Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động tại Việt Nam, các giao dịch liên quan đến cho thuê nhà ở và thế chấp tài sản đang trở nên phổ biến. Tuy nhiên, không ít trường hợp phát sinh tranh chấp khi chủ nhà muốn thế chấp căn nhà đã ký hợp đồng cho thuê, khiến người thuê lo lắng về quyền lợi của mình. Thực trạng này thường xảy ra khi chủ nhà cần vốn để đầu tư kinh doanh hoặc giải quyết các nghĩa vụ tài chính khác, nhưng lại không nắm rõ quy định pháp luật về việc thế chấp nhà đang cho thuê. Điều này dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có, ảnh hưởng đến cả hai bên – người thuê và người cho thuê.
Ví dụ, một khách hàng tại Hà Nội đã liên hệ với Luật Công Tâm qua hotline 0972810901 với tình huống cụ thể: “Tôi ký hợp đồng thuê nhà 2 năm để mở quán cà phê. Hợp đồng còn hiệu lực 1 năm nữa, nhưng chủ nhà thông báo muốn thế chấp căn nhà cho ngân hàng. Tôi lo lắng nếu ngân hàng xử lý tài sản, tôi có được tiếp tục thuê đến hết hợp đồng không? Liệu quyền lợi của tôi có được bảo vệ?”. Đây là một tình huống điển hình mà nhiều người thuê nhà gặp phải, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu thuê nhà để kinh doanh hoặc ở ngày càng tăng.
Luật Công Tâm chia sẻ rằng, theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, chủ nhà hoàn toàn có quyền thế chấp nhà đang cho thuê, nhưng phải tuân thủ các điều kiện cụ thể để bảo vệ quyền lợi của bên thuê. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như đưa ra lời khuyên thực tiễn để bạn đọc – dù là người thuê hay chủ nhà – có thể bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất. Hãy cùng tìm hiểu để tránh những rủi ro không đáng có!
Quyền Thế Chấp Nhà Đang Cho Thuê Theo Pháp Luật
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) mà không chuyển giao tài sản đó. Điều này có nghĩa là chủ nhà hoàn toàn có quyền sử dụng căn nhà đang cho thuê để thế chấp, miễn là đáp ứng các điều kiện pháp lý.
Cụ thể, Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“Điều 321. Quyền của bên thế chấp1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”
Như vậy, chủ nhà có quyền thế chấp nhà đang cho thuê, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc thế chấp và đồng thời thông báo cho bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) về việc căn nhà đang được cho thuê. Đây là điều kiện bắt buộc nhằm đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Ngoài ra, Điều 182 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ:
“Điều 182. Thế chấp nhà ở đang cho thuê1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.”
Điều này khẳng định rằng quyền thế chấp của chủ nhà không bị hạn chế bởi hợp đồng thuê nhà, nhưng phải tuân thủ quy trình thông báo để đảm bảo quyền lợi của người thuê.
Quyền Lợi Của Người Thuê Nhà Khi Nhà Bị Thế Chấp
Một trong những mối quan tâm lớn nhất của người thuê nhà là liệu họ có được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng khi căn nhà bị thế chấp hay không. Luật Công Tâm xin khẳng định rằng quyền lợi của người thuê được pháp luật bảo vệ rõ ràng.
Theo khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023, bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Điều này có nghĩa là, nếu bạn đã ký hợp đồng thuê nhà hợp pháp và hợp đồng vẫn còn hiệu lực, chủ nhà hoặc ngân hàng không thể tự ý yêu cầu bạn trả nhà trước thời hạn, trừ một số trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023:
“Điều 172. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
2. Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
e) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
f) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.”
Nếu bạn không vi phạm bất kỳ điều khoản nào trong danh sách trên, quyền thuê nhà của bạn được bảo đảm đến hết thời hạn hợp đồng, ngay cả khi căn nhà bị ngân hàng xử lý để thu hồi nợ.
Nghĩa Vụ Của Chủ Nhà Khi Thế Chấp Nhà Đang Cho Thuê
Chủ nhà có quyền thế chấp tài sản, nhưng phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ để tránh gây thiệt hại cho bên thuê. Cụ thể, theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Như vậy, chủ nhà bắt buộc phải:
-
Thông báo bằng văn bản cho người thuê về việc thế chấp nhà ở.
-
Thông báo cho ngân hàng về việc căn nhà đang được cho thuê.
-
Đảm bảo rằng việc thế chấp không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng nhà của bên thuê theo hợp đồng đã ký.
Nếu chủ nhà không thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo, họ có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu gây tổn thất cho người thuê hoặc ngân hàng.
Trường Hợp Nhà Thuê Bị Xử Lý Để Thực Hiện Nghĩa Vụ Thế Chấp
Trong trường hợp chủ nhà không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc hợp đồng thuê nhà sẽ bị chấm dứt ngay lập tức. Theo khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc bên thuê vi phạm các điều khoản quy định tại khoản 2 Điều 172 đã nêu ở trên.
Những Rủi Ro Pháp Lý Và Cách Phòng Ngừa
Dù pháp luật đã có các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê, trong thực tế, vẫn có những rủi ro pháp lý mà bạn cần lưu ý:
-
Chủ nhà không thông báo về việc thế chấp: Nếu chủ nhà không thông báo bằng văn bản cho bạn về việc thế chấp, bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc này gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn. Ví dụ, nếu ngân hàng phát mại căn nhà mà bạn không được thông báo trước, bạn có thể khởi kiện chủ nhà để đòi bồi thường.
-
Hợp đồng thuê không rõ ràng: Một hợp đồng thuê nhà không đầy đủ thông tin hoặc không được công chứng có thể dẫn đến tranh chấp khi xảy ra sự cố. Vì vậy, bạn nên yêu cầu hợp đồng thuê nhà được lập thành văn bản, nêu rõ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên.
-
Ngân hàng không được thông báo về hợp đồng thuê: Nếu chủ nhà không thông báo cho ngân hàng về việc căn nhà đang cho thuê, hợp đồng thuê có thể bị tuyên vô hiệu trong một số trường hợp, như được quy định tại Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Để phòng ngừa rủi ro, Luật Công Tâm khuyến nghị:
-
Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà: Trước khi ký hợp đồng thuê, bạn nên yêu cầu chủ nhà cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và xác nhận căn nhà không bị thế chấp. Nếu căn nhà đã thế chấp, hãy yêu cầu xem văn bản đồng ý của ngân hàng cho phép cho thuê.
-
Lập hợp đồng thuê rõ ràng: Hợp đồng cần ghi rõ thời hạn thuê, mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các điều khoản liên quan đến việc thế chấp tài sản.
-
Yêu cầu thông báo bằng văn bản: Nếu chủ nhà có ý định thế chấp căn nhà trong thời gian thuê, hãy yêu cầu họ thông báo bằng văn bản và xác nhận từ ngân hàng.
Tư Vấn Từ Luật Công Tâm: Làm Gì Để Bảo Vệ Quyền Lợi?
Luật Công Tâm hiểu rằng các vấn đề pháp lý liên quan đến thuê nhà và thế chấp tài sản có thể gây ra nhiều lo lắng cho bạn. Dưới đây là một số bước cụ thể bạn có thể thực hiện để bảo vệ quyền lợi của mình:
-
Xem xét hợp đồng thuê nhà: Kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là những quy định về việc chấm dứt hợp đồng hoặc trường hợp tài sản bị thế chấp.
-
Liên hệ với ngân hàng: Nếu bạn được thông báo về việc thế chấp, hãy liên hệ trực tiếp với ngân hàng để xác minh tình trạng pháp lý của căn nhà và đảm bảo rằng ngân hàng đã được thông báo về hợp đồng thuê của bạn.
-
Tư vấn pháp lý: Nếu bạn lo lắng về quyền lợi của mình, hãy liên hệ ngay với Luật Công Tâm qua hotline 0972810901 hoặc 0969545660 để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi sẽ giúp bạn rà soát hợp đồng, đánh giá tình huống và đưa ra giải pháp phù hợp.
-
Khởi kiện nếu cần thiết: Trong trường hợp chủ nhà vi phạm nghĩa vụ thông báo hoặc cố tình chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Tại sao bạn nên chọn Luật Công Tâm để tư vấn và tranh tụng?
(*) Lý do duy nhất và quan trọng nhất là Luật Công Tâm có đội ngũ Luật sư tư vấn có kiến thức sâu rộng và am hiểu sâu sắc thực tiễn. Chính yếu tố con người là nguyên nhân tạo ra giá trị khác biệt về chất lượng dịch vụ tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Công Tâm.
Chất lượng của đội ngũ đội ngũ Luật sư tư vấn một phần được thể hiện thông qua việc đánh giá của Đài Truyền hình Việt Nam (VTV), Đài tiếng nói Việt Nam (VOV) và nhiều kênh truyền hình trung ương (Truyền hình Công an nhân dân/Truyền hình Quốc hội/Truyền hình Quốc phòng) và nhiều Đài truyền hình địa phương mời tham dự với tư cách là luật sư hàng đầu trong lĩnh vực. Bạn có thể tham khảo thêm tại các video ở Youtube : Luật Công Tâm
Với đội luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến đông đảo, được đào tạo bài bản về kỹ năng tư vấn cũng như đạo đức nghề luật sư. Chúng tôi luôn phấn đấu vì mục đích cao nhất là “Đưa sự pháp luật đến gần với mỗi người dân Việt Nam”. Lời cảm ơn Chân thành của mỗi khách hàng là lời động viên, động lực để mỗi luật sư của Luật Công Tâm ngày càng nâng cao chất lượng phục vụ và đưa hình ảnh của nghề luật sư một cách trung thực, đẹp trong mắt mỗi người dân Việt Nam.
Cách liên hệ tư vấn luật
Thật đơn giản! Chỉ cần sử dụng điện thoại và gọi: 097.281.0901 – 0969545660 hoặc truy cập Zalo kết bạn (theo số điện thoại 0969545660) để liên hệ. Bạn sẽ ngay lập tực được liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí 100% mà không phải trả bất cứ chi phí nào ngoài tiền gọi điện thoại theo phí thông thường của nhà mạng bạn đang sử dụng (nếu là gọi điện số hotline 0969545660).
Hotline: 0972810901 | 0969545660
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: [email protected]
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
