Thực tế việc giao dịch chuyển nhương đất đai luôn diễn ra rất sôi động, đi kèm với đó là những tranh chấp có thể và đã xảy ra. Vậy khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giải quyết thế nào?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó các bên thỏa thuận về việc chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Bên chuyển nhượng (bên bán) tiến hành chuyển giao quyền sử dụng đất của mình sang cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua) theo quy định của pháp luật.
- Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận trong hợp đồng;
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự. Do vậy phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS như sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ các pháp luật đất đai cho phép.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, về hình thức hợp đồng thì căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực. Theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các trường hợp tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng.
Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bao gồm:
– Tranh chấp do một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng: không thực hiện thủ tục sang tên, không giao đất, không thanh toán nốt tiền, …
– Tranh chấp QSDĐ với bên thứ ba khi hai Bên đang thực hiện hợp đồng;
– Tranh chấp về hình thức hợp đồng: ví dụ như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ viết tay, không được công chứng, chứng thực;…
– Tranh chấp về chủ thể thực hiện hợp đồng: ví dụ như đất hộ gia đình nhưng khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có sự đồng ý của các thành viên khác; giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên cả vợ chồng nhưng khi giao dịch chỉ có một người ký;…
– Tranh chấp về đối tượng hợp đồng là QSDĐ: ví dụ như QSDĐ đang bị thế chấp; đất cùng lúc bán cho nhiều người;…
Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thương lượng, hoà giải
Xem thêm: Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai bao nhiêu tiền?
(1) Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở
Vì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng dựa trên sự thoả thuận của các bên nên khi xảy ra tranh chấp các bên thường tự tìm đến nhau giải quyết vấn đề; tự thương lượng giải quyết tranh chấp.
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tuy nhiên, kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.
(2) Hoà giải tranh chấp tại UBND cấp xã
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải.
Theo đó, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải;
Hòa giải tại UBND xã là phương thức giải quyết không bắt buộc đối với tranh chấp về hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ trước khi khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền.
Xem thêm: Luật sư giải quyết vụ án thừa kế
Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSSĐ không phải là tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, tranh chấp đất đai theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, tức là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Còn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ khởi kiện
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn khởi kiện
- Bản sao giấy tờ nhân thân của người khởi kiện, người bị kiện.
- Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có); hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Biên lai, tài liệu chứng minh nghĩa vụ tài chính mà các bên đã thực hiện; các tài liệu làm chứng cứ khác;…
Bước 2: Nộp hồ sơ và tạm ứng án phí
- Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, người làm đơn có thể nộp hồ sơ bằng 2 cách: nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp thông qua đường bưu điện.
- Sau khi hồ sơ được Tòa án tiếp nhận, người khởi kiện sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí và có nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự.
Bước 3: Tham gia tố tụng tại Tòa án.
Sau khi thụ lý vụ án, tuỳ từng trường hợp Tòa án tiến hành các công việc sau: hòa giải, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, thu thập xác minh tài liệu, mở phiên toà,…
Tòa án sẽ là người có trách nhiệm xem xét hồ sơ giấy tờ, yêu cầu của bên khởi kiện có đúng quy định hay không để có phán quyết giải quyết tranh chấp.
Tại sao lựa chọn Công ty chúng tôi?
Công ty Luật TNHH Chí Công & Thiện Tâm tư vấn tất cả các vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật bao gồm:
- Tư vấn các quy định của pháp luật liên quan đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;
- Nghiên cứu vụ việc và tư vấn các phương án giải quyết;
- Hướng dẫn thu thập tài liệu, chứng cứ để cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
- Soạn thảo các giấy tờ, đơn từ liên quan;
- Đại diện thương lượng, hòa giải;
- Tham gia tố tụng với tư cách Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng trường hợp vụ việc được giải quyết tại Tòa án.
Với phương châm “Uy Tín – Chuyên nghiệp – Hiệu quả”, Công ty Luật chúng tôi là đơn vị tư vấn có uy tín, đáng tin cậy, giải đáp những vướng mắc cho khách hàng một cách nhanh chóng, chính xác, đồng thời đưa ra giải pháp tốt nhất để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Hotline: 0972810901 | 0387003455
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: luatsuluatcongtam@gmail.com
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.