Vào năm 2025, vấn đề đất bị chồng lấn bởi các dự án phát triển kinh tế – xã hội đang trở thành một trong những mối quan tâm lớn của người dân Việt Nam. Khi các dự án hạ tầng, khu công nghiệp hay đô thị hóa được triển khai, không ít trường hợp đất đai của người dân bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi hoặc chồng lấn bởi ranh giới dự án. Những tranh chấp này không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn ảnh hưởng đến đời sống, tâm lý của người sử dụng đất. Thực tế, nhiều người dân chưa nắm rõ quyền lợi của mình theo quy định pháp luật, dẫn đến việc chấp nhận bồi thường không thỏa đáng hoặc rơi vào tranh chấp kéo dài.
Tại Luật Công Tâm, chúng tôi đã tiếp nhận nhiều trường hợp khách hàng gặp phải tình trạng này. Chẳng hạn, anh Nguyễn Văn Hùng (Hà Nội) liên hệ với chúng tôi khi mảnh đất 200 m² của gia đình anh tại quận Cầu Giấy bị chồng lấn một phần bởi dự án mở rộng đường đô thị. Anh Hùng băn khoăn liệu gia đình có được bồi thường, mức bồi thường ra sao và làm thế nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật đất đai, Luật Công Tâm đã hỗ trợ anh Hùng và nhiều khách hàng khác giải quyết thành công các vấn đề tương tự, đảm bảo quyền lợi tối đa theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.
Trong bài viết này, Luật Công Tâm sẽ chia sẻ chi tiết về quy định bồi thường khi đất bị chồng lấn bởi dự án, các điều kiện áp dụng, trình tự thủ tục và những lưu ý quan trọng để bạn bảo vệ quyền lợi của mình trong năm 2025. Với ngôn ngữ dễ hiểu, chúng tôi hy vọng bài viết sẽ là nguồn thông tin hữu ích, giúp bạn tự tin hơn khi đối mặt với các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai.
Đất bị chồng lấn bởi dự án là gì?
Đất bị chồng lấn bởi dự án là tình trạng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất hợp pháp (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác) bị ảnh hưởng bởi ranh giới của một dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích công cộng. Ví dụ, một dự án mở rộng đường, xây dựng khu công nghiệp hoặc khu đô thị có thể khiến một phần đất của bạn nằm trong phạm vi thu hồi hoặc bị chồng lấn do sai lệch trong quy hoạch, đo đạc.
Tình trạng này thường xảy ra khi:
- Quy hoạch dự án không được công khai minh bạch, dẫn đến việc người dân không nắm rõ ranh giới đất bị ảnh hưởng.
- Sai sót trong quá trình đo đạc, kiểm đếm đất đai khi lập phương án thu hồi.
- Một số dự án kéo dài nhiều năm, khiến thông tin quy hoạch thay đổi, gây tranh chấp về ranh giới đất.
Tại Luật Công Tâm, chúng tôi nhận thấy rằng nhiều trường hợp chồng lấn đất không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn làm phát sinh tranh chấp giữa người dân và cơ quan chức năng hoặc chủ đầu tư dự án. Hiểu rõ vấn đề này, bạn cần nắm vững các quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.
Quy định pháp luật về bồi thường đất bị chồng lấn năm 2025
Năm 2025, các quy định về bồi thường khi đất bị chồng lấn bởi dự án được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 1/1/2025) và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Dưới đây là một số điều luật quan trọng:
- Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
- Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này nhưng chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 135 của Luật này.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ hoặc đất nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 135 của Luật này.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Đất được Nhà nước giao không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật nhưng đã sử dụng đất ổn định trước ngày 1 tháng 7 năm 2014. Đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật này hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì bồi thường theo loại đất sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
- Điều 98 Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở:
- Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.
- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Những quy định này đảm bảo rằng người dân có đất bị chồng lấn hoặc thu hồi bởi dự án sẽ được bồi thường công bằng, minh bạch, phù hợp với giá thị trường và điều kiện sống.
Điều kiện để được bồi thường khi đất bị chồng lấn
Để được bồi thường khi đất bị chồng lấn bởi dự án, bạn cần đáp ứng các điều kiện theo Điều 95 Luật Đất đai 2024 đã nêu ở trên. Cụ thể, bạn cần có một trong các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc các giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp, ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất hợp pháp trước ngày 1/7/2014.
- Đất sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014, ngay cả khi được giao không đúng thẩm quyền, nhưng có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, đất bị chồng lấn phải thuộc các trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (theo Điều 80 Luật Đất đai 2024). Nếu đất của bạn bị lấn chiếm trái phép hoặc sử dụng sai mục đích, bạn sẽ không đủ điều kiện nhận bồi thường (xem chi tiết ở mục “Những trường hợp không được bồi thường”).
Các hình thức bồi thường theo Luật Đất đai 2024
Theo Điều 96, 98, 99 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, khi đất bị chồng lấn hoặc thu hồi, bạn có thể được bồi thường bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng: Ví dụ, nếu đất ở bị thu hồi, bạn sẽ được giao đất ở tại khu tái định cư.
- Bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác: Nếu địa phương không có quỹ đất ở, bạn có thể được giao đất nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ.
- Bồi thường bằng nhà ở: Áp dụng khi địa phương có quỹ nhà tái định cư, đặc biệt với đất ở hoặc đất nông nghiệp có diện tích lớn (theo Điều 111 Luật Đất đai 2024).
- Bồi thường bằng tiền: Nếu không có đất hoặc nhà ở để bồi thường, bạn sẽ nhận tiền dựa trên giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.
Mức bồi thường được tính dựa trên giá đất cụ thể (theo Điều 114 Luật Đất đai 2024) và phải phù hợp với giá thị trường. Ngoài ra, bạn còn được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất (nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi) theo Điều 90 Luật Đất đai 2024:
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm loại cho thu hoạch một lần thì mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây lâu năm loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường;
d) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
e) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.- Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển thì được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Trình tự, thủ tục bồi thường khi đất bị thu hồi hoặc chồng lấn
Theo Điều 87 Luật Đất đai 2024, trình tự bồi thường khi đất bị chồng lấn hoặc thu hồi bao gồm các bước sau:
- Lập kế hoạch thu hồi đất:
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi đất, nêu rõ mục đích, quy mô dự án và khu vực bị ảnh hưởng.
- Tổ chức khảo sát, đo đạc, kiểm đếm diện tích đất và tài sản trên đất.
- Lập và thẩm định phương án bồi thường:
- Cơ quan chức năng phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến người dân về phương án bồi thường.
- Trong vòng 60 ngày, tổ chức đối thoại nếu có ý kiến không đồng ý, tiếp thu và hoàn chỉnh phương án.
- Phê duyệt phương án bồi thường:
- UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (tùy trường hợp) phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Quyết định thu hồi đất được ban hành kèm theo phương án bồi thường.
- Chi trả bồi thường:
- Trong vòng 30 ngày kể từ khi quyết định phê duyệt phương án bồi thường có hiệu lực, cơ quan chức năng phải chi trả tiền hoặc bàn giao đất/nhà tái định cư.
- Nếu chậm chi trả, bạn được nhận thêm khoản tiền lãi theo mức chậm nộp.
Luật Công Tâm khuyến nghị bạn lưu giữ toàn bộ giấy tờ liên quan (thông báo thu hồi đất, biên bản kiểm đếm, quyết định bồi thường) để làm căn cứ khiếu nại hoặc khởi kiện nếu quyền lợi không được đảm bảo.
Những trường hợp không được bồi thường về đất
Theo Điều 82 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp không được bồi thường khi đất bị chồng lấn hoặc thu hồi, bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản hoặc bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn sử dụng đất.
- Thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.
- Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
- Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
Nếu đất của bạn thuộc các trường hợp trên, bạn sẽ không nhận được bồi thường về đất, nhưng vẫn có thể được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất (nếu hợp pháp).
Lưu ý quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi đất bị chồng lấn
Để đảm bảo quyền lợi khi đất bị chồng lấn bởi dự án, Luật Công Tâm khuyên bạn lưu ý:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Đảm bảo bạn có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (Sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ giao đất trước 1/7/2014).
- Theo dõi thông báo thu hồi đất: Khi nhận thông báo, hãy kiểm tra kỹ ranh giới đất bị ảnh hưởng và tham gia các buổi lấy ý kiến để bảo vệ quyền lợi.
- Yêu cầu kiểm đếm chính xác: Tham gia quá trình đo đạc, kiểm đếm để đảm bảo diện tích đất và tài sản trên đất được ghi nhận đúng.
- Xem xét phương án bồi thường: Nếu không đồng ý với phương án bồi thường, bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.
- Tư vấn luật sư sớm: Liên hệ với Luật Công Tâm ngay khi phát hiện đất bị chồng lấn để được hỗ trợ kịp thời, tránh bỏ lỡ thời hạn khiếu nại.
Tại sao nên chọn Luật Công Tâm để giải quyết tranh chấp đất đai?
Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật đất đai, Luật Công Tâm tự hào là đơn vị uy tín, chuyên nghiệp tại Hà Nội. Chúng tôi đã hỗ trợ hàng trăm khách hàng giải quyết thành công các tranh chấp liên quan đến đất bị chồng lấn, thu hồi hoặc bồi thường không thỏa đáng. Đội ngũ luật sư của chúng tôi luôn:
- Tận tâm: Lắng nghe, đồng hành cùng bạn trong mọi giai đoạn của vụ việc.
- Chuyên nghiệp: Cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu, dựa trên quy định pháp luật mới nhất.
- Hiệu quả: Đảm bảo quyền lợi tối đa cho khách hàng trong thời gian ngắn nhất.
Luật Công Tâm cam kết mang đến sự an tâm và hài lòng cho bạn khi giải quyết các vấn đề pháp lý phức tạp liên quan đến đất đai.
Liên hệ Luật Công Tâm để được hỗ trợ
Nếu bạn đang gặp vấn đề về đất bị chồng lấn bởi dự án hoặc cần tư vấn về bồi thường đất đai năm 2025, hãy liên hệ ngay với Luật Công Tâm qua:
- Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
- Hotline: 0972810901 | 0969545660
- Luật Công Tâm luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách nhanh chóng và hiệu quả. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn trong hành trình giải quyết các vấn đề pháp lý đất đai!
