Quyền bất động sản liền kề là một trong những vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng và khai thác bất động sản tại Việt Nam. Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, các tranh chấp liên quan đến quyền bất động sản liền kề như lối đi, ranh giới, thoát nước hay ánh sáng ngày càng gia tăng. Thực trạng xã hội cho thấy, nhiều người dân và doanh nghiệp gặp khó khăn do thiếu hiểu biết về các quy định pháp luật, dẫn đến mâu thuẫn kéo dài với hàng xóm hoặc các bên liên quan. Những tranh chấp này không chỉ gây tổn thất về tài chính mà còn ảnh hưởng đến mối quan hệ cộng đồng và sự ổn định xã hội.

Gần đây, Công ty Luật Công Tâm nhận được câu hỏi từ anh Trần Văn Hùng qua hotline 0972810901: “Tôi vừa mua một mảnh đất ở quận Cầu Giấy, nhưng phát hiện không có lối đi ra đường công cộng, bị bao bọc bởi các nhà xung quanh. Hàng xóm không đồng ý cho tôi mở lối đi qua đất của họ. Luật Công Tâm có thể tư vấn giúp tôi về quyền lợi của mình và cách giải quyết vấn đề này không?”. Hiểu được sự lo lắng của anh Hùng, chúng tôi xin chia sẻ bài viết chi tiết về quyền bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam. Với kinh nghiệm tư vấn pháp lý lâu năm tại Hà Nội, Luật Công Tâm cam kết mang đến thông tin dễ hiểu, thiết thực, giúp bạn nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình khi sở hữu bất động sản.

Quyền bất động sản liền kề không chỉ liên quan đến lối đi mà còn bao gồm nhiều khía cạnh khác như quyền thoát nước, ánh sáng, ranh giới, và hạn chế gây ảnh hưởng đến bất động sản bên cạnh. Bài viết này sẽ phân tích đầy đủ các quy định pháp luật, các trường hợp thực tế và cách giải quyết tranh chấp, nhằm hỗ trợ bạn bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả nhất.

Quyền Bất Động Sản Liền Kề Là Gì?

Quyền bất động sản liền kề được hiểu là các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản đối với các bất động sản xung quanh (liền kề) để đảm bảo việc sử dụng đất đai, nhà ở hoặc công trình một cách hợp lý, không gây thiệt hại cho nhau. Quyền này được quy định chi tiết tại Chương XIV Bộ luật Dân sự 2015, từ Điều 245 đến Điều 256. Dưới đây là một số quyền phổ biến:

• Quyền về lối đi qua.
• Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề.
• Quyền về cấp nước qua bất động sản liền kề.
• Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác.
• Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.

Quyền bất động sản liền kề không chỉ giúp đảm bảo lợi ích của chủ sở hữu mà còn góp phần duy trì trật tự và sự hài hòa trong cộng đồng.

Quyền Về Lối Đi Qua Bất Động Sản Liền Kề

Quyền về lối đi qua là một trong những quyền quan trọng nhất, thường gây tranh chấp khi bất động sản bị vây bọc. Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, nội dung điều luật như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Điều này có nghĩa là nếu đất của bạn không có lối đi ra đường công cộng, bạn có quyền yêu cầu các bất động sản vây bọc (hàng xóm) dành một phần đất làm lối đi, nhưng phải đền bù hợp lý, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, diện tích phần đất làm lối đi cũng phải là diện tích hợp lý, đủ cho nhu cầu sử dụng của bất động sản bị vây bọc để đi ra đường công cộng. 

Quyền Cấp, Thoát Nước Qua Bất Động Sản Liền Kề

Quyền thoát nước là một vấn đề nhạy cảm, đặc biệt ở các khu dân cư đông đúc. Theo Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015, quy định như sau:

“Điều 252. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”

Ví dụ, nếu nhà bạn cần thoát nước mưa hoặc nước thải, bạn có quyền yêu cầu dẫn nước qua đất của hàng xóm theo đường hợp lý, nhưng phải đảm bảo không gây thiệt hại và bồi thường nếu cần.

Các Trường Hợp Tranh Chấp Phổ Biến Về Quyền Bất Động Sản Liền Kề

Dựa trên kinh nghiệm tư vấn của Luật Công Tâm, dưới đây là các tranh chấp thường gặp:

Tranh Chấp Về Lối Đi

Nhiều trường hợp bất động sản bị vây bọc không có lối đi, dẫn đến mâu thuẫn khi yêu cầu mở lối đi qua đất hàng xóm. Các vấn đề thường gặp:

• Hàng xóm từ chối mở lối đi.
• Không thống nhất được vị trí, kích thước lối đi.
• Tranh cãi về mức đền bù.

Tranh Chấp Về Thoát Nước

Việc xả nước thải hoặc nước mưa qua đất hàng xóm không đúng cách có thể gây ngập úng, ô nhiễm, dẫn đến tranh chấp.

Tranh Chấp Về Ranh Giới

Lấn chiếm đất, xây dựng vượt ranh giới hoặc không đồng ý về hàng rào chung là những vấn đề phổ biến.

Tranh Chấp Về Ánh Sáng, Tiếng Ồn

Xây dựng công trình cao tầng che khuất ánh sáng hoặc gây tiếng ồn ảnh hưởng đến bất động sản liền kề cũng là nguyên nhân gây mâu thuẫn.

Cách Giải Quyết Tranh Chấp Về Quyền Bất Động Sản Liền Kề

Khi xảy ra tranh chấp, bạn có thể áp dụng các phương thức sau:

Thương Lượng, Hòa Giải

Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tòa án, đây là bước đầu tiên được khuyến khích. Cả hai trường hợp này đều được quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024:

“Điều 235. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:

a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;

b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;

đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

3. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự. Hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại.

4. Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

5. Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thì không thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định tại Điều 236 của Luật này.”

Khởi Kiện Tại Tòa Án

Nếu hòa giải không thành, bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Pháp luật Tố tụng dân sự có quy định về quyền khởi kiện vụ án như sau: Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vì thế, việc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai do người khởi kiện tự thực hiện hoặc thông qua người đại diện hợp pháp.

Dịch Vụ Tư Vấn Pháp Lý Của Luật Công Tâm

Nếu bạn đang gặp vấn đề về quyền bất động sản liền kề, Công ty Luật Công Tâm sẵn sàng hỗ trợ với các dịch vụ sau:

• Tư vấn miễn phí: Giải đáp chi tiết về quyền và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản liền kề.
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Đảm bảo bất động sản của bạn có đầy đủ cơ sở pháp lý.
• Đại diện giải quyết tranh chấp: Hỗ trợ hòa giải, khởi kiện hoặc làm việc với cơ quan nhà nước.
• Bảo mật thông tin: Cam kết giữ kín mọi thông tin của khách hàng.

Liên hệ ngay qua Hotline: 0972810901 | 0969545660 hoặc đến trực tiếp tại Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội để được tư vấn nhanh chóng.

Kết Luận

Quyền bất động sản liền kề là một phần quan trọng trong việc sử dụng và khai thác bất động sản, nhưng cũng dễ dẫn đến tranh chấp nếu không được hiểu rõ và thực hiện đúng. Từ quyền về lối PG đi, thoát nước, đến hạn chế gây thiệt hại, pháp luật Việt Nam đã quy định cụ thể để bảo vệ lợi ích của các bên. Luật Công Tâm hy vọng bài viết này đã giúp bạn nắm rõ hơn về quyền lợi và cách giải quyết các vấn đề liên quan. Việc tìm hiểu kỹ pháp luật và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có.

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc hỗ trợ pháp lý, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Công ty Luật Công Tâm luôn đồng hành cùng bạn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp!

Tại sao bạn nên chọn Luật Công Tâm để tư vấn và tranh tụng?
(*) Lý do duy nhất và quan trọng nhất là Luật Công Tâm có đội ngũ Luật sư tư vấn có kiến thức sâu rộng và am hiểu sâu sắc thực tiễn. Chính yếu tố con người là nguyên nhân tạo ra giá trị khác biệt về chất lượng dịch vụ tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Công Tâm.

Chất lượng của đội ngũ đội ngũ Luật sư tư vấn một phần được thể hiện thông qua việc đánh giá của Đài Truyền hình Việt Nam (VTV), Đài tiếng nói Việt Nam (VOV) và nhiều kênh truyền hình trung ương (Truyền hình Công an nhân dân/Truyền hình Quốc hội/Truyền hình Quốc phòng) và nhiều Đài truyền hình địa phương mời tham dự với tư cách là luật sư hàng đầu trong lĩnh vực. Bạn có thể tham khảo thêm tại các video ở Youtube : Luật Công Tâm

Với đội luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến đông đảo, được đào tạo bài bản về kỹ năng tư vấn cũng như đạo đức nghề luật sư. Chúng tôi luôn phấn đấu vì mục đích cao nhất là “Đưa sự pháp luật đến gần với mỗi người dân Việt Nam”. Lời cảm ơn Chân thành của mỗi khách hàng là lời động viên, động lực để mỗi luật sư của Luật Công Tâm ngày càng nâng cao chất lượng phục vụ và đưa hình ảnh của nghề luật sư một cách trung thực, đẹp trong mắt mỗi người dân Việt Nam.

Cách liên hệ tư vấn luật
Thật đơn giản! Chỉ cần sử dụng điện thoại và gọi: 097.281.0901 – 0969545660 hoặc truy cập Zalo kết bạn (theo số điện thoại 0969545660) để liên hệ. Bạn sẽ ngay lập tực được liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí 100% mà không phải trả bất cứ chi phí nào ngoài tiền gọi điện thoại theo phí thông thường của nhà mạng bạn đang sử dụng (nếu là gọi điện số hotline 0969545660).
Hotline: 0972810901 | 0969545660
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: [email protected]
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.