Lối di chung là vấn đề được ghi nhận cụ thể trong pháp luật dân sự theo đó chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Quyền về lối đi qua là gì?

Theo Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

“Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”

Như vậy, có thể hiểu Quyền về lối đi qua là quyền được mở một lối đi trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản vây bọc để tạo lối đi qua cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi có đủ điều kiện theo quy định. Đây là quyền cần thiết, quan trọng trong trường hợp một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản mà không có lối ra.

Trong số các quyền đối với bất động sản liền kề được Bộ luật dân sự quy định thì Quyền về lối đi qua là một quyền năng đặc biệt quan trọng, bởi lẽ một bất động sản phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng, và ai cũng có nhu cầu về một lối để ra vào bất động sản của mình.

Điều kiện để được hưởng quyền về lối đi qua

Theo quy định của Bộ luật dân sự cũ thì chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề khi không có lối đi ra đường công cộng, còn Bộ luật dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề khi không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Trên thực tế việc không có lỗi đi thường ít xảy ra, hiếm thấy một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn đến mức không có đường để con người ra vào. Sự mở rộng của Bộ luật dân sự năm 2015 là một quy định thực sự có ý nghĩa, có thể thấy trong hai trường hợp sau:

Thứ nhất, bất động sản bị vây bọc trước nay vẫn có lối ra vào dù nhỏ. Tuy nhiên, do sự kiện mới xuất hiện như xảy ra sạt lở hoặc sụp đổ công trình làm bít một phần lối đi đó khiến cho con người, xe cộ không thể ra vào, hoặc

Thứ hai, bất động sản bị vây bọc trước là nhà ở nhưng này được cho thuê làm nhà kho bến bãi, xe tải cần có lối ra vào mà lối đi vốn có – thì không đủ độ rộng. Đây là những trường hợp lối đi cũ vẫn tồn tại nhưng không đủ để đáp ứng mục đích mà nó được lập ra nên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu một lối đi qua bất động sản khác để thuận tiện cho việc ra vào bất động sản của mình.

Trách nhiệm đền bù

Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định người có trách nhiệm đền bù là “chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua”. Như vậy, có thể thấy, việc sử dụng lối đi ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chính vì vậy, Bộ luật dân sự 2015 phải đặt ra yêu cầu tại khoản 1 Điều 254 như sau:

“Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng của lối đi qua

Tại khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 có quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thỉ có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định”.

Ngoài ra khoản 3 Điều 254 BLDS 2015 cũng quy định: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Như vậy, đối với bất động sản liền kề về việc xác lập lối đi địa dịch đặt ra khi một bất động sản bị vây bọc một cách bẩt đắc dĩ nên mới phải hạn chế bớt quyền của chủ sở hữu bất động sản vây bọc. Tuy nhiên, khi các bên đã có thể chủ động trong việc sử dụng đất thì việc dành ra một lối đi cho người phía trong cũng là vấn đề chủ động được, tạo điều kiện hợp lý cho việc sử dụng đất của họ. Lối đi trong trường họp này không đặt ra trách nhiệm đền bù.

So sánh quy định về lối đi chung tại BLDS hiện hành với BLDS 2005

So với quy định tại Điều 275 Bộ luật dân sự năm (BLDS) năm 2005, Điều  254 BLDS năm 2015 đã có một số sự thay đổi cơ bản liên quan đến nội dung của điều luật này:
         Thứ nhất, thay đổi đầu tiên là tên điều luật đã lược bỏ đi cụm từ gây tranh cãi trong BLDS năm 2005 đó chính là “bất động sản liền kề”; tên điều luật này hiện nay chỉ còn là “Quyền về lối đi qua” và khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 không còn quy định về nội dung “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc… có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề…” mà bỏ hẳn cụm từ “liền kề” và thay bằng cụm từ “vây bọc”. Như vậy, có thể nhận thấy, BLDS năm 2015 đã khắc phục được bất cập đầu tiên liên quan đến quyền về lối đi qua mà BLDS năm 2005 gặp phải đó chính là về “bất động sản liền kề”. Với việc thay đổi này sẽ giúp cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc (có thể là chủ sở hữu của bất động sản liền kề hoặc những bất động sản xung quanh) cho mình được mở lối đi qua tới đường côngcộng.
         Thứ hai, về điều kiện để mở lối đi được thay đổi theo hướng phù hợp với thực tế cuộc sống; tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được quyền yêu cầu mở lối đi. Cụ thể, BLDS năm 2015 đã mở rộng thêm trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ khi không đủ lối đi. Theo khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Như vậy, trong trường hợp bất động sản bị vây bọc hoàn toàn không có hoặc không đủ hoặc lối đi thì đều có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi.
         Thứ ba, nội dung “chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” đã được tách ra thành một đoạn độc lập cho thấy đền bù là một nội dung không liên quan đến điều kiện mở lối đi qua. Với quy định mới, việc đền bù chỉ là hệ quả việc mở lối đi chứ không là điều kiện được mở lối đi.  Hay nói cách khác, việc mở lối đi (khi không có hoặc không đủ lối đi) là một tất yếu khách quan. Việc đền bù là hệ quả của việc mở lối đi.
         Thứ tư, theo quy định tại khoản 2 Điều 254 BLDS năm 2015, “nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định”. Như vậy, khoản 2 Điều 254 BLDS năm 2015 đã nêu rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi, các bên sẽ được quyền lựa chọn Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác để xác định chứ không có nêu chung chung như quy định tại khoản 2 Điều 275 BLDS năm 2005 là “cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”.

Hiện nay, với tình hình phát triển của xã hội như hiện nay nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở tại thành phố lại càng phát triển tình trạng đất đai bị vây bọc ngày càng nhiều dẫn đến các tranh chấp liên quan đến lối đi chung giữa những người sử dụng đất ngày càng phổ biến. Nhiều trường hợp tranh chấp gay gắt gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong quá trình xử lý đồng thời cũng ảnh hưởng lớn đến tình cảm của các hộ dân với nhau. Do đó, để được tư vấn và hỗ trợ về các vấn đề liên quan đến lối đi chung nói riêng, các vướng mắc pháp lý khác nói chung, hãy liên hệ ngay tới Luật sư Công ty Luật Chí Công và Thiện Tâm để được các Luật sư của chúng tôi hỗ trợ kịp thời nhất.

Hotline: 0972810901 | 0387003455
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: luatsuluatcongtam@gmail.com
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.

Xem thêm:
– Thời hạn sử dụng đất;
– Suất tái định cư là gì?