Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất: Tài Sản Gắn Liền Có Bị Xử Lý Khi Hợp Đồng Không Đề Cập?

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, nhu cầu vay vốn ngân hàng để phục vụ kinh doanh, đầu tư hoặc giải quyết khó khăn tài chính ngày càng gia tăng. Một trong những hình thức bảo đảm phổ biến nhất là thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không ít trường hợp khách hàng gặp vướng mắc pháp lý khi hợp đồng thế chấp chỉ đề cập đến quyền sử dụng đất mà không nhắc đến tài sản gắn liền với đất, như nhà ở, công trình xây dựng. Liệu khi xử lý tài sản bảo đảm, những tài sản này có bị xử lý cùng quyền sử dụng đất hay không? Đây là câu hỏi mà Công ty Luật Công Tâm nhận được từ rất nhiều khách hàng.

Chẳng hạn, anh Nguyễn Văn Hùng (Hà Nội) liên hệ với Luật Công Tâm qua hotline 0972810901 với tình huống: “Tôi thế chấp quyền sử dụng đất để vay 2 tỷ đồng từ ngân hàng, nhưng hợp đồng chỉ ghi thế chấp quyền sử dụng đất, không nhắc đến căn nhà trên đất. Giờ tôi không trả được nợ, ngân hàng đòi xử lý cả căn nhà. Như vậy có đúng luật không?”. Thắc mắc của anh Hùng phản ánh thực trạng phổ biến trong xã hội, khi nhiều người dân chưa hiểu rõ quy định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm. Điều này dẫn đến tranh chấp, thậm chí mất tài sản giá trị chỉ vì thiếu kiến thức pháp lý.

Tại Luật Công Tâm, chúng tôi nhận thấy vấn đề này không chỉ liên quan đến quyền lợi của bên thế chấp mà còn ảnh hưởng đến ngân hàng và bên thứ ba (chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất). Với kinh nghiệm tư vấn pháp lý lâu năm, Luật Công Tâm sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật, trích dẫn đầy đủ điều luật và đưa ra giải pháp thực tiễn để bảo vệ quyền lợi của bạn. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu rõ hơn qua bài viết dưới đây!

Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, được quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Theo đó, quyền sử dụng đất là một loại tài sản mà người sử dụng đất có thể đem thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện các nghĩa vụ dân sự khác. Đây chính là một giao dịch dân sự và biện pháp thế chấp là một biện pháp bảo đảm nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận thế chấp. Quy định này được làm rõ hơn tại Điều 27 Luật Đất đai 2024:

“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan. 

…”

Tại Luật Công Tâm, chúng tôi nhận thấy rằng thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm phổ biến trong các hợp đồng tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, vấn đề phức tạp phát sinh khi hợp đồng thế chấp không đề cập đến tài sản gắn liền với đất, dẫn đến tranh cãi khi xử lý tài sản bảo đảm.

Quy định pháp luật về tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng thế chấp

Để giải quyết câu hỏi liệu tài sản gắn liền với đất có bị xử lý khi hợp đồng thế chấp không đề cập, chúng ta cần xem xét các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt là Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Ngoài ra, Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định chi tiết:

“Điều 10. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1. Việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.
Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.

3. Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân.

4. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.”

Từ các quy định trên, có thể thấy pháp luật cho phép tách biệt quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi thế chấp, nhưng việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và mối quan hệ sở hữu giữa các bên.

Hợp đồng thế chấp không đề cập tài sản gắn liền với đất: Thực trạng và vấn đề

Trong thực tế, nhiều hợp đồng thế chấp chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm mà không đề cập đến tài sản gắn liền với đất, như nhà ở, công trình xây dựng. Điều này xuất phát từ một số nguyên nhân:

1. Thiếu sót trong soạn thảo hợp đồng: Ngân hàng hoặc bên thế chấp không liệt kê đầy đủ tài sản bảo đảm, dẫn đến tranh cãi khi xử lý.

2. Sự khác biệt về sở hữu: Tài sản gắn liền với đất (như nhà ở) có thể thuộc sở hữu của bên thứ ba, không phải người sử dụng đất.

3. Ý định của các bên: Một số trường hợp, bên thế chấp chỉ muốn thế chấp quyền sử dụng đất để bảo toàn tài sản gắn liền.

Tại Luật Công Tâm, chúng tôi đã tiếp nhận nhiều trường hợp tương tự anh Hùng, khi khách hàng không nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Điều này dẫn đến nguy cơ mất tài sản giá trị chỉ vì hợp đồng không rõ ràng. Vậy, pháp luật giải quyết vấn đề này như thế nào?

Khi xử lý tài sản bảo đảm, tài sản gắn liền với đất có bị xử lý không?

Theo Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 đã nêu ở trên, việc xử lý tài sản bảo đảm khi hợp đồng không đề cập đến tài sản gắn liền với đất sẽ được giải quyết dựa trên hai trường hợp:

1. Người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
   Nếu hợp đồng chỉ đề cập đến quyền sử dụng đất nhưng không nhắc đến tài sản gắn liền, pháp luật mặc nhiên coi tài sản gắn liền (như nhà ở, công trình) là một phần của tài sản bảo đảm và sẽ bị xử lý cùng quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận ngược lại trong hợp đồng. Tuy nhiên cần có điều kiện để áp dụng vào trường hợp này: Thứ nhất, khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, giá trị của tài sản bảo đảm thấp hơn nghĩa vụ phải thực hiện. Thứ hai, Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc cùng một chủ sở hữu. Thứ ba, Tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp.
   Ví dụ: Anh Hùng thế chấp quyền sử dụng đất, trên đất có căn nhà thuộc sở hữu của anh. Nếu hợp đồng không ghi rõ chỉ thế chấp đất, ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà khi anh không trả được nợ.

2. Người sử dụng đất không phải chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
   Trong trường hợp này, tài sản gắn liền với đất sẽ không bị xử lý cùng quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản gắn liền được tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận với người sử dụng đất trước đó. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua xử lý tài sản bảo đảm) sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đối với chủ sở hữu tài sản gắn liền.

Quy định này được củng cố bởi Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm:

“Điều 298. Đăng ký biện pháp bảo đảm

1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.

2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.”

Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là bên thế chấp

Một tình huống phức tạp hơn là khi tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thứ ba, không phải người sử dụng đất. Ví dụ, anh Hùng thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng căn nhà trên đất thuộc sở hữu của vợ anh, chị Lan, do chị xây dựng bằng tiền riêng. Trong trường hợp này:

• Theo Điều 325 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015, khi ngân hàng xử lý quyền sử dụng đất, chị Lan vẫn được tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận trước đó với anh Hùng.

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất (bên mua đấu giá tài sản bảo đảm) sẽ kế thừa nghĩa vụ của anh Hùng đối với chị Lan, trừ khi có thỏa thuận khác.

• Nếu không có thỏa thuận rõ ràng, tranh chấp có thể phát sinh, đòi hỏi sự can thiệp của tòa án để xác định quyền lợi của các bên.

Tại Luật Công Tâm, chúng tôi khuyến nghị khách hàng nên làm rõ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước khi ký hợp đồng thế chấp. Điều này giúp tránh rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của cả bên thế chấp lẫn bên thứ ba.

Thực tiễn xét xử và tranh chấp liên quan

Thực tiễn xét xử tại Việt Nam cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh từ việc hợp đồng thế chấp không đề cập rõ ràng đến tài sản gắn liền với đất. Một số vụ án điển hình:

1. Vụ án tại Quảng Bình (2011): Theo thông tin từ tapchitoaan.vn, một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không đề cập đến nhà ở trên đất. Khi xử lý tài sản bảo đảm, tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm quy định về công chứng, gây thiệt hại cho ngân hàng.

2. Vụ án tại Agribank: Theo agribank.com.vn, ngân hàng khởi kiện yêu cầu phát mại nhà đất thế chấp, nhưng tòa tuyên vô hiệu hợp đồng vì hợp đồng mua bán nhà đất là giả tạo, chỉ nhằm che giấu khoản vay.

Những vụ án này cho thấy tầm quan trọng của việc soạn thảo hợp đồng thế chấp rõ ràng, đầy đủ. Tại Luật Công Tâm, chúng tôi hỗ trợ khách hàng kiểm tra, rà soát hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp.

Giải pháp pháp lý từ Luật Công Tâm để bảo vệ quyền lợi

Để tránh rủi ro khi thế chấp quyền sử dụng đất, Luật Công Tâm đề xuất các giải pháp sau:

1. Kiểm tra kỹ hợp đồng thế chấp: Đảm bảo hợp đồng ghi rõ tài sản bảo đảm, bao gồm hoặc loại trừ tài sản gắn liền với đất. Nếu chỉ muốn thế chấp quyền sử dụng đất, cần có điều khoản loại trừ rõ ràng.

2. Xác minh quyền sở hữu: Trước khi thế chấp, cần xác định rõ ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để tránh tranh chấp với bên thứ ba.

3. Tham khảo ý kiến luật sư: Liên hệ Luật Công Tâm qua hotline 0972810901 hoặc 0969545660 để được tư vấn chi tiết về quyền và nghĩa vụ khi thế chấp.

4. Đăng ký giao dịch bảo đảm: Theo Điều 95 Luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo hiệu lực pháp lý.

5. Thỏa thuận với ngân hàng: Nếu không muốn tài sản gắn liền bị xử lý, cần đàm phán và ghi rõ trong hợp đồng thế chấp.

Liên hệ Luật Công Tâm để được hỗ trợ

Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thế chấp quyền sử dụng đất hoặc cần tư vấn về xử lý tài sản bảo đảm, Công ty Luật Công Tâm luôn sẵn sàng đồng hành. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và tận tâm, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý tối ưu, bảo vệ quyền lợi của bạn một cách toàn diện.

• Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội

• Hotline: 0972810901 | 0969545660

• Website: luatcongtam.vn

Hãy liên hệ ngay hôm nay để được Luật Công Tâm tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời! Chúng tôi tin rằng, với sự đồng hành của Luật Công Tâm, mọi vấn đề pháp lý của bạn sẽ được giải quyết một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Lưu ý: Bài viết này được Luật Công Tâm biên soạn dựa trên quy định pháp luật hiện hành và kinh nghiệm thực tiễn. Nếu bạn cần trích dẫn hoặc sử dụng nội dung, vui lòng ghi rõ nguồn từ Công ty Luật Công Tâm.

Tại sao bạn nên chọn Luật Công Tâm để tư vấn và tranh tụng?
(*) Lý do duy nhất và quan trọng nhất là Luật Công Tâm có đội ngũ Luật sư tư vấn có kiến thức sâu rộng và am hiểu sâu sắc thực tiễn. Chính yếu tố con người là nguyên nhân tạo ra giá trị khác biệt về chất lượng dịch vụ tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Công Tâm.

Chất lượng của đội ngũ đội ngũ Luật sư tư vấn một phần được thể hiện thông qua việc đánh giá của Đài Truyền hình Việt Nam (VTV), Đài tiếng nói Việt Nam (VOV) và nhiều kênh truyền hình trung ương (Truyền hình Công an nhân dân/Truyền hình Quốc hội/Truyền hình Quốc phòng) và nhiều Đài truyền hình địa phương mời tham dự với tư cách là luật sư hàng đầu trong lĩnh vực. Bạn có thể tham khảo thêm tại các video ở Youtube : Luật Công Tâm

Với đội luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến đông đảo, được đào tạo bài bản về kỹ năng tư vấn cũng như đạo đức nghề luật sư. Chúng tôi luôn phấn đấu vì mục đích cao nhất là “Đưa sự pháp luật đến gần với mỗi người dân Việt Nam”. Lời cảm ơn Chân thành của mỗi khách hàng là lời động viên, động lực để mỗi luật sư của Luật Công Tâm ngày càng nâng cao chất lượng phục vụ và đưa hình ảnh của nghề luật sư một cách trung thực, đẹp trong mắt mỗi người dân Việt Nam.

Cách liên hệ tư vấn luật
Thật đơn giản! Chỉ cần sử dụng điện thoại và gọi: 097.281.0901 – 0969545660 hoặc truy cập Zalo kết bạn (theo số điện thoại 0969545660) để liên hệ. Bạn sẽ ngay lập tực được liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí 100% mà không phải trả bất cứ chi phí nào ngoài tiền gọi điện thoại theo phí thông thường của nhà mạng bạn đang sử dụng (nếu là gọi điện số hotline 0969545660).
Hotline: 0972810901 | 0969545660
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: [email protected]
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.