Quy định về tách thửa đất năm 2025: Ai được phép tách thửa theo luật mới?

Tách thửa đất từ lâu đã là một trong những vấn đề được người dân quan tâm hàng đầu khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Đến năm 2025, với sự thay đổi và cập nhật của các quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, các điều kiện và đối tượng được phép tách thửa đất cũng có nhiều điểm mới đáng chú ý. Thực trạng hiện nay cho thấy, nhu cầu tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho hoặc sử dụng riêng ngày càng gia tăng, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ mình có đủ điều kiện tách thửa hay không, dẫn đến nhiều trường hợp hồ sơ bị trả lại, gây mất thời gian và công sức.

Tại Luật Công Tâm, chúng tôi thường xuyên tiếp nhận các câu hỏi từ khách hàng liên quan đến vấn đề này. Chẳng hạn, anh Hòa (quận Cầu Giấy, Hà Nội) đã gọi đến hotline 0972810901 của chúng tôi với thắc mắc: “Tôi có mảnh đất 100m² tại Hà Nội, đứng tên tôi từ năm 2015. Giờ tôi muốn tách làm hai thửa để cho con trai xây nhà riêng, nhưng nghe nói luật mới năm 2025 thay đổi nhiều, liệu tôi có được phép tách không?”. Đây là một tình huống điển hình mà nhiều người gặp phải. Với kinh nghiệm dày dặn trong việc tư vấn và hỗ trợ các thủ tục pháp lý về đất đai, Luật Công Tâm đã giúp anh Hòa và hàng trăm khách hàng khác xác định rõ quyền lợi của mình theo quy định mới nhất.

Chúng tôi nhận thấy rằng, việc nắm bắt các quy định về tách thửa đất không chỉ giúp người dân tránh được những rủi ro pháp lý mà còn tối ưu hóa giá trị tài sản. Vì vậy, trong bài viết này, Luật Công Tâm muốn chia sẻ đến bạn những thông tin chi tiết, dễ hiểu về quy định tách thửa đất năm 2025, đặc biệt là câu hỏi: “Ai được phép tách thửa?”. Hy vọng rằng, với sự hỗ trợ từ đội ngũ luật sư tận tâm tại địa chỉ Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội, bạn sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn về vấn đề này.

Nội dung chi tiết

Quy định pháp luật về tách thửa đất năm 2025

Quy định về tách thửa đất năm 2025 chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Điều 220 của Luật này đã đưa ra các nguyên tắc và điều kiện cụ thể mà người sử dụng đất cần đáp ứng để được phép tách thửa. Dưới đây là trích dẫn đầy đủ từ văn bản luật:

Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.”

Khoản 2 Điều 220 tiếp tục quy định:
“Ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, việc tách thửa đất phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.”

Từ các quy định trên, Luật Công Tâm khẳng định rằng luật pháp đã tạo hành lang rõ ràng để xác định ai được phép tách thửa, đồng thời đặt ra các yêu cầu cụ thể về tình trạng pháp lý của thửa đất.

Ai được phép tách thửa đất theo quy định năm 2025?

Dựa trên Luật Đất đai 2024, các đối tượng sau đây được phép tách thửa đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện:

1. Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp
   • Điều kiện cơ bản là thửa đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc các loại giấy chứng nhận khác được liệt kê ở Khoản 1 Điều 220.
   • Ví dụ, chị Mai (Hà Nội) sở hữu mảnh đất 80m² tại quận Cầu Giấy, đã được cấp sổ đỏ từ năm 2018. Chị muốn tách thửa để bán một phần, và theo quy định tại Hà Nội (Quyết định 61/2024/QĐ-UBND), diện tích tối thiểu là 50m² tại phường. Chị hoàn toàn đủ điều kiện tách thửa nếu các yếu tố khác như lối đi, không tranh chấp được đảm bảo.
2. Tổ chức trong nước hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
   • Các tổ chức này cũng được phép tách thửa nếu đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê hợp pháp, không thuộc diện bị thu hồi hoặc tranh chấp.
   • Tuy nhiên, trường hợp đất thuộc dự án đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải tuân thủ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
3. Người sử dụng đất có tranh chấp một phần
   • Điểm mới đáng chú ý trong năm 2025 là nếu thửa đất có tranh chấp nhưng xác định được phần diện tích không tranh chấp, thì phần đó vẫn được phép tách thửa. Điều này giúp giải quyết nhiều trường hợp “treo” hồ sơ trước đây.
4. Người thừa kế hoặc nhận tặng cho đất
   • Nếu bạn nhận đất từ thừa kế hoặc tặng cho và đứng tên trên sổ đỏ, bạn có quyền tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu và kết nối giao thông.

Các trường hợp không được phép tách thửa năm 2025

Bên cạnh những đối tượng được phép, Luật Đất đai 2024 cũng liệt kê các trường hợp không được tách thửa:

1. Đất đang có tranh chấp toàn bộ
   • Nếu thửa đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền mà chưa xác định được phần diện tích không tranh chấp, việc tách thửa sẽ bị từ chối.
2. Đất bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp
   • Theo điểm c Khoản 1 Điều 220, đất bị kê biên để thi hành án hoặc bị cơ quan nhà nước áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không được phép tách.
3. Đất thuộc dự án đầu tư hoặc quy hoạch chi tiết
   • Thửa đất nằm trong phạm vi dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc thuộc khu vực cấm tách thửa theo quy định của địa phương sẽ không được phép thực hiện.
4. Đất hết thời hạn sử dụng
   • Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết mà chưa được gia hạn, bạn không thể tiến hành tách thửa.

Diện tích tối thiểu tách thửa tại Hà Nội năm 2025

Tại Hà Nội, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội (có hiệu lực từ 7/10/2024) quy định cụ thể diện tích tối thiểu tách thửa, áp dụng xuyên suốt năm 2025:

• Đất ở tại phường, thị trấn: Diện tích tối thiểu 50m², chiều rộng và chiều dài từ 4m trở lên.
• Đất ở tại các xã: Diện tích tối thiểu 60m², chiều rộng từ 4m trở lên.
• Đất nông nghiệp: 300m² tại phường, thị trấn và 500m² tại các xã.

Luật Công Tâm lưu ý bạn rằng, nếu thửa đất sau khi tách không đạt diện tích tối thiểu, bạn cần hợp thửa với thửa đất liền kề để đáp ứng yêu cầu.

Thủ tục tách thửa đất theo quy định năm 2025

Thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bao gồm các bước sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ
   • Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 01/ĐK.
   • Bản vẽ tách thửa theo Mẫu số 02/ĐK do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc thực hiện.
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao công chứng kèm bản gốc để đối chiếu).
2. Nộp hồ sơ
   • Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi có đất.
3. Xử lý và cấp giấy chứng nhận mới
   • Thời gian xử lý không quá 15 ngày (tăng thêm 10 ngày đối với vùng sâu, vùng xa).

Luật Công Tâm sẵn sàng hỗ trợ bạn chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác để đảm bảo quá trình tách thửa diễn ra thuận lợi.

Giải pháp từ Luật Công Tâm để tách thửa thành công

Dựa trên kinh nghiệm thực tế, chúng tôi đề xuất:

• Kiểm tra pháp lý thửa đất: Xác minh tình trạng tranh chấp, kê biên trước khi nộp hồ sơ.
• Lập kế hoạch tách thửa: Đảm bảo diện tích và lối đi phù hợp với quy định địa phương.
• Nhờ luật sư hỗ trợ: Đội ngũ Luật Công Tâm sẽ thay bạn thực hiện toàn bộ thủ tục, từ tư vấn đến đại diện nộp hồ sơ.

Kết luận

Quy định về tách thửa đất năm 2025 mang đến nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho người sử dụng đất. Việc nắm rõ ai được phép tách thửa và các điều kiện cụ thể sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình một cách tối ưu. Luật Công Tâm, với trụ sở tại Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội, luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn. Hãy gọi ngay hotline 0972810901 hoặc 0969545660 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ nhanh chóng!