Trong thực tế, nhiều người vì đi công tác dài ngày, ở nước ngoài hoặc già yếu nên lập hợp đồng ủy quyền cho người thân, bạn bè quản lý, sử dụng nhà đất. Tuy nhiên, không ít trường hợp người được ủy quyền lợi dụng sự tin tưởng để tự ý chuyển nhượng, bán hoặc thế chấp bất động sản mà chủ sở hữu không hề hay biết. Khi phát hiện ra, chủ nhà đất rơi vào tình trạng mất trắng tài sản, phải chạy đôn chạy đáo đòi lại.

Luật Công Tâm thường xuyên nhận được những cuộc gọi đầy hoảng loạn như của chị Hương (Hà Nội): “Em ủy quyền cho anh họ quản lý nhà đất khi em đi nước ngoài. Giờ anh ấy tự ý bán cho người khác và sang tên luôn. Em có đòi lại được nhà không? Hợp đồng ủy quyền có bị vô hiệu không?”. Anh Minh (Bắc Ninh) hỏi: “Em chỉ ủy quyền quản lý và thu tiền thuê nhà, nhưng người được ủy quyền lại ký hợp đồng chuyển nhượng. Em phải làm sao?”. Chị Lan (Hải Phòng) thì bức xúc: “Người được ủy quyền lạm dụng để bán đất, bên mua đã nhận sổ đỏ. Em kiện đòi lại bất động sản được không?”. Thực trạng này ngày càng phổ biến, đặc biệt khi giá đất tăng cao và người được ủy quyền có ý đồ chiếm đoạt.

Vậy khi ủy quyền quản lý, sử dụng nhà đất bị lạm dụng để tự ý chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền có bị vô hiệu không? Giao dịch chuyển nhượng có hiệu lực ra sao? Cách đòi lại bất động sản như thế nào? Dưới đây là hướng dẫn chi tiết, dễ hiểu, đầy đủ nhất theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Hợp đồng ủy quyền là gì và phạm vi ủy quyền

Theo quy định đầy đủ tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Bên được ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi được ủy quyền. Nếu hợp đồng chỉ ghi “quản lý, sử dụng” thì không bao gồm quyền chuyển nhượng, bán, tặng cho hay thế chấp.

Khi nào người được ủy quyền bị coi là lạm dụng quyền

Người được ủy quyền bị coi là lạm dụng khi:

• Thực hiện công việc vượt quá phạm vi ủy quyền (ví dụ: chỉ được quản lý nhưng lại bán đất).
• Hành động vì lợi ích cá nhân chứ không vì lợi ích của bên ủy quyền.
• Che giấu giao dịch mua bán thật bằng hình thức ủy quyền (giao dịch giả tạo).

Theo Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015, người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.

Hợp đồng ủy quyền có bị vô hiệu không khi bị lạm dụng

Hợp đồng ủy quyền có thể bị tuyên vô hiệu nếu:

• Vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015).
• Là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).
• Bên được ủy quyền vượt quá phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền không chấp nhận.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, hợp đồng ủy quyền vẫn có hiệu lực nhưng phần vượt quá phạm vi bị vô hiệu.

Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng do người được ủy quyền ký

Nếu người được ủy quyền tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng vượt quá phạm vi, giao dịch chuyển nhượng thường bị tuyên vô hiệu vì:

• Người ký không có quyền đại diện để chuyển nhượng.
• Vi phạm quy định về hình thức và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.

Hậu quả theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Cách đòi lại bất động sản khi bị tự ý chuyển nhượng

1. Thu thập chứng cứ: hợp đồng ủy quyền gốc, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận mới, chứng cứ giao nhận tiền…
2. Gửi văn bản yêu cầu bên được ủy quyền và bên mua chấm dứt hành vi, hoàn trả tài sản.
3. Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Hòa giải tại cơ sở hoặc UBND cấp xã.
5. Khởi kiện tại Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, hủy Giấy chứng nhận mới và buộc hoàn trả bất động sản.
6. Yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong tỏa, ngăn chặn việc chuyển nhượng tiếp theo.

Thủ tục khởi kiện và các biện pháp bảo vệ

• Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có bất động sản.
• Kèm theo đơn đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai về việc đang có tranh chấp.
• Thời hiệu khởi kiện theo quy định chung về giao dịch dân sự.

Lưu ý quan trọng khi lập hợp đồng ủy quyền nhà đất

• Ghi rõ ràng, cụ thể phạm vi ủy quyền (chỉ quản lý, thu tiền thuê, không bao gồm chuyển nhượng).
• Quy định thời hạn ủy quyền ngắn.
• Không ủy quyền “toàn quyền” một cách mơ hồ.
• Nên công chứng hợp đồng ủy quyền.
• Thường xuyên kiểm tra tình trạng tài sản.
• Có thể đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào theo quy định.

Câu hỏi thường gặp từ khách hàng Luật Công Tâm

Hỏi: Chỉ ủy quyền quản lý mà bị bán thì hợp đồng chuyển nhượng có vô hiệu không?
Đáp: Thường bị tuyên vô hiệu vì vượt quá phạm vi ủy quyền.

Hỏi: Bên mua đã được cấp sổ đỏ thì còn đòi lại được không?
Đáp: Có thể, nếu chứng minh được giao dịch vô hiệu và bên mua không phải người thứ ba ngay tình.

Hỏi: Có cần chấm dứt hợp đồng ủy quyền trước không?
Đáp: Nên thực hiện ngay để ngăn chặn hành vi tiếp theo.

Hỏi: Người được ủy quyền bán đất có bị xử lý hình sự không?
Đáp: Có thể bị xem xét tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu có dấu hiệu chiếm đoạt.

Kết luận

Ủy quyền quản lý, sử dụng nhà đất là giao dịch phổ biến nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn nếu bị lạm dụng để tự ý chuyển nhượng. Hợp đồng ủy quyền và giao dịch chuyển nhượng vượt phạm vi có thể bị tuyên vô hiệu, tạo cơ sở để chủ sở hữu đòi lại bất động sản. Việc nắm rõ quy định và hành động kịp thời sẽ giúp bảo vệ quyền lợi tối đa.

Luật Công Tâm luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn từ khâu tư vấn, soạn thảo đơn từ, tham gia hòa giải đến đại diện khởi kiện và theo dõi thi hành án. Đừng để việc lạm dụng ủy quyền khiến bạn mất trắng tài sản. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chính xác, tận tâm và bảo vệ quyền lợi hiệu quả nhất.

📞 THÔNG TIN LIÊN HỆ

Văn phòng Luật Công Tâm
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
Hotline hỗ trợ 24/7: 0972 810 901 – 0969 545 660
Website Luật Công Tâm
Email: [email protected]