Đất bị thu hồi để làm dự án: Quyền lợi bồi thường mới nhất năm 2025

Việc đất đai bị thu hồi để phục vụ các dự án phát triển kinh tế – xã hội không còn là vấn đề xa lạ tại Việt Nam. Đặc biệt, trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu xây dựng hạ tầng giao thông, khu công nghiệp ngày càng gia tăng vào năm 2025, hàng loạt hộ gia đình, cá nhân đang đối mặt với tình trạng mất đất canh tác hoặc nơi ở. Thực trạng này không chỉ gây xáo trộn cuộc sống mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về quyền lợi bồi thường: “Tôi có được bồi thường không?”, “Mức bồi thường bao nhiêu là hợp lý?”, hay “Làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình?”. Đây là những băn khoăn mà Luật Công Tâm thường xuyên nhận được từ khách hàng trong suốt thời gian qua.

Hiện nay, tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Bắc Ninh hay Quảng Nam, các dự án lớn như đường Vành đai 3, Vành đai 4, khu công nghiệp, khu tái định cư đang được triển khai mạnh mẽ. Tuy nhiên, không ít trường hợp người dân phản ánh về mức giá bồi thường chưa sát với thực tế thị trường, thiếu minh bạch trong quy trình, hoặc thậm chí không được bồi thường do đất không có giấy tờ hợp pháp. Điều này dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống người dân.

Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý đất đai, Luật Công Tâm, đặt trụ sở tại Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội, đã hỗ trợ hàng trăm khách hàng giải quyết thành công các vấn đề liên quan đến thu hồi đất và bồi thường. Gần đây, một khách hàng tại Bắc Ninh liên hệ qua hotline 0972810901 với chúng tôi, chia sẻ: “Gia đình tôi bị thu hồi đất để làm đường Vành đai 4, nhưng mức bồi thường chỉ 5 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường lên tới 20 triệu đồng/m2. Tôi phải làm gì?”. Từ những tình huống thực tế như vậy, Luật Công Tâm hiểu rằng, người dân cần được trang bị kiến thức pháp lý đầy đủ để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chia sẻ chi tiết các quy định mới nhất về quyền lợi bồi thường khi đất bị thu hồi để làm dự án năm 2025, dựa trên Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025). Bạn sẽ tìm thấy câu trả lời rõ ràng, dễ hiểu về điều kiện bồi thường, các hình thức bồi thường, mức tính toán cụ thể, và cách xử lý khi gặp tranh chấp. Hãy cùng Luật Công Tâm khám phá ngay sau đây!

Nội dung chi tiết

1. Quy định pháp luật về thu hồi đất để làm dự án năm 2025

Năm 2025, chính sách thu hồi đất tại Việt Nam được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo đó, Nhà nước có quyền thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này được quy định rõ tại Điều 79 Luật Đất đai 2024:

*”Điều 79. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 80 của Luật này.
2. Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
   a) Thực hiện dự án do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
   b) Thực hiện dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ phục vụ lợi ích công cộng;
   c) Thực hiện dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật quốc gia, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, khu tái định cư;
   d) Thực hiện dự án khai thác khoáng sản, tài nguyên thiên nhiên phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật;
   đ) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.”*

Từ quy định này, bạn có thể thấy rằng các dự án như đường cao tốc, khu công nghiệp, hay khu tái định cư đều thuộc diện thu hồi đất hợp pháp. Tuy nhiên, để được bồi thường, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện cụ thể mà Luật Công Tâm sẽ phân tích ngay sau đây.

2. Điều kiện để được bồi thường khi đất bị thu hồi

Không phải mọi trường hợp đất bị thu hồi đều được bồi thường. Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được bồi thường khi đáp ứng một trong các điều kiện sau:

*”Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại Điều 79 và Điều 80 của Luật này nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
   a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
   b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
   c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;
   d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
   đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
   e) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 không có các giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản này nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này.”*

Luật Công Tâm xin lưu ý bạn: Nếu đất của bạn không có giấy tờ hợp pháp (như sổ đỏ) nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 và phù hợp với quy hoạch, bạn vẫn có thể được bồi thường. Đây là điểm mới trong Luật Đất đai 2024, giúp bảo vệ quyền lợi của nhiều hộ gia đình sử dụng đất khai hoang hoặc đất thừa kế chưa đăng ký.

3. Các hình thức bồi thường khi đất bị thu hồi năm 2025

Luật Đất đai 2024 mang đến sự linh hoạt hơn trong việc bồi thường, với 4 hình thức chính được quy định tại Điều 91:

*”Điều 91. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất mà đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
3. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.”*

Cụ thể, bạn có thể được bồi thường bằng:

• Đất cùng mục đích sử dụng: Ví dụ, đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được đền bằng đất nông nghiệp khác.
• Tiền mặt: Nếu không có đất để bồi thường, mức tiền sẽ dựa trên giá đất cụ thể do UBND tỉnh quy định.
• Đất khác mục đích sử dụng: Nếu bạn muốn chuyển đổi nghề nghiệp, có thể đề xuất nhận đất phi nông nghiệp thay vì đất nông nghiệp.
• Nhà ở: Áp dụng khi địa phương có quỹ nhà tái định cư và bạn có nhu cầu.

Luật Công Tâm khuyên bạn: Hãy nêu rõ nguyện vọng của mình khi cơ quan chức năng lập phương án bồi thường, vì đây là cơ hội để bạn lựa chọn hình thức phù hợp nhất.

4. Mức bồi thường cụ thể khi đất bị thu hồi

Mức bồi thường phụ thuộc vào loại đất và giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Dưới đây là cách tính chi tiết:

• Đất nông nghiệp: Theo Điều 96 Luật Đất đai 2024:
  *”Điều 96. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

1. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định sau đây:
   a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 176 và Điều 177 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
   b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại Điều 104 của Luật này;
   c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”*

• Đất ở: Theo Điều 97 Luật Đất đai 2024:
  *”Điều 97. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi theo quy định tại Điều 91 của Luật này.”*

• Tài sản gắn liền với đất: Theo Điều 103:
  *”Điều 103. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
   a) Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó;
   b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của cây trồng tại thời điểm thu hồi đất nhưng không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
   c) Đối với vật nuôi, mức bồi thường được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vật nuôi tại thời điểm thu hồi đất.”*

Ví dụ, nếu bạn mất 500m2 đất trồng lúa tại Hà Nội, giá đất cụ thể do UBND Hà Nội ban hành năm 2025 là 3 triệu đồng/m2, bạn sẽ nhận được 1,5 tỷ đồng tiền bồi thường.

5. Trình tự, thủ tục bồi thường khi đất bị thu hồi

Quy trình bồi thường được thực hiện theo Điều 88 Luật Đất đai 2024:

*”Điều 88. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi gửi thông báo thu hồi đất đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có), đồng thời niêm yết thông báo thu hồi đất và danh sách người có đất thu hồi trên địa bàn quản lý tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
3. Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến người dân về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.
5. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đồng thời với việc quyết định thu hồi đất.”*

Luật Công Tâm khuyên bạn nên theo dõi sát sao thông báo từ UBND xã và tham gia đóng góp ý kiến để đảm bảo quyền lợi của mình được xem xét đầy đủ.

6. Làm gì khi không đồng ý với phương án bồi thường?

Nếu bạn thấy mức bồi thường không thỏa đáng, bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện. Theo Điều 89 Luật Đất đai 2024, việc cưỡng chế chỉ được thực hiện khi bạn không chấp hành sau khi đã được vận động, thuyết phục mà không có lý do chính đáng. Bạn có thể:

• Khiếu nại: Gửi đơn đến UBND cấp huyện hoặc tỉnh trong thời hạn 90 ngày kể từ khi nhận quyết định bồi thường.
• Khởi kiện: Nếu khiếu nại không được giải quyết, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân theo Luật Tố tụng hành chính.

Luật Công Tâm sẵn sàng hỗ trợ bạn soạn đơn khiếu nại, tư vấn thủ tục khởi kiện qua hotline 0972810901 hoặc 0969545660.

7. Liên hệ Luật Công Tâm để được hỗ trợ

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề bồi thường khi đất bị thu hồi, đừng ngần ngại liên hệ với Luật Công Tâm. Chúng tôi cam kết:

• Tư vấn miễn phí, nhiệt tình qua hotline 0972810901 | 0969545660.
• Hỗ trợ kiểm tra hồ sơ pháp lý đất đai.
• Đại diện giải quyết tranh chấp, khiếu nại với cơ quan nhà nước.

Hãy đến với chúng tôi tại Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội để được giải đáp mọi thắc mắc!

Kết luận

Quyền lợi bồi thường khi đất bị thu hồi để làm dự án năm 2025 đã được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2024, mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân. Tuy nhiên, để đảm bảo không bị thiệt thòi, bạn cần nắm vững các quy định pháp luật và chủ động bảo vệ quyền lợi của mình. Luật Công Tâm luôn đồng hành cùng bạn trên hành trình này. Hãy liên hệ ngay hôm nay để được hỗ trợ tốt nhất!