Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động tại Việt Nam, việc thuê nhà đã trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều cá nhân và gia đình. Tuy nhiên, không ít trường hợp người thuê nhà gặp phải tình huống hợp đồng thuê nhà đã hết hạn nhưng chủ nhà cố tình không trả lại tiền cọc, gây ra nhiều bức xúc và tranh chấp pháp lý. Đến năm 2025, với sự thay đổi của các quy định pháp luật và thực tế xã hội, vấn đề này vẫn là một thách thức lớn đối với người thuê nhà. Thực trạng cho thấy, nhiều chủ nhà vin vào các lý do như hư hỏng tài sản, vi phạm hợp đồng hoặc thậm chí không đưa ra lý do cụ thể để giữ lại khoản tiền cọc, khiến người thuê rơi vào cảnh mất trắng số tiền đã đặt trước.
Tại Luật Công Tâm – Công ty Luật uy tín tọa lạc tại Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội, chúng tôi thường xuyên nhận được những câu hỏi từ khách hàng liên quan đến vấn đề này. Ví dụ, một khách hàng gần đây đã gọi đến hotline 0972810901 với tình huống: “Chào Luật Công Tâm, tôi thuê nhà ở Hà Nội, hợp đồng hết hạn vào tháng 1/2025, tôi đã bàn giao nhà đúng hạn và không gây thiệt hại gì. Nhưng chủ nhà nói rằng tôi làm bẩn tường nên giữ lại 5 triệu tiền cọc mà không đưa ra bằng chứng. Tôi phải làm gì để lấy lại tiền?”. Đây là một trong những tình huống điển hình mà chúng tôi gặp phải, phản ánh sự thiếu hiểu biết pháp luật của cả hai bên trong giao dịch thuê nhà.
Với kinh nghiệm nhiều năm hỗ trợ khách hàng trong các tranh chấp dân sự, Luật Công Tâm mong muốn chia sẻ thông tin chi tiết, dễ hiểu để giúp bạn đọc biết cách xử lý khi rơi vào trường hợp hợp đồng thuê nhà hết hạn mà chủ nhà không trả tiền cọc. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn cụ thể, dựa trên quy định pháp luật năm 2025, nhằm bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tối đa.
Nội dung chi tiết
1. Tiền cọc thuê nhà là gì và vai trò trong hợp đồng thuê nhà?
Tiền cọc trong hợp đồng thuê nhà là khoản tiền mà bên thuê giao cho bên cho thuê nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được định nghĩa như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, tiền cọc có vai trò bảo đảm rằng bên thuê sẽ thực hiện đúng nghĩa vụ, như trả tiền thuê nhà đúng hạn, bảo quản tài sản thuê. Khi hợp đồng hết hạn và bên thuê hoàn thành nghĩa vụ, chủ nhà có trách nhiệm hoàn trả tiền cọc, trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
2. Khi nào hợp đồng thuê nhà được coi là hết hạn?
Theo Điều 131 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau:
“Điều 131. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
2. Hợp đồng thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết, mất tích trong trường hợp thuê nhà ở của cá nhân;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ hoặc thuộc khu vực cấm xây dựng, thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.”
Trường hợp phổ biến nhất là hợp đồng hết hạn theo thời gian đã thỏa thuận (điểm a). Khi đó, bên thuê có nghĩa vụ bàn giao lại nhà, còn bên cho thuê phải hoàn trả tiền cọc nếu không có vi phạm từ phía người thuê.
3. Chủ nhà không trả tiền cọc: Có hợp pháp không?
Việc chủ nhà không trả tiền cọc sau khi hợp đồng hết hạn là không hợp pháp, trừ khi:
- Trong hợp đồng có điều khoản cho phép chủ nhà giữ tiền cọc trong trường hợp cụ thể (ví dụ: hư hỏng tài sản, nợ tiền thuê).
- Bên thuê vi phạm nghĩa vụ, gây thiệt hại được chứng minh rõ ràng (như làm hỏng tài sản, không trả tiền thuê nhà).
Nếu bạn đã bàn giao nhà đúng hạn, không vi phạm hợp đồng và không gây thiệt hại, chủ nhà giữ tiền cọc mà không có lý do chính đáng là hành vi vi phạm pháp luật. Điều này có thể bị xử lý theo quy định dân sự hoặc hành chính, thậm chí hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản.
4. Phải làm gì khi chủ nhà không trả tiền cọc năm 2025?
Dưới đây là các bước cụ thể mà bạn có thể thực hiện để đòi lại tiền cọc một cách hợp pháp và hiệu quả:
Bước 1: Đối chiếu hợp đồng và thu thập chứng cứ
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê nhà để xác định các điều khoản về tiền cọc, thời hạn thuê, và nghĩa vụ của hai bên.
- Thu thập bằng chứng: Biên bản bàn giao nhà khi hết hợp đồng, tin nhắn, email trao đổi với chủ nhà, hóa đơn thanh toán tiền thuê, ảnh chụp tình trạng nhà khi trả lại.
Bước 2: Thương lượng trực tiếp với chủ nhà
- Gửi thông báo bằng văn bản (qua bưu điện hoặc email có xác nhận) yêu cầu chủ nhà hoàn trả tiền cọc trong một thời hạn nhất định (thường là 7-15 ngày).
- Nếu chủ nhà viện dẫn lý do giữ tiền cọc (như hư hỏng tài sản), yêu cầu họ cung cấp bằng chứng cụ thể (hóa đơn sửa chữa, ảnh chụp thiệt hại).
Bước 3: Nhờ cơ quan hòa giải hoặc chính quyền địa phương can thiệp
- Nếu thương lượng không thành, bạn có thể liên hệ Ủy ban Nhân dân phường/xã nơi có căn nhà thuê để yêu cầu hòa giải. Đây là bước tự nguyện nhưng có thể giúp giải quyết nhanh chóng.
Bước 4: Khởi kiện ra Tòa án
- Nếu các bước trên không hiệu quả, bạn có quyền khởi kiện chủ nhà tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có căn nhà thuê.
- Hồ sơ khởi kiện gồm:
- Đơn khởi kiện (theo mẫu của Tòa án).
- Hợp đồng thuê nhà, biên bản bàn giao nhà.
- Chứng cứ giao dịch (tin nhắn, hóa đơn).
- Giấy tờ cá nhân (CMND/CCCD).
- Thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày hợp đồng hết hạn (theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).
Bước 5: Liên hệ luật sư chuyên nghiệp
- Để đảm bảo quyền lợi tối đa, bạn có thể gọi ngay cho Luật Công Tâm qua hotline 0969545660. Chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn soạn đơn khởi kiện, thu thập chứng cứ và đại diện tại Tòa án.
5. Chủ nhà không trả tiền cọc có bị xử phạt không?
Tùy mức độ vi phạm, chủ nhà có thể chịu các hình thức xử lý sau:
- Phạt hành chính: Theo điểm d khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, hành vi “Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản” bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.
- Trách nhiệm hình sự: Nếu chủ nhà cố ý chiếm đoạt tiền cọc (có dấu hiệu lừa đảo), có thể bị truy cứu theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, với mức phạt tù từ 6 tháng đến 20 năm, tùy giá trị tài sản.
6. Lời khuyên từ Luật Công Tâm để tránh rủi ro
Để không rơi vào tình trạng này trong tương lai, bạn nên:
- Lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, ghi rõ điều khoản về hoàn trả tiền cọc.
- Ký biên bản bàn giao nhà khi bắt đầu và kết thúc hợp đồng, kèm ảnh chụp hiện trạng.
- Thanh toán tiền thuê qua chuyển khoản để có bằng chứng giao dịch.
7. Tại sao nên chọn Luật Công Tâm?
Luật Công Tâm tự hào là đơn vị tư vấn pháp luật hàng đầu tại Hà Nội, với đội ngũ luật sư tận tâm, giàu kinh nghiệm trong các vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Chúng tôi cam kết:
- Tư vấn miễn phí qua hotline 0972810901.
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả.
- Đại diện khách hàng tại Tòa án với chi phí hợp lý.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn cần giúp đỡ trong trường hợp hợp đồng thuê nhà hết hạn mà chủ nhà không trả tiền cọc năm 2025!
