Tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng là một trong những tranh chấp phức tạp nhất trong các loại tranh chấp thuộc thẩm quyền tòa án. Có rất nhiều vấn đề làm cho việc giải quyết loại tranh chấp đất đai gặp khó khăn.

Một là do sự quản lý yếu kém kéo dài của cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai được thể hiện trong việc việc lưu trữ, quản lý hồ sơ về thửa đất không đày đủ, tình trạng hồ sơ bị thất lạc, đứt đoạn thông tin là không hiếm, không cập nhật được di biến động về thửa đất (do thực hiện các giao dịch, chuyển từ đất tập đoàn, hợp tác xã sang cá nhân, hộ gia đình quản lý vv…);

Thông tin trong hồ sơ về thửa đất thiếu, không chính xác (không chính xác về kích thước, số đo, diện tích, hình thù thửa đất, trên đất có tài sản như các công trình xây dựng, nhà ở không được thể hiện trong giấy chứng nhận xuất phát từ quy định, cách làm không hợp lý của cơ quan quản lý về đất đai tạo nên …); chậm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, doanh nghiệp; nhầm lẫn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguồn gốc ban đầu là đất của thành viên trong hộ nhưng khi cấp giấy chứng nhận thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi hộ gia đình, song hồ sơ không thể hiện rõ việc chuyển từ đất của cá nhân thành đất của “hộ gia đình”.

Qua tìm hiểu tác giả nhận thấy có trường hợp đất của cá nhân nhưng quá trình làm thủ tục cấp giấy cán bộ yêu cầu người xin cấp giấy chứng nhận phải ghi cả vợ hoặc chồng thì mới làm thủ tục cấp giấy nên phản ánh không đúng thực trạng …Bên cạnh đó việc cung cấp thông tin cho đương sự, cơ quan giải quyết tranh chấp không hiếm trường hợp cung cấp không kịp thời, thiếu chính xác.

Khi hồ sơ về thửa đất không bảo đảm độ tin cậy, cơ quan quản lý không cung cấp được những thông tin cần thiết cho việc giải quyết tranh chấp hoặc cung cấp không chính xác là trở ngại rất lớn cho việc giải quyết nhanh và chính xác các vụ tranh chấp về đất đai.

Hai là do chính sách pháp luật về đất đai thay đổi liên tục và nhanh chóng trong một thời gian dài, nhưng mỗi lần thay đổi không có các quy định của pháp luật minh định rõ các quan hệ đất đai hình thành trên thực tế trong các thời đoạn đó, tạo ra những điểm mờ trong quan hệ về đất đai, phải nghiên cứu, xem xét nhiều quy định trong đó có cả loại văn bản thuộc về chính sách đất đai (trong mỗi thời kỳ) khi giải quyết một vụ tranh chấp.

Từ chỗ đất đai không được coi là tài sản, không được công nhận là di sản thừa kế nên người có quyền sử dụng đất không được để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác, quyền sử dụng đất không phải là đối tượng của giao dịch dân sự (Điều 5 Luật đất đai năm 1987) dù thực tế người dân vẫn giao dịch. 

Theo khoản 3 điều 38 Luật đất đai năm 1993 thì chỉ  “các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp và tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do tòa án giải quyết”.

Xem thêm: Tranh chấp về thừa kế

Từ quy định tại Điều 38 Luật đất đai năm 1993 trên thực tế chỉ có một phần quyền sử dụng đất do người chết để lại thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án mới được coi là di sản và chia thừa kế nếu có tranh chấp, còn phần diện tích thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân không được xử lý theo luật thừa kế mà theo chính sách đất đai.

Hiện nay theo quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế là bất động sản có thời hạn là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thực tế đã xuất hiện những trường hợp tính từ thời điểm mở thừa kế đến khi khởi kiện ra tòa án đã 50 hoặc 60 năm và đặc biệt là quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị quyết số 04/2017/NQ-H ĐTP ngày 05 tháng 5 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì những trường hợp khi Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 còn hiệu lực tòa án đã đình chỉ giải quyết với lý do hết thời hiệu khởi kiện, nay các thừa kế được quyền khởi kiện lại.

Với các quy định tại điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì khi có tranh chấp bắt buộc phải trải qua hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết, cơ quan thứ nhất làm nhiệm vụ hòa giải, nếu hòa giải không thành, không hòa giải được… thì mới được yêu cầu cơ quan thứ hai là Tòa dân sự giải quyết.

Những tầng nấc này làm cho vụ kiện kéo dài một bước, nhưng nó chỉ làm chậm việc kết thúc giải quyết vụ tranh chấp về đất đai, chứ không có vấn đề về pháp lý. Tuy nhiên, khi Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định loại đất tranh chấp mà các bên chưa có bất cứ loại giấy tờ gì cũng thuộc thẩm quyền tòa dân sự, là trao vượt quá thẩm quyền cho tòa dân sự trong việc giải quyết tranh chấp đối với loại đất này, sẽ là một phức tạp rất lớn, xác xuất sai sót khi tòa án giải quyết tranh chấp sẽ cao hơn.

Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật thì chỉ những tài sản đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một chủ thể, nay có chủ thể khác xâm phạm, tranh chấp thì Tòa dân sự căn cứ vào tài liệu chứng cứ để xác định thực chất tài sản đó là của chủ thể nào thì công nhận cho chủ thể đó, buộc bên đang chiếm hữu bất hợp pháp phải trả lại tài sản cho bên có quyền, chứ Tòa dân sự không có quyền ban phát quyền, lợi ích cho bất kỳ bên nào.

Với những phức tạp nói trên tỷ lệ phạm sai lầm, thiếu sót sẽ tỷ lệ thuận với những khó khăn, vướng mắc mà cơ quan giải quyết tranh chấp gặp phải trong vụ án, là những nguyên nhân dẫn đến vụ án bị sửa, hủy giải quyết lại nhiều lần, nguy cơ trải qua cả chục năm thậm chí lâu hơn mới kết thúc được vụ án là điều hoàn toàn tiên liệu được.

Hotline: 097.281.0901 – 038.700.3455
Youtube: Luật Công Tâm Website: Luật Công Tâm
Email: luatsuluatcongtam@gmail.com
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội