, cơ quan đăng ký phải kiểm tra thực địa và đối chiếu với hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trước đây để xác định đúng vị trí thửa đất. Điều này cho thấy khi có sai lệch, việc giải quyết phải quay về hồ sơ gốc và thực tế sử dụng chứ không dựa đơn thuần vào tuổi đời của cuốn sổ.
Ví dụ, A được cấp sổ năm 1998 nhưng khi cấp giấy cơ quan đo đạc đã dịch đường ranh sang phần đất mà B quản lý ổn định từ trước đó. B được cấp sổ năm 2005 dựa trên một hồ sơ đo đạc chi tiết hơn và phù hợp với mốc giới sử dụng thực tế. Khi tranh chấp xảy ra năm 2026, không thể chỉ nói “A có sổ trước B 7 năm nên A thắng”. Phải kiểm tra căn cứ pháp lý và hồ sơ của cả hai lần cấp.
Ranh giới tồn tại trên 30 năm không tranh chấp có ý nghĩa như thế nào?
Đây là một trong những quy định người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý. Như đã dẫn ở trên, khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép ranh giới giữa các bất động sản được xác định theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Ví dụ, từ năm 1990 giữa nhà A và B đã tồn tại một hàng cây hoặc bức tường được hai bên sử dụng làm ranh giới. Hai gia đình xây nhà, trồng cây và quản lý đất theo đường ranh đó trong hơn 30 năm mà không xảy ra tranh chấp. Đến năm 2026, con của A căn cứ sơ đồ trong Giấy chứng nhận cho rằng đường ranh phải dịch sang đất B 40 cm. Trong trường hợp này, lịch sử tồn tại của mốc giới là một vấn đề pháp lý không thể bỏ qua.
Nhưng phải chứng minh được hai yếu tố: ranh giới đó thực sự đã tồn tại từ 30 năm trở lên và trong thời gian đó không có tranh chấp. Nếu hàng rào mới được xây năm 2015 hoặc trước đây hai gia đình đã nhiều lần tranh chấp, khiếu nại về chính đường ranh này thì không thể máy móc viện dẫn quy định “30 năm”.
Bản đồ địa chính, sổ mục kê và hồ sơ cấp sổ quan trọng như thế nào?
Trong tranh chấp mốc giới, bản đồ địa chính có thể giúp xác định hình thể và vị trí tương đối của thửa đất tại từng thời kỳ. Sổ mục kê, sổ địa chính và hồ sơ đăng ký có thể phản ánh ai kê khai, diện tích bao nhiêu, giáp ai và quá trình biến động của thửa đất. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lại cho biết cơ quan có thẩm quyền dựa vào tài liệu nào để cấp giấy.
Vì vậy, nếu hai bên chỉ mang hai cuốn sổ đỏ ra tranh luận thì thường chưa đủ. Luật sư cần đề nghị cung cấp hoặc thu thập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của cả hai bên, trích lục bản đồ địa chính qua các thời kỳ và những tài liệu đo đạc liên quan. Nếu một bên được cấp sổ năm 1993 trên bản đồ cũ, bên kia được cấp năm 2004 trên bản đồ mới thì còn phải tìm hiểu quan hệ giữa hai hệ thống bản đồ và quá trình chỉnh lý.
Đặc biệt, một bản trích đo hiện trạng năm 2026 cho biết thửa đất hiện nay nằm ở đâu nhưng chưa chắc tự nó trả lời được ranh giới pháp lý trước đây nằm ở đâu. Muốn giải quyết tranh chấp lịch sử phải đặt kết quả đo hiện tại bên cạnh hồ sơ cũ.
Có được tự phá tường, nhổ cọc hoặc xây lại hàng rào khi cho rằng hàng xóm lấn đất không?
Không nên tự ý thực hiện. Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách và các chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây và xây tường ngăn giữa các bất động sản liền kề.
Nếu A cho rằng bức tường của B lấn sang đất mình 30 cm nhưng chưa có kết quả giải quyết tranh chấp mà tự thuê người phá tường thì có thể phát sinh thêm tranh chấp về tài sản, bồi thường thiệt hại, thậm chí trách nhiệm pháp lý khác tùy tính chất hành vi. Từ một tranh chấp ranh giới có thể biến thành nhiều quan hệ tranh chấp mới.
Cách an toàn hơn là giữ nguyên hiện trạng, chụp ảnh, quay video, đo đạc, lập vi bằng khi cần thiết và phù hợp, thu thập hồ sơ địa chính rồi yêu cầu giải quyết theo đúng trình tự. Nếu bên kia đang tiếp tục xây dựng trên khu vực tranh chấp thì cần xử lý kịp thời bằng các cơ chế pháp lý phù hợp thay vì tự dùng sức để ngăn cản.
Tranh chấp mốc giới phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi kiện không?
Đối với tranh chấp đất đai theo nghĩa tranh chấp về quyền sử dụng đất, Điều 235 Luật Đất đai 2024 đặt ra cơ chế hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo trình tự tiếp theo. Quy định hướng dẫn hiện hành yêu cầu việc hòa giải phải lập biên bản, trong đó thể hiện nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân tranh chấp và những nội dung các bên thống nhất hoặc không thống nhất.
Tranh chấp mốc giới mà thực chất hai bên đều khẳng định phần đất chồng lấn thuộc quyền sử dụng của mình thường là tranh chấp đất đai. Vì vậy, hòa giải tại UBND cấp xã là bước tố tụng cần đặc biệt lưu ý trước khi khởi kiện tại Tòa án trong trường hợp pháp luật yêu cầu.
Tuy nhiên, không phải mọi vụ việc có liên quan đến đất đều được áp dụng máy móc cùng một thủ tục. Ví dụ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp thừa kế hoặc tranh chấp tài sản gắn liền với đất có thể có bản chất pháp lý khác. Vì vậy, trước khi nộp đơn cần xác định đúng quan hệ tranh chấp.
Hòa giải không thành thì tranh chấp mốc giới giải quyết ở đâu?
Sau khi hòa giải không thành, thẩm quyền giải quyết tiếp theo phải xác định theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 và pháp luật tố tụng có liên quan. Đặc biệt, từ năm 2025–2026 cơ cấu chính quyền địa phương và việc phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đã có những thay đổi, nên không nên sử dụng máy móc các bài hướng dẫn cũ vẫn ghi thẩm quyền theo mô hình cơ quan trước đây.
Đối với vụ án tại Tòa án, bên yêu cầu công nhận phần đất tranh chấp thuộc quyền của mình phải chuẩn bị chứng cứ chứng minh. Tòa án có thể xem xét Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc, lời khai người làm chứng, quá trình quản lý sử dụng và những chứng cứ khác.
Vì vậy, một vụ án mốc giới thường không được quyết định chỉ bằng việc nguyên đơn giơ ra “sổ đỏ cấp năm 1995”, còn bị đơn có “sổ năm 2000”. Hai bộ hồ sơ cấp giấy và toàn bộ lịch sử của đường ranh mới là phần cần được làm rõ.
Nếu phát hiện sổ đỏ của hàng xóm được cấp chồng lên đất mình thì làm gì?
Việc đầu tiên là xác định chính xác phần chồng lấn. Người sử dụng đất nên đề nghị đo đạc, lấy trích lục hồ sơ địa chính và đặc biệt là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của thửa đất bên cạnh. Cần xác định phần đất tranh chấp đã nằm trong giấy tờ của gia đình mình từ thời điểm nào, ai quản lý trên thực tế, mốc giới cũ ở đâu và vì sao sổ của hàng xóm lại thể hiện sang phần đất này.
Nếu có căn cứ cho rằng Giấy chứng nhận đã được cấp không đúng pháp luật, Luật Đất đai và các quy định thi hành hiện hành có cơ chế thu hồi, hủy và cấp lại Giấy chứng nhận trong những trường hợp luật định. Khi kiểm tra trường hợp cấp giấy không đúng, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét lại hồ sơ cấp giấy và xác định thông tin theo pháp luật tại thời điểm cấp.
Nhưng không nên hiểu rằng cứ có “chồng sổ” là chỉ cần làm đơn đề nghị hủy sổ đỏ của hàng xóm. Nếu bản chất hai bên đang tranh chấp quyền sử dụng phần đất chồng lấn thì trước hết phải giải quyết quyền đối với đất. Tính hợp pháp của Giấy chứng nhận có thể được xem xét trong mối quan hệ với chính tranh chấp đó.
Đo đạc lại thấy diện tích tăng lên thì phần tăng thêm có đương nhiên thuộc về mình?
Không. Kết quả đo đạc mới cần được đối chiếu với ranh giới của thửa đất. Pháp luật hiện hành phân biệt trường hợp diện tích thực tế thay đổi nhưng ranh giới không thay đổi với trường hợp diện tích tăng do thay đổi ranh giới.
Các quy định thực hiện hiện nay cho thấy nếu đo đạc lại mà diện tích lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm cấp giấy thì việc xử lý có cơ chế riêng. Ngược lại, nếu diện tích tăng thêm xuất phát từ việc đường ranh đã dịch chuyển thì phải làm rõ nguồn gốc phần tăng thêm và quyền của các chủ sử dụng đất liên quan.
Ví dụ, sổ đỏ ghi 200 m² nhưng đo bằng công nghệ hiện nay được 205 m², trong khi toàn bộ tường bao và ranh giới bốn phía vẫn đúng như thời điểm cấp giấy. Trường hợp này khác hoàn toàn với việc diện tích từ 200 m² tăng thành 220 m² vì người sử dụng đã dịch hàng rào sang đất hàng xóm 20 m². Không thể lấy lý do “đo thực tế được bao nhiêu thì đất của tôi bấy nhiêu”.
Muốn thắng một vụ tranh chấp mốc giới cần thu thập những chứng cứ nào?
Đầu tiên là toàn bộ hồ sơ pháp lý của thửa đất: Giấy chứng nhận hiện tại và các giấy chứng nhận cũ; giấy tờ nguồn gốc đất; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc văn bản thừa kế; hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; bản đồ địa chính và trích đo qua các thời kỳ; sổ mục kê, sổ địa chính và hồ sơ đăng ký biến động. Nếu chỉ có bản photo sổ đỏ hiện tại mà không biết giấy được cấp dựa trên tài liệu nào thì khả năng đánh giá vụ án vẫn rất hạn chế.
Nhóm chứng cứ thứ hai là chứng cứ về ranh giới thực tế: ảnh cũ của hàng rào, tường, bờ ruộng; dấu tích móng cũ; cây lâu năm; công trình xây dựng; lời khai của những người sống lâu năm; tài liệu xây dựng nhà; biên bản đo đạc trước đây; biên bản hòa giải hoặc tranh chấp cũ. Nếu viện dẫn ranh giới tồn tại từ 30 năm trở lên theo Điều 175 Bộ luật Dân sự thì nhóm chứng cứ này đặc biệt quan trọng.
Cuối cùng cần có kết quả đo đạc hiện trạng đủ rõ để xác định phần đất tranh chấp nằm chính xác ở đâu, diện tích bao nhiêu và tiếp giáp với những mốc nào. Một yêu cầu kiểu “hàng xóm đang lấn đất nhà tôi” nhưng không xác định được vị trí và diện tích cụ thể sẽ rất khó giải quyết.
Ví dụ: sổ nhà A cấp năm 1994, sổ nhà B cấp năm 2003 thì A có chắc chắn thắng không?
Giả sử gia đình A được cấp Giấy chứng nhận năm 1994, gia đình B được cấp năm 2003. Đến năm 2026, A cho rằng B đang lấn sang 20 m² vì sơ đồ trên sổ năm 1994 của A thể hiện đường ranh nằm sâu hơn 50 cm về phía nhà B. A cho rằng mình chắc chắn thắng vì sổ được cấp trước 9 năm.
Khi kiểm tra hồ sơ, nếu bản đồ địa chính năm 1994, hồ sơ kê khai và biên bản xác định ranh giới đều thống nhất với sổ của A; đồng thời chứng minh B sau này đã tự dịch hàng rào sang đất A thì thời điểm cấp sổ trước là một trong nhiều chứng cứ củng cố đáng kể cho A. Nhưng kết quả đó đến từ sự thống nhất giữa nguồn gốc đất, hồ sơ cấp giấy và diễn biến sử dụng thực tế, chứ không phải chỉ vì con số “1994”.
Ngược lại, nếu hồ sơ năm 1994 cho thấy sơ đồ thửa đất được thể hiện sơ sài, còn ranh giới thực tế giữa hai nhà đã tồn tại ổn định ở vị trí hiện nay hơn 30 năm mà không tranh chấp; hoặc việc cấp giấy năm 1994 có sai lệch vị trí so với hồ sơ gốc thì vụ việc phải được đánh giá khác. Chính Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu xem xét cả thỏa thuận, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, tập quán và ranh giới tồn tại lâu dài.
Luật sư có thể hỗ trợ gì khi xảy ra tranh chấp mốc giới với hàng xóm?
Đối với dạng tranh chấp này, Luật Công Tâm cần bắt đầu bằng việc dựng lại lịch sử thửa đất thay vì chỉ xem hai cuốn sổ đỏ. Các mốc cần làm rõ gồm nguồn gốc đất của từng bên, thời điểm bắt đầu sử dụng, thời điểm hình thành đường ranh, thời điểm xây tường hoặc hàng rào, thời điểm cấp Giấy chứng nhận cho từng bên, những lần đo đạc và chỉnh lý bản đồ, thời điểm bắt đầu xảy ra tranh chấp.
Tiếp theo, luật sư cần đối chiếu hồ sơ cấp sổ của cả hai bên với hồ sơ địa chính và hiện trạng thực tế. Nếu phát hiện sổ đỏ có dấu hiệu cấp chồng lấn hoặc xác định sai vị trí, cần xác định chính xác nguyên nhân và lựa chọn yêu cầu phù hợp. Nếu ranh giới thực tế đã tồn tại ổn định trong thời gian dài, cần tập trung chứng minh lịch sử hình thành và sự thừa nhận của các bên thay vì chỉ tranh luận về số mét vuông.
Mục tiêu cuối cùng là xác định một đường ranh có thể thi hành được trên thực tế. Một bản án chỉ nói một bên “được sử dụng đất” nhưng không xác định rõ các điểm mốc, kích thước cạnh và phần diện tích tranh chấp sẽ rất khó giải quyết dứt điểm mâu thuẫn giữa hai gia đình.
Kết luận: sổ đỏ cấp trước không đồng nghĩa chắc chắn đúng mốc giới
Trong tranh chấp ranh giới giữa hai thửa đất, Giấy chứng nhận được cấp trước là chứng cứ quan trọng nhưng không có nguyên tắc pháp luật nào quy định “ai có sổ đỏ trước thì người đó thắng”. Muốn xác định bên nào có quyền đối với phần đất tranh chấp phải kiểm tra căn cứ cấp sổ, hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, lịch sử sử dụng, thỏa thuận của các bên, hiện trạng mốc giới và kết quả đo đạc.
Đặc biệt, Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nhiều căn cứ xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề, trong đó có thỏa thuận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tập quán và ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Vì vậy, một đường ranh đã được hai gia đình tôn trọng trong hàng chục năm không thể bị bỏ qua chỉ bằng câu nói “sổ nhà tôi cấp trước”.
Khi xảy ra tranh chấp, việc nên làm không phải là tự phá tường, nhổ cọc hoặc xây hàng rào mới mà là giữ nguyên hiện trạng, thu thập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của cả hai bên, lấy bản đồ địa chính qua các thời kỳ, đo đạc chính xác phần tranh chấp và thực hiện thủ tục hòa giải, giải quyết tranh chấp theo Luật Đất đai 2024.
Căn cứ pháp lý chính
Điều 175 và Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 về ranh giới và mốc giới giữa các bất động sản liền kề; các quy định của Luật Đất đai 2024 về Giấy chứng nhận, xử lý Giấy chứng nhận đã cấp và giải quyết tranh chấp đất đai; Điều 235 Luật Đất đai 2024 về hòa giải tranh chấp đất đai và các quy định hướng dẫn thi hành hiện hành.
Thông tin liên hệ
Văn Phòng Luật Công Tâm
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
Hotline: 0972 810 901 – 0969 545 660
Website Luật Công Tâm
Email: [email protected]
