Hàng xóm tự ý cắm cọc, dựng hàng rào, xây tường hoặc dịch chuyển mốc giới sang phần đất nhà mình là tình huống xảy ra rất phổ biến trong tranh chấp đất đai. Nhiều người vì ngại va chạm nên để yên, đến khi làm sổ đỏ, tách thửa, xây nhà hoặc chuyển nhượng đất mới phát hiện diện tích đất bị thiếu, ranh giới bị thay đổi và việc đòi lại đất trở nên khó khăn hơn.

Theo Luật Đất đai 2024, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không được cơ quan có thẩm quyền hoặc người sử dụng đất hợp pháp cho phép. Pháp luật cũng nghiêm cấm hành vi lấn đất, chiếm đất.

Từ một chiếc cọc mốc nhỏ → có thể trở thành tranh chấp đất đai kéo dài.

MỤC LỤC BÀI VIẾT

Hàng xóm tự cắm mốc sang đất nhà mình có vi phạm pháp luật không?

Có thể có.

Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Đồng thời, pháp luật quy định không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách và mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Như vậy, nếu hàng xóm tự ý cắm mốc, dựng hàng rào hoặc xây tường lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn thì đây là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất. Việc cắm mốc chỉ hợp pháp khi đúng ranh giới hoặc có sự thỏa thuận rõ ràng giữa các bên.

Cần kiểm tra lại ranh giới đất theo giấy tờ và hồ sơ địa chính

Khi phát hiện hàng xóm cắm mốc bất thường, việc đầu tiên không phải là tranh cãi mà là kiểm tra căn cứ pháp lý về thửa đất.

Cần rà soát:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Trích lục bản đồ địa chính;
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
Biên bản đo đạc qua các thời kỳ;
Hồ sơ cấp sổ đỏ;
Mốc giới thực tế đang tồn tại;
Lời khai của các hộ liền kề, người sử dụng đất lâu năm.

Luật Đất đai 2024 quy định thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa. Vì vậy, khi có tranh chấp, cần đối chiếu cả hồ sơ quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng thực tế.

Không nên tự ý nhổ cọc, phá hàng rào khi chưa có căn cứ rõ ràng

Nhiều người khi thấy hàng xóm cắm cọc sang đất mình thường bức xúc và tự ý nhổ cọc, phá hàng rào hoặc xô xát. Đây là cách xử lý rất rủi ro.

Nếu chưa có kết quả đo đạc, chưa có biên bản xác minh hoặc chưa chứng minh được phần đất bị lấn thuộc quyền sử dụng của mình, việc tự ý phá bỏ tài sản của người khác có thể làm phát sinh tranh chấp mới, thậm chí bị yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Cách xử lý an toàn là:

Chụp ảnh, quay video hiện trạng;
Mời tổ dân phố, thôn hoặc địa chính xã chứng kiến;
Lập biên bản sự việc;
Yêu cầu đo đạc xác định ranh giới;
Gửi đơn đề nghị hòa giải hoặc xử lý hành vi lấn chiếm.

Những chứng cứ cần thu thập khi bị lấn mốc giới đất

Trong tranh chấp ranh giới đất, chứng cứ quyết định rất lớn đến kết quả giải quyết.

Người bị lấn đất nên thu thập:

Sổ đỏ, sổ hồng;
Bản đồ địa chính, trích đo thửa đất;
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Biên bản bàn giao mốc giới nếu có;
Hình ảnh, video trước và sau khi bị cắm mốc;
Biên bản làm việc với địa chính, thôn, tổ dân phố;
Lời khai của người làm chứng;
Chứng cứ về quá trình sử dụng đất ổn định;
Kết quả đo đạc hiện trạng.

Càng có nhiều tài liệu khách quan thì khả năng chứng minh hành vi lấn đất càng cao.

Có cần hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện không?

Đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới, mốc giới đất giữa các hộ liền kề thường phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Biên bản hòa giải là tài liệu rất quan trọng, thể hiện:

Nội dung tranh chấp;
Vị trí, diện tích đang tranh chấp;
Ý kiến của các bên;
Kết quả kiểm tra hiện trạng;
Quan điểm của chính quyền địa phương.

Nếu hòa giải thành, các bên cần lập biên bản rõ ràng, xác định lại ranh giới, mốc giới và thực hiện thủ tục đăng ký biến động nếu có thay đổi quyền sử dụng đất theo quy định.

Khi nào có thể khởi kiện ra Tòa án?

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành hoặc hàng xóm vẫn tiếp tục lấn chiếm, người bị xâm phạm quyền sử dụng đất có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu:

Buộc chấm dứt hành vi lấn chiếm đất;
Buộc trả lại phần diện tích đất đã lấn;
Buộc tháo dỡ cọc mốc, hàng rào, tường xây trái phép;
Công nhận ranh giới quyền sử dụng đất;
Bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi quyền dân sự bị xâm phạm, chủ thể có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ, buộc chấm dứt hành vi xâm phạm, buộc thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại.

Luật sư có thể hỗ trợ gì trong tranh chấp mốc giới đất?

Tranh chấp mốc giới đất thường không chỉ là việc “cắm cọc đúng hay sai” mà còn liên quan đến hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng đất, hiện trạng đo đạc và lịch sử cấp Giấy chứng nhận.

Luật sư có thể hỗ trợ:

Đánh giá ranh giới pháp lý của thửa đất

Luật sư sẽ nghiên cứu sổ đỏ, bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, lịch sử sử dụng đất và đối chiếu với hiện trạng để xác định khả năng bị lấn đất.

Thu thập chứng cứ bảo vệ quyền lợi

Luật sư hỗ trợ khách hàng thu thập hồ sơ địa chính, đề nghị đo đạc, lập biên bản hiện trạng, lấy lời khai người làm chứng và chuẩn bị tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định.

Đại diện tham gia giải quyết tranh chấp

Luật sư có thể tham gia hòa giải tại UBND cấp xã, làm việc với cơ quan địa chính, soạn đơn khởi kiện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng tại Tòa án.

Làm gì ngay khi phát hiện hàng xóm cắm mốc sang đất mình?

Khi phát hiện sự việc, người dân nên thực hiện ngay các bước sau:

Giữ nguyên hiện trạng, không tự ý phá dỡ nếu chưa có căn cứ rõ ràng;
Chụp ảnh, quay video vị trí cắm mốc;
Kiểm tra lại giấy chứng nhận và hồ sơ thửa đất;
Mời địa chính xã hoặc người có trách nhiệm xuống ghi nhận;
Yêu cầu đo đạc lại ranh giới;
Gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai;
Tham khảo ý kiến luật sư trước khi khởi kiện.

Việc xử lý sớm sẽ giúp hạn chế tình trạng hàng xóm tiếp tục xây dựng, hợp thức hóa hiện trạng hoặc làm thay đổi chứng cứ.

Kết luận

Hàng xóm tự cắm mốc giới sang đất nhà mình không phải là chuyện nhỏ. Nếu không xử lý kịp thời, phần đất bị lấn có thể trở thành nguyên nhân dẫn đến tranh chấp kéo dài, khó chứng minh và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất hợp pháp. Khi phát hiện dấu hiệu bị lấn mốc giới, người dân cần bình tĩnh thu thập chứng cứ, yêu cầu đo đạc, hòa giải tại địa phương và khởi kiện khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.