Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động tại Việt Nam, các hành vi lừa đảo liên quan đến nhà đất, đặc biệt là làm giả giấy tờ nhà đất, đang trở thành vấn đề nhức nhối. Những vụ việc sử dụng sổ đỏ giả, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả để lừa đảo chiếm đoạt tài sản không chỉ gây thiệt hại lớn về kinh tế mà còn làm suy giảm niềm tin của người dân vào các giao dịch bất động sản. Năm 2025, với sự cập nhật và siết chặt các quy định pháp luật, các hành vi này đang bị xử lý nghiêm khắc hơn bao giờ hết.
Thực trạng xã hội cho thấy, các đối tượng lừa đảo ngày càng tinh vi, sử dụng công nghệ cao để làm giả giấy tờ với độ chính xác gần giống bản thật, khiến người dân khó phát hiện. Nhiều nạn nhân chỉ nhận ra mình bị lừa khi thực hiện các giao dịch sang tên, chuyển nhượng hoặc khi cơ quan chức năng vào cuộc. Các vụ án liên quan đến làm giả giấy tờ nhà đất không chỉ xảy ra ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM mà còn lan rộng ở các tỉnh thành khác, ảnh hưởng đến cả người mua và người bán.
Tại Luật Công Tâm, chúng tôi đã tiếp nhận nhiều trường hợp khách hàng rơi vào tình huống bị lừa đảo do giấy tờ nhà đất giả. Ví dụ, anh Nguyễn Văn H., một khách hàng tại Hà Nội, đã liên hệ với chúng tôi khi phát hiện sổ đỏ anh nhận từ một giao dịch mua đất thực chất là giả. Anh H. chia sẻ: “Tôi đã đặt cọc 500 triệu đồng, nhưng khi mang sổ đỏ đi kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai, tôi mới biết mình bị lừa. Tôi hoang mang không biết phải làm gì tiếp theo.” Với kinh nghiệm xử lý hàng loạt vụ việc tương tự, Luật Công Tâm đã hỗ trợ anh H. tố giác hành vi lừa đảo, khởi kiện đòi lại tài sản và tư vấn các bước pháp lý để bảo vệ quyền lợi.
Chúng tôi hiểu rằng, những vụ việc như trên không chỉ gây tổn thất tài chính mà còn ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của khách hàng. Vì vậy, qua bài viết này, Luật Công Tâm muốn chia sẻ thông tin chi tiết về quy định pháp luật liên quan đến hành vi làm giả giấy tờ nhà đất để lừa đảo, mức phạt áp dụng trong năm 2025, cũng như cách bạn có thể bảo vệ mình trước những rủi ro này. Hãy cùng tìm hiểu để trang bị kiến thức và tránh trở thành nạn nhân của các chiêu trò lừa đảo tinh vi!
Nội dung chi tiết
Hành vi làm giả giấy tờ nhà đất là gì?
Hành vi làm giả giấy tờ nhà đất được hiểu là việc một cá nhân hoặc tổ chức không có thẩm quyền tạo ra các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (như sổ đỏ, sổ hồng) giống với bản thật, nhằm mục đích lừa dối cơ quan nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân khác. Các giấy tờ giả này có thể được làm giả hoàn toàn (từ phôi giấy, con dấu đến nội dung) hoặc chỉ giả một phần (thay đổi thông tin chủ sở hữu, số thửa đất, v.v.).
Theo quy định tại Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), hành vi làm giả giấy tờ nhà đất thuộc phạm vi của Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức hoặc Tội sử dụng con dấu, tài liệu giả của cơ quan, tổ chức. Cụ thể:
Điều 341. Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức
- Người nào làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ giả thực hiện hành vi trái pháp luật, thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 05 năm:
a) Làm từ 02 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác đến 05 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác;
b) Sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm ít nghiêm trọng hoặc tội phạm nghiêm trọng;
c) Thu lợi bất chính từ 10.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng;
d) Tái phạm nguy hiểm.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 07 năm:
a) Làm 06 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác trở lên;
b) Sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng hoặc tội phạm đặc biệt nghiêm trọng;
c) Thu lợi bất chính 50.000.000 đồng trở lên.
- Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Hành vi này thường đi kèm với mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản, như sử dụng sổ đỏ giả để bán đất không có thật hoặc thế chấp để vay tiền.
Hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản bằng giấy tờ nhà đất giả
Khi sử dụng giấy tờ nhà đất giả để lừa đảo, đối tượng phạm tội có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). Điều luật này quy định:
Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
- Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
d) Tái phạm nguy hiểm;
đ) Lừa đảo chiếm đoạt tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;
e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
b) Lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;
c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
- Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Hành vi sử dụng sổ đỏ giả để bán đất, cầm cố hoặc thế chấp nhằm chiếm đoạt tài sản được xem là thủ đoạn gian dối, là dấu hiệu đặc trưng của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Mức phạt khi làm giả giấy tờ nhà đất để lừa đảo năm 2025
Năm 2025, các quy định pháp luật về xử lý hành vi làm giả giấy tờ nhà đất và lừa đảo chiếm đoạt tài sản tiếp tục được áp dụng nghiêm ngặt. Tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm và hậu quả gây ra, đối tượng có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
Xử phạt hành chính
Nếu hành vi làm giả hoặc sử dụng giấy tờ nhà đất giả chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự, người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể:
- Khoản 3 Điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
- Khoản 4 Điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP: Tịch thu giấy tờ giả đã sử dụng.
- Điểm b khoản 5 Điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP: Trường hợp cơ quan đăng ký đất đai đã đăng ký biến động vào sổ địa chính mà phát hiện giấy tờ trong hồ sơ đăng ký biến động là giả, thì hủy bỏ kết quả thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng.
Ngoài ra, theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP, các hành vi làm giả giấy tờ liên quan đến cư trú (như sổ hộ khẩu giả, sổ tạm trú giả) có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng.
Truy cứu trách nhiệm hình sự
Khi hành vi làm giả giấy tờ nhà đất hoặc sử dụng giấy tờ giả để lừa đảo chiếm đoạt tài sản thỏa mãn các yếu tố cấu thành tội phạm, đối tượng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo các điều luật đã nêu ở trên. Một số trường hợp cụ thể:
- Làm giả giấy tờ nhà đất (Điều 341 BLHS):
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc tù từ 6 tháng đến 2 năm nếu chỉ làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả để thực hiện hành vi trái pháp luật.
- Phạt tù từ 2 năm đến 5 năm nếu làm từ 2 đến 5 giấy tờ giả, sử dụng để thực hiện tội phạm ít nghiêm trọng/ nghiêm trọng, hoặc thu lợi bất chính từ 10.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng.
- Phạt tù từ 3 năm đến 7 năm nếu làm từ 6 giấy tờ giả trở lên, sử dụng để thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng/ đặc biệt nghiêm trọng, hoặc thu lợi bất chính từ 50.000.000 đồng trở lên.
- Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS):
- Phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc tù từ 6 tháng đến 3 năm nếu chiếm đoạt tài sản từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng (hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc các trường hợp đặc biệt).
- Phạt tù từ 2 năm đến 7 năm nếu chiếm đoạt tài sản từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng, hoặc có tổ chức, tính chất chuyên nghiệp.
- Phạt tù từ 7 năm đến 15 năm nếu chiếm đoạt tài sản từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức.
- Phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân nếu chiếm đoạt tài sản từ 500.000.000 đồng trở lên, hoặc lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
- Xử lý đồng phạm:
Nếu có nhiều người cùng thực hiện hành vi làm giả giấy tờ hoặc lừa đảo, họ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với vai trò đồng phạm theo Điều 17 Bộ luật Hình sự 2015.
Luật Công Tâm hỗ trợ gì khi bạn bị lừa đảo bằng giấy tờ nhà đất giả?
Tại Luật Công Tâm, chúng tôi cung cấp các dịch vụ pháp lý toàn diện để hỗ trợ khách hàng trong các vụ việc liên quan đến làm giả giấy tờ nhà đất và lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Cụ thể:
- Tư vấn pháp lý: Chúng tôi sẽ phân tích tình huống của bạn, xác định các dấu hiệu vi phạm pháp luật và đưa ra phương án xử lý phù hợp.
- Hỗ trợ tố giác tội phạm: Hướng dẫn bạn chuẩn bị hồ sơ, bằng chứng để trình báo cơ quan công an hoặc viện kiểm sát theo Điều 145 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015.
- Đại diện khởi kiện: Nếu bạn đã bị chiếm đoạt tài sản, chúng tôi sẽ đại diện bạn khởi kiện tại tòa án để đòi lại tài sản hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Kiểm tra giấy tờ nhà đất: Hỗ trợ bạn xác minh tính hợp pháp của giấy tờ nhà đất trước khi thực hiện giao dịch, thông qua các cơ quan như Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Ví dụ, trong vụ việc của anh H. đã đề cập, Luật Công Tâm đã phối hợp với cơ quan điều tra để xác minh sổ đỏ giả, đồng thời hỗ trợ anh H. làm đơn tố cáo đối tượng lừa đảo. Kết quả, đối tượng đã bị khởi tố về cả hai tội theo Điều 341 và Điều 174 Bộ luật Hình sự.
Làm thế nào để tránh bị lừa đảo bằng giấy tờ nhà đất giả?
Để không trở thành nạn nhân của các vụ lừa đảo liên quan đến giấy tờ nhà đất giả, bạn cần lưu ý:
- Kiểm tra giấy tờ tại cơ quan có thẩm quyền:
- Mang giấy tờ nhà đất (bản sao hoặc bản chính) đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc các văn phòng công chứng uy tín để kiểm tra tính hợp pháp.
- Xác minh thông tin về chủ sở hữu, nguồn gốc đất, quy hoạch và các vướng mắc pháp lý.
- Cảnh giác với các dấu hiệu bất thường:
- Đối tác hối thúc giao dịch nhanh, cung cấp thông tin mập mờ hoặc quá dễ dãi trong đàm phán.
- Giấy tờ nhà đất có dấu hiệu chỉnh sửa, tẩy xóa, hoặc thông tin không khớp với thực tế.
- Không công khai thông tin giấy tờ:
- Tránh chụp ảnh sổ đỏ, sổ hồng và đăng tải công khai trên mạng xã hội hoặc gửi cho người lạ.
- Nếu cần cung cấp, chỉ sử dụng bản photocopy và che mờ các thông tin nhạy cảm như số seri, thông tin cá nhân.
- Hợp tác với luật sư hoặc công ty luật uy tín:
- Trước khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hãy liên hệ với Luật Công Tâm qua hotline 0972810901 hoặc 0969545660 để được tư vấn và kiểm tra pháp lý.
Tại sao nên chọn Luật Công Tâm?
Luật Công Tâm, với trụ sở tại Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội, là đơn vị uy tín trong lĩnh vực tư vấn và giải quyết các tranh chấp pháp lý liên quan đến bất động sản. Chúng tôi tự hào sở hữu:
- Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Am hiểu sâu sắc về luật đất đai, hình sự và tố tụng, đã xử lý thành công nhiều vụ việc lừa đảo liên quan đến giấy tờ nhà đất.
- Dịch vụ tận tâm: Luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.
- Mạng lưới đối tác rộng: Hợp tác với các cơ quan chức năng và văn phòng công chứng để đảm bảo quá trình xử lý vụ việc diễn ra thuận lợi.
Hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay qua hotline 0972810901 hoặc truy cập website luatcongtam.vn để được tư vấn miễn phí và bảo vệ quyền lợi của bạn!
Kết luận
Hành vi làm giả giấy tờ nhà đất để lừa đảo không chỉ vi phạm pháp luật mà còn gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho xã hội. Năm 2025, với các quy định pháp luật được áp dụng nghiêm khắc, những đối tượng vi phạm có thể đối mặt với mức phạt hành chính lên đến 30 triệu đồng hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự với mức tù lên đến chung thân. Để bảo vệ mình, bạn cần nâng cao cảnh giác, kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ nhà đất và hợp tác với các đơn vị pháp lý uy tín như Luật Công Tâm.
Nếu bạn đang gặp rủi ro hoặc cần hỗ trợ pháp lý liên quan đến làm giả giấy tờ nhà đất, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua hotline 0972810901 hoặc 0969545660. Luật Công Tâm cam kết đồng hành cùng bạn, bảo vệ quyền lợi và mang lại sự an tâm trong mọi giao dịch bất động sản!
