Thế nào là tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật? Các cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp đất đai là gì? Người dân cần phải làm gì khi có tranh chấp đất đai? Tham khảo ngay bài viết dưới đây của chúng tôi để có câu trả lời cụ thể nhất.

1. Cần làm gì đầu tiên khi xảy ra tranh chấp về đất đai?

Khi tranh chấp xảy ra thì điều đầu tiên bạn cần làm là kiểm tra xem suy nghĩ của mình có đúng với quy định pháp luật. Bằng cách đối chiếu các chứng cứ mình có với quy định pháp luật thì sẽ tìm được câu trả lời, xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến, thường xảy ra hiện nay. Vậy tranh chấp đất đai là gi?

Tranh chấp đất đai là gì?

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Xem thêm bài viết: Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

Các bước cần làm khi xảy ra tranh chấp về đất đai

Trường hợp quyền lợi hợp pháp của bạn đang bị xâm phạm có căn cứ thì bạn thực hiện các bước sau để giải quyết tranh chấp:

• Bước 1: Tìm hiểu yêu cầu của bên kia và lý do các yêu cầu đó. Chuẩn bị tâm thế đàm phán, xác định khi đàm phán nghĩa là không thể chiến thắng 100% mà phải có sự san sẻ đôi bên. Nếu xác định đàm phán thì chuyển bước 2.
• Bước 2: Trực tiếp hoặc thông qua trung gian đàm phán với bên kia.
• Bước 3: Trường hợp sau bước 1 không muốn đàm phán hoặc xong bước đàm phán không thành công thì chuyển qua nhờ pháp luật và cơ quan pháp luật can thiệp. Đối với tranh chấp đất đai thì cần phải hòa giải ở xã phường đầu tiên.
• Bước 4: Nếu hòa giải không thành thì có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết lên Ủy ban nhân dân huyện, quận hoặc khởi kiện ra tòa án nơi có đất đai.

2. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Chủ yếu có 3 dạng tranh về chấp đất đai như sau:

2.1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Dạng tranh chấp này thường gặp các loại tranh chấp như sau:

• Tranh chấp giữa những người sử dụng chung ranh giới giữa các vùng đất, có thể là tranh chấp ngõ đi hay ranh giới đất liền kề.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính.
• Tranh chấp đòi lại đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

2.2. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Dạng tranh chấp này xảy ra khi các chủ thể thực hiện những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như:

• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Cho thuê hoặc sử dụng đất tranh chấp liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, tái định cư,…

2.3. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

So với hai dạng tranh chấp trên thì dạng này ít gặp hơn. Dạng tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì? Tranh chấp này thường xảy ra khi chủ thể sử dụng đất sai mục đích khi được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.

3. 03 cách hòa giải tranh chấp đất đai

Cách 1: Hòa giải tranh chấp đất đai

• Tự hòa giải:

Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”.

• Hòa giải tại UBND cấp xã, phường:

Theo khoản 2 Điều 2 Luật Đất đai ban hành năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.

Cách 2: Đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết

Theo khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013) thì đương sự giải quyết theo một trong hai hình thức sau:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện có thẩm quyền.

– Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Theo khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai ban hành năm 2013, những tranh chấp đất đai được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

– Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

Xem thêm bài viết: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

4. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Đầu tiên, theo khoản 2, Điều 202, Luật Đất đai 2013 khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải, hòa giải tại cấp xã là thủ tục bắt buộc. Sau khi hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã thì sẽ xảy ra 01 trong 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai):

Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp 2: Hòa giải không thành:

Hòa giải không thành nếu muốn giải quyết việc tranh chấp thì theo 02 hướng sau:

Theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn 01 trong 02 hình thức giải quyết sau:

Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy thuộc vào chủ thể tranh chấp)

Cách 2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân (theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự).

5. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai

Trình tự cơ bản của thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất có các bước như sau:

• Bước 1: Tự hòa giải;
• Bước 2: Hòa giải tại cơ sở (nếu có);
• Bước 3: Giải quyết tranh chấp đất đai theo hình thức tố tụng dân sự tại UBND cấp tỉnh hoặc tòa án (nếu hòa giải không thành).

Cụ thể:

Giai đoạn 1: Thủ tục Hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi các bên có tranh chấp về đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải với nhau. Nếu không tự hòa giải được thì các bên sẽ giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Đây là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai.

Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai:

1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
2. a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
3. b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
4. c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

1. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

1. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
2. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Giai đoạn 2: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất

Khi các bên tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì căn cứ theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Điều 203 Luật Đất đai 2013:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
3. a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
4. b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
5. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
6. a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
7. b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
8. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

6. Những câu hỏi liên quan khác

Có nên tìm luật sư tư vấn giải quyết khi có tranh chấp đất đai?

Nếu xem tranh chấp là một u nhọt, một căn bệnh cần được loại bỏ để bảo vệ quyền lợi hơp pháp của mình thì trước khi thực hiện bất cứ hành động nào cần phải tham vấn ý kiến của luật sư, vì các lý do sau:

• Luật sư là người ngoài cuộc nên có cách nhìn sáng suốt và khách quan hơn
• Luật sư nắm luật sẽ giúp bạn kiểm tra suy nghĩ của bạn có đúng luật chưa, quyền lợi của bạn có thật sự bị xâm phạm để pháp luật bảo vệ không?
• Luật sư sẽ phân tích các tình huống khi đàm phán và làm cách nào để giúp các bên đều thành công trong đàm phán
• Trường hợp đàm phán không thành công, luật sư sẽ đại diện bạn thực hiện các thủ tục hòa giải, khởi kiện tại Tòa án
• Ngoài ra, luật sư còn giúp bạn chuẩn bị , thu thập, thẩm tra các chứng cứ; soạn các đơn từ gửi tòa theo luật tố tụng, tham gia các phiên làm việc, phiên xét xử tại Tòa.

Có được tự ý cơi nới nhà cửa trên đất còn đang tranh chấp?

Căn cứ vào luật xây dựng thì không có điều kiện về đất phải không thuộc trường hợp tranh chấp để được cấp phép

Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

• a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
• b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
• c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
• d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Tuy nhiên, trên thực tế cơ quan cấp phép xây dựng thường trả hồ sơ vì lý do đất đang tranh chấp. Trong trường hợp này người đang được nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có thể khởi kiện hành chính đối với hành vi hành chính/quyết định hành chính từ chối cấp phép xây dựng của cơ quan quản lý xây dựng.

Xử lý tranh chấp quyền sở hữu đất khi cho mượn mà không trả như thế nào?

Đối với các tranh chấp quyền sở hữu đất khi cho mượn mà không trả thì sẽ các việc cần là của chủ đất như sau:

• Cần chuẩn bị các giấy chứng nhận, bằng khoán hoặc các giấy tờ cơ quan nhà nước Việt Nam (hoặc chế độ cũ) đã cấp và thừa nhận quyền sử dụng đất của mình
• Cần chứng minh thỏa thuận cho mượn bằng giấy tờ hoặc tin nhắn hoặc lời làm chứng
• Đối với các tài sản gắn trên đất do người mượn đã tôn tạo thì chủ đất phải trả lại hoặc bồi thường khi lấy lại đất.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 203 Luật đất đai

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
• b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

• a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

7. Tư vấn giải quyết tranh chấp thừa kế tại Luật Công Tâm

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nhiệt huyết và tận tâm, Luật Công tâm tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, đại diện tố tụng cho các vụ án tranh chấp đất đai. Các dịch vụ luật Công tâm cung cấp đối với vụ án tranh chấp đất đai bao gồm:

• Tư vấn pháp lý và đưa giải pháp xử lý tranh chấp
• Tham gia đàm phán giải quyết tranh chấp.
• Đại diện ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Soạn thảo toàn bộ hồ sơ khởi kiện.
• Thay mặt nộp và tham gia tố tụng.
• Luật sư bảo vệ tại phiên tòa các cấp.
• Tư vấn thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật

Hotline: 0972810901 | 0387003455
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: luatsuluatcongtam@gmail.com
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.