Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng nhanh tại Việt Nam, các tranh chấp liên quan đến đất đai và xây dựng đang trở thành vấn đề nhức nhối. Một trong những tình trạng phổ biến là việc xây dựng nhà lấn chiếm khoảng không của nhà khác, như ban công, mái nhà, hoặc các phần nhô ra vượt quá ranh giới đất được cấp. Hành vi này không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ dân lân cận mà còn tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Gần đây, Công ty Luật Công Tâm (Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội – Hotline: 0972810901 | 0969545660) nhận được nhiều câu hỏi từ khách hàng về vấn đề này. Anh Trần Văn M. (Nghệ An) chia sẻ: “Hàng xóm của tôi xây nhà 3 tầng, nhưng ban công tầng 2 và tầng 3 lấn sang khoảng không nhà tôi khoảng 50cm. Điều này khiến nhà tôi bị che khuất ánh sáng và ảnh hưởng đến sinh hoạt. Tôi muốn biết hành vi này có vi phạm pháp luật không và tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?” Đây là một trường hợp điển hình mà Luật Công Tâm đã tư vấn và hỗ trợ khách hàng giải quyết thành công.

Xây dựng nhà lấn chiếm khoảng không nhà khác có bị xử phạt không? Hành vi này bị pháp luật xử lý ra sao? Trong bài viết này, Luật Công Tâm sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan, từ xử phạt hành chính đến các biện pháp khắc phục hậu quả, đồng thời hướng dẫn bạn cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực pháp lý, chúng tôi cam kết cung cấp thông tin dễ hiểu, chính xác, giúp bạn tự tin xử lý vấn đề.

Hành vi lấn chiếm khoảng không nhà khác là gì và tại sao nó nghiêm trọng?

Hành vi lấn chiếm khoảng không nhà khác xảy ra khi một cá nhân hoặc tổ chức xây dựng các bộ phận công trình (như ban công, mái che, ô văng, cửa sổ) vượt quá ranh giới đất được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xâm phạm vào không gian thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nhà lân cận. Ví dụ, một ngôi nhà có ban công tầng 2 nhô ra 1m sang khoảng không của nhà bên cạnh mà không được sự đồng ý của chủ nhà lân cận sẽ được coi là lấn chiếm.

Hành vi này nghiêm trọng vì:

• Xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp: Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, phù hợp với quy định pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

• Ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác: Lấn chiếm khoảng không có thể gây cản trở ánh sáng, thông gió, hoặc làm hư hỏng tài sản của nhà lân cận.
• Vi phạm quy định xây dựng: Theo Điều 12 Luật Xây dựng 2014, hành vi lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác là bị nghiêm cấm.

Tại Luật Công Tâm, chúng tôi nhận thấy nhiều trường hợp lấn chiếm khoảng không xuất phát từ sự thiếu hiểu biết pháp luật hoặc cố ý vi phạm. Điều này không chỉ dẫn đến tranh chấp giữa các bên mà còn gây ra các hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Xây dựng lấn chiếm khoảng không nhà khác có bị xử phạt không?

Câu trả lời là CÓ. Hành vi xây dựng lấn chiếm khoảng không nhà khác là vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính theo các quy định hiện hành. Dưới đây là các căn cứ pháp lý cụ thể:

• Xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Theo Khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung bị xử phạt như sau:

“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
10. Xử phạt đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung như sau:
a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 180.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
15. Biện pháp khắc phục hậu quả:
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.”

Ví dụ, nếu bạn xây nhà ở riêng lẻ và ban công lấn sang khoảng không của nhà hàng xóm, bạn có thể bị phạt từ 80 đến 100 triệu đồng và bị buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.

• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Nếu hành vi lấn chiếm gây thiệt hại (như làm nứt tường, hư hỏng tài sản của nhà lân cận), người vi phạm phải bồi thường theo Điều 26 Luật Đất đai 2024:

“Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất
7. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.”

Luật Công Tâm khuyến khích người dân cần kiểm tra kỹ ranh giới đất và thiết kế xây dựng trước khi thi công để tránh vi phạm pháp luật và gây tranh chấp với hàng xóm.

Các trường hợp lấn chiếm khoảng không phổ biến và hậu quả pháp lý

Dưới đây là các trường hợp lấn chiếm khoảng không thường gặp mà Luật Công Tâm đã tư vấn:

1. Ban công, ô văng nhô ra quá ranh giới: Nhiều hộ gia đình xây ban công tầng 2, tầng 3 vượt quá ranh giới đất, gây ảnh hưởng đến nhà lân cận.
2. Mái che, mái nhà lấn chiếm: Mái nhà hoặc mái che kéo dài sang khoảng không của nhà bên cạnh, làm cản trở ánh sáng hoặc gây nguy cơ sụp đổ.
3. Cửa sổ, cửa ra vào lấn chiếm lối đi chung: Một số công trình xây cửa sổ hoặc cửa ra vào nhô ra ngõ đi chung, vi phạm quyền sử dụng đất của các hộ khác.
4. Công trình phụ lấn chiếm: Ví dụ, bể nước, tường rào, hoặc các công trình phụ xây dựng vượt ranh giới đất.

Hậu quả pháp lý:

• Phạt tiền: Như đã nêu ở trên, mức phạt có thể lên đến 200 triệu đồng tùy theo loại công trình.
• Buộc tháo dỡ: Theo Khoản 15, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, phần công trình vi phạm phải được tháo dỡ để khôi phục tình trạng ban đầu.
• Bồi thường thiệt hại: Nếu gây hư hỏng tài sản hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà lân cận, người vi phạm phải bồi thường theo giá thị trường.
• Truy cứu trách nhiệm hình sự: Trong trường hợp cố ý lấn chiếm và gây hậu quả nghiêm trọng (như làm sập nhà lân cận), người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội hủy hoại tài sản (Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017).

Phải làm gì khi phát hiện hàng xóm lấn chiếm khoảng không nhà mình?

Khi phát hiện hành vi lấn chiếm khoảng không, bạn cần bình tĩnh và thực hiện các bước sau:

1. Thu thập chứng cứ: Chụp ảnh, quay video, hoặc đo đạc phần công trình lấn chiếm. Nếu có thể, yêu cầu cơ quan chức năng (như UBND xã/phường) lập biên bản xác minh.
2. Thương lượng với hàng xóm: Trước tiên, hãy trao đổi trực tiếp với hàng xóm để yêu cầu tháo dỡ phần lấn chiếm. Nếu có thể, lập biên bản thỏa thuận bằng văn bản.
3. Gửi đơn yêu cầu giải quyết: Nếu thương lượng không thành, bạn có thể gửi đơn đến:
   • UBND cấp xã/phường: Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai.
   • UBND cấp huyện: Nếu tranh chấp phức tạp hơn, bạn có thể gửi đơn đến UBND cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện.
     Hồ sơ bao gồm:
   • Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp (nêu rõ sự việc, thời gian, diện tích lấn chiếm).
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn.
   • Các chứng cứ (ảnh, video, biên bản đo đạc).
4. Liên hệ luật sư: Một luật sư chuyên về đất đai, như đội ngũ tại Luật Công Tâm (Hotline: 0972810901 | 0969545660), sẽ giúp bạn soạn đơn, tư vấn pháp lý và đại diện giải quyết tranh chấp tại cơ quan chức năng hoặc tòa án.
5. Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Nếu hành vi lấn chiếm gây thiệt hại, bạn có quyền yêu cầu bồi thường theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại
1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”

Luật Công Tâm đã hỗ trợ nhiều khách hàng giải quyết tranh chấp lấn chiếm khoảng không, từ việc hòa giải thành công đến khởi kiện tại tòa án, đảm bảo quyền lợi tối đa cho khách hàng.

Làm thế nào để phòng tránh lấn chiếm khoảng không khi xây dựng?

Để tránh vi phạm pháp luật và gây tranh chấp với hàng xóm, bạn nên thực hiện các biện pháp sau khi xây dựng nhà:

• Kiểm tra ranh giới đất: Xác định rõ ranh giới thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu cần, thuê đơn vị đo đạc chuyên nghiệp để xác minh.
• Tuân thủ giấy phép xây dựng: Đảm bảo thiết kế công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp, không tự ý cơi nới hoặc xây vượt ranh giới.
• Tham khảo ý kiến hàng xóm: Trước khi xây dựng, trao đổi với các hộ lân cận để tránh tranh chấp về khoảng không hoặc lối đi chung.
• Thuê đơn vị tư vấn pháp lý: Một luật sư hoặc công ty luật uy tín như Luật Công Tâm có thể tư vấn về các quy định xây dựng và kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi thi công.
• Tuân thủ quy chuẩn xây dựng: Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD, các bộ phận công trình (như ban công, ô văng) phải đảm bảo mọi hoạt động tại công trình này không tác động, ảnh hưởng xấu đến hoạt động (sinh hoạt, làm việc, nghỉ ngơi…) cho các công trình bên cạnh.

Ngoài ra, bạn nên tham gia các buổi hội thảo hoặc tư vấn pháp luật miễn phí do Luật Công Tâm tổ chức để nâng cao nhận thức về các quy định liên quan đến đất đai và xây dựng. Liên hệ ngay qua Hotline: 0972810901 | 0969545660 để đăng ký.

Tại sao nên chọn Luật Công Tâm để hỗ trợ tư vấn pháp lý?

Khi đối mặt với tranh chấp lấn chiếm khoảng không, việc có một đội ngũ luật sư chuyên nghiệp đồng hành là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của bạn. Công ty Luật Công Tâm tự hào mang đến:

• Kinh nghiệm chuyên sâu: Hơn 10 năm xử lý các vụ việc liên quan đến đất đai, xây dựng và tranh chấp dân sự.
• Đội ngũ tận tâm: Các luật sư và chuyên gia pháp lý của chúng tôi luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, hỗ trợ 24/7.
• Giải pháp toàn diện: Từ tư vấn ban đầu, soạn đơn khiếu nại, đến đại diện tại tòa án, chúng tôi đảm bảo giải quyết vụ việc nhanh chóng và hiệu quả.
• Bảo mật thông tin: Mọi thông tin của khách hàng được bảo vệ tuyệt đối, đảm bảo quyền riêng tư.

Hãy để Luật Công Tâm giúp bạn giải quyết tranh chấp lấn chiếm khoảng không một cách công bằng và hợp pháp. Liên hệ ngay qua Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội hoặc Hotline: 0972810901 | 0969545660.

KẾT LUẬN

Hành vi xây dựng nhà lấn chiếm khoảng không nhà khác là vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt hành chính từ 50 đến 200 triệu đồng và buộc tháo dỡ công trình vi phạm. Nạn nhân của hành vi này có quyền yêu cầu cơ quan chức năng xử lý, bồi thường thiệt hại và khôi phục tình trạng ban đầu.

Tại Công ty Luật Công Tâm, chúng tôi cam kết đồng hành cùng bạn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả. Nếu bạn đang gặp vấn đề về lấn chiếm khoảng không hoặc cần tư vấn pháp lý, hãy gọi ngay Hotline: 0972810901 | 0969545660 để được hỗ trợ miễn phí.