Trong bối cảnh xã hội Việt Nam năm 2025, các tranh chấp đất đai vẫn là một vấn đề nhức nhối, đặc biệt tại các khu vực nông thôn hoặc vùng ven đô thị, nơi nhiều hộ gia đình sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tình trạng lấn chiếm đất đai bởi hàng xóm hoặc các bên thứ ba diễn ra phổ biến, gây ra nhiều bức xúc và thiệt hại cho người sử dụng đất hợp pháp. Một câu hỏi mà Luật Công Tâm thường xuyên nhận được từ khách hàng là: “Bị lấn đất nhưng không có sổ đỏ, tôi có thể kiện được không?”. Đây là một vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan.
Ví dụ, anh Nguyễn Văn Hùng (Hà Nội) đã liên hệ với Luật Công Tâm qua hotline 0972810901 với tình huống: Gia đình anh sử dụng một mảnh đất từ năm 1995, nhưng chưa làm sổ đỏ. Gần đây, hàng xóm xây nhà lấn sang 30m² đất của gia đình anh. Anh Hùng hoang mang không biết quyền lợi của mình có được bảo vệ hay không khi thiếu sổ đỏ. Với kinh nghiệm hơn 10 năm giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, Luật Công Tâm đã tư vấn và hỗ trợ anh Hùng thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc đất và tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết để đòi lại quyền lợi.
Chúng tôi nhận thấy, những trường hợp như anh Hùng không hề hiếm gặp. Vì vậy, Luật Công Tâm muốn chia sẻ bài viết này để bạn hiểu rõ quyền lợi của mình, các điều kiện để khởi kiện, và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ. Bài viết sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết, trích dẫn đầy đủ các điều luật liên quan, và những lưu ý quan trọng để bạn tự tin bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong năm 2025.
Nội dung chi tiết
Thực trạng tranh chấp lấn chiếm đất đai tại Việt Nam năm 2025
Tranh chấp đất đai, đặc biệt là lấn chiếm đất, đang gia tăng do quá trình đô thị hóa và sự thiếu đồng bộ trong quản lý đất đai. Theo thống kê từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong năm 2024, cả nước ghi nhận hàng chục nghìn vụ tranh chấp đất đai, trong đó hơn 30% liên quan đến đất chưa có sổ đỏ. Những trường hợp này thường xảy ra ở các khu vực chưa hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất được sử dụng lâu dài nhưng không có giấy tờ pháp lý.
Nguyên nhân chính bao gồm:
- Thiếu hiểu biết pháp luật: Nhiều hộ gia đình không nắm rõ quy định về đăng ký đất đai, dẫn đến việc sử dụng đất ổn định nhưng không có sổ đỏ.
- Quản lý đất đai lỏng lẻo: Một số địa phương chưa cập nhật đầy đủ hồ sơ địa chính, tạo kẽ hở cho hành vi lấn chiếm.
- Ý thức pháp luật kém: Một số cá nhân cố tình lấn chiếm đất của người khác để mở rộng diện tích sử dụng.
Luật Công Tâm nhận thấy, việc thiếu sổ đỏ khiến nhiều người lo lắng về quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, bạn vẫn có thể bảo vệ quyền lợi nếu đáp ứng các điều kiện nhất định. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết dưới đây.
Quyền lợi của người sử dụng đất không có sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
Để xác định xem bạn có thể kiện khi bị lấn đất mà không có sổ đỏ hay không, trước tiên cần hiểu rõ quyền lợi của người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất, ngay cả khi không có giấy tờ pháp lý.
Cụ thể, theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
Điều 138. Công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2014, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Không vi phạm pháp luật về đất đai, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch hoặc không thuộc trường hợp cấm sử dụng theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận;
d) Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp và xác nhận thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
Điều luật này cho thấy, nếu đất của bạn đáp ứng các điều kiện trên, bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để bạn khởi kiện khi bị lấn chiếm đất, ngay cả khi chưa có sổ đỏ.
Bị lấn đất nhưng không có sổ đỏ, có kiện được không?
Câu trả lời là CÓ, nhưng khả năng khởi kiện thành công phụ thuộc vào việc bạn có thể chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình hay không. Theo Điều 166 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có các quyền sau:
Điều 166. Quyền của người sử dụng đất
- Người sử dụng đất có các quyền sau đây:
a) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này;
b) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
c) Được Nhà nước bảo vệ khi tổ chức, cá nhân khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
…
Điểm c khoản 1 Điều 166 khẳng định rằng Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của bạn khi bị xâm phạm, bao gồm cả hành vi lấn chiếm đất. Tuy nhiên, để khởi kiện, bạn cần chuẩn bị các chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, chẳng hạn:
- Giấy tờ xác nhận sử dụng đất ổn định: Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm sử dụng đất và tình trạng không tranh chấp.
- Chứng cứ sử dụng đất thực tế: Hóa đơn nộp thuế đất, biên lai thu tiền sử dụng đất, hoặc hình ảnh, video chứng minh bạn đã sử dụng đất lâu dài.
- Nhân chứng: Lời khai của hàng xóm hoặc người dân xung quanh xác nhận bạn sử dụng đất từ trước.
Nếu bạn đáp ứng các điều kiện tại Điều 138 và có đầy đủ chứng cứ, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Quy trình giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất đai năm 2025
Để đòi lại đất bị lấn chiếm, bạn cần tuân thủ quy trình pháp lý theo Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai 2024. Dưới đây là các bước chi tiết mà Luật Công Tâm hướng dẫn:
Bước 1: Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Theo Điều 202 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra tòa:
Điều 202. Giải quyết tranh chấp đất đai
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
…
Bạn cần gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã, kèm theo các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu hòa giải thành công, các bên sẽ ký biên bản hòa giải và thực hiện theo thỏa thuận. Nếu hòa giải không thành, bạn sẽ nhận được biên bản hòa giải không thành để làm cơ sở khởi kiện.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu hòa giải không thành, bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất, theo Điều 203 Luật Đất đai 2024:
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
- Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại Điều 202 của Luật này mà không thành thì được giải quyết như sau:
a) Tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
…
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện (theo mẫu của Tòa án).
- Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, hóa đơn thuế, nhân chứng, v.v.).
- Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu).
Bước 3: Thực hiện phán quyết của Tòa án
Nếu Tòa án ra phán quyết có lợi cho bạn, bên lấn chiếm sẽ phải trả lại đất và bồi thường thiệt hại (nếu có). Trong trường hợp bên lấn chiếm không tự nguyện thi hành, bạn có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự can thiệp.
Các trường hợp đất không có sổ đỏ vẫn được cấp Giấy chứng nhận
Nếu bạn chưa có sổ đỏ, bạn có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để củng cố cơ sở pháp lý trước khi khởi kiện. Theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp đất lấn chiếm hoặc sử dụng không đúng quy định vẫn có thể được cấp sổ đỏ:
Điều 139. Công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất lấn, chiếm khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng do đã được điều chỉnh quy hoạch;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
…
Việc được cấp sổ đỏ sẽ giúp bạn có cơ sở pháp lý mạnh mẽ hơn khi khởi kiện. Luật Công Tâm khuyến nghị bạn liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể.
Lưu ý quan trọng khi khởi kiện tranh chấp đất đai
Để đảm bảo khởi kiện thành công, bạn cần lưu ý:
- Thời hiệu khởi kiện: Theo Điều 155 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là 10 năm kể từ thời điểm quyền lợi bị xâm phạm. Nếu quá thời hiệu, vụ kiện có thể bị từ chối.
- Thu thập chứng cứ đầy đủ: Chứng cứ là yếu tố then chốt để chứng minh quyền sử dụng đất của bạn.
- Nhờ luật sư hỗ trợ: Tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp, cần sự hỗ trợ của luật sư có kinh nghiệm để đảm bảo quyền lợi tối đa.
Tại sao nên chọn Luật Công Tâm để giải quyết tranh chấp đất đai?
Luật Công Tâm, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý đất đai, tự hào là đơn vị uy tín hỗ trợ hàng trăm khách hàng giải quyết tranh chấp đất đai thành công. Chúng tôi cam kết:
- Tư vấn tận tâm: Đội ngũ luật sư của Luật Công Tâm luôn lắng nghe và đưa ra giải pháp phù hợp nhất cho từng trường hợp.
- Hỗ trợ toàn diện: Từ việc thu thập chứng cứ, làm thủ tục cấp sổ đỏ, đến đại diện khởi kiện tại Tòa án, chúng tôi đồng hành cùng bạn trong suốt quá trình.
- Chi phí hợp lý: Chúng tôi cung cấp dịch vụ với mức phí minh bạch, phù hợp với mọi đối tượng khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với Luật Công Tâm qua hotline 0972810901 hoặc 0969545660 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ nhanh chóng!
Kết luận
Bị lấn đất nhưng không có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc bạn mất quyền bảo vệ quyền lợi của mình. Với các quy định tại Luật Đất đai 2024, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện để đòi lại đất nếu chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về chứng cứ và tuân thủ đúng trình tự pháp lý.
Luật Công Tâm hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện về vấn đề tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ. Nếu bạn đang gặp tình huống tương tự, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong năm 2025 và những năm tiếp theo.
