1. Khái niệm.

Hiện nay, pháp luật đất đai chưa có định nghĩa về tách thửa, thay vào đó, pháp luật đất đai quy định về các trường hợp, điều kiện, hồ sơ, trình tự tách thửa. Tách thửa đất thường được người sử dụng thực hiện trong các trường hợp như:

– Chuyển nhượng, mua bán, thừa kế, tặng cho,…hoặc một hình thức khác tương tự làm thay đổi diện tích thửa đất ban đầu/thay đổi người sử dụng đất so với ban đầu;

– Bị thu hồi một phần thửa đất theo quy định pháp luật;

– Theo quyết định/bản án của Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

Khi thực hiện tách thửa đất theo các mục đích như trên, thửa đất ban đầu sẽ được chia tách thành các thửa nhỏ hơn, có thể việc chia tách này làm thay đổi người sử dụng đất (mua bán, tặng cho…) hoặc giữ nguyên người sử dụng đất (bị thu hồi…).
2. Điều kiện tách thửa.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, một mảnh đất muốn làm thủ tục tách thửa cần đáp ứng những điều kiện cụ thể như sau:

Một là, đất đã được cấp hoặc có đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Bởi lẽ, đây là căn cứ pháp lý chứng minh người sử dụng có đầy đủ các quyền sở hữu đối với tài sản của mình là quyền sử dụng đất.

Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

+ Toàn bộ chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những chủ thể này không thuộc đối tượng được sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

+ Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Sau khi hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ, thì người đó mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hai là, đất đang trong thời hạn sử dụng và không tranh chấp.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Do đó, không một chủ thể nào thực sự có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền tài sản đối với đất đai. Để đảm bảo cho hoạt động quy hoạch, an ninh quốc gia,… mà cá nhân hoặc tổ chức chỉ có thể sở hữu chúng trong một thời gian nhất định.

Bên cạnh đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho đúng chủ thể thì chỉ khi không có bất kì tranh chấp về đất đai nào mới được thực hiện các giao dịch liên quan tới đất.

Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc thế chấp.

Bốn là, diện tích đất phải đạt mức tối thiểu theo quy định pháp luật: Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định: “2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”. Như vậy, đất muốn tách thửa cần đảm bảo diện tích tối thiểu. Các thửa đất mới được tách ra cũng phải đảm bảo diện tích tối thiểu.

Năm là, khi thực hiện tách thửa phải được sự đồng ý của tất cả những đồng sở hữu.

Điều này là dễ hiểu vì các đồng sở hữu đều có quyền và lợi ích trực tiếp đối với mảnh đất đỏ. Vì vậy, không chỉ riêng thực hiện tách thửa mà toàn bộ hoạt động khác liên quan đều phải được sự thông qua của toàn bộ chủ sở hữu.