Sau khi người mẹ qua đời, nhiều gia đình chưa kịp thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế thì người bố đã tự ý bán toàn bộ nhà đất cho người khác. Có trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên bố nên các con hoàn toàn không biết việc chuyển nhượng. Đến khi người mua đến nhận đất, xây tường, phá nhà hoặc yêu cầu gia đình bàn giao mặt bằng thì các con mới phát hiện tài sản đã được bán.
Lúc này, rất nhiều người hoang mang và cho rằng: “Sổ đỏ đứng tên bố thì bố có toàn quyền bán”, “Mẹ đã mất nên toàn bộ tài sản mặc nhiên thuộc về bố” hoặc “Đất đã sang tên cho người mua rồi thì các con không còn quyền đòi lại”.
Tuy nhiên, đây đều là những cách hiểu chưa đầy đủ.
Việc người bố có quyền tự mình bán đất hay không không chỉ phụ thuộc vào tên người đứng trên Giấy chứng nhận mà còn phải xác định nguồn gốc thửa đất, thời điểm hình thành tài sản, quyền sở hữu của người mẹ khi còn sống, có di chúc hay không, những ai thuộc hàng thừa kế và giao dịch chuyển nhượng đã được thực hiện theo trình tự nào.
Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi người mẹ mất, một phần quyền sử dụng đất của mẹ trở thành di sản thừa kế. Người bố không đương nhiên được sở hữu toàn bộ thửa đất và cũng không có quyền tự ý bán phần tài sản thuộc về những người thừa kế khác.
Vậy mẹ mất, bố tự ý bán đất thì các con có đòi quyền lợi được không? Khi nào hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu? Nếu đất đã sang tên cho người mua thì phải làm thế nào?
Hãy cùng tìm hiểu ngay dưới đây.
Đất đứng tên bố có phải toàn bộ là tài sản của bố không?
Câu trả lời là không phải mọi trường hợp. Trong thực tế, rất nhiều thửa đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên người chồng. Nguyên nhân có thể do giấy chứng nhận được cấp từ nhiều năm trước, hồ sơ kê khai chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình hoặc các bên không chú ý yêu cầu ghi tên cả vợ và chồng.
Do đó, việc sổ đỏ chỉ đứng tên người bố không đủ để khẳng định toàn bộ quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bố.
Muốn xác định quyền sở hữu, cần làm rõ nguồn gốc tài sản.
Nếu thửa đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân bằng thu nhập, công sức chung của vợ chồng; được mua từ tiền chung; được Nhà nước giao cho vợ chồng; hoặc được hình thành từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong thời kỳ hôn nhân thì về nguyên tắc đây có thể là tài sản chung của vợ chồng.
Đối với tài sản chung là bất động sản, việc định đoạt phải có sự thỏa thuận của cả vợ và chồng. Một người không thể tự ý bán toàn bộ tài sản chung nếu không được người còn lại đồng ý.
Ngược lại, thửa đất có thể được xác định là tài sản riêng của người bố nếu có căn cứ chứng minh đất đã có trước khi kết hôn; được thừa kế riêng; được tặng cho riêng; được chia riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc được hình thành từ tài sản riêng của bố.
Ví dụ, trước khi kết hôn, ông A đã được cha mẹ tặng cho riêng một thửa đất và hoàn tất thủ tục sang tên. Sau khi kết hôn, vợ chồng sinh sống trên thửa đất nhưng không có thỏa thuận nhập tài sản đó vào khối tài sản chung. Khi đó, quyền sử dụng đất có thể vẫn là tài sản riêng của ông A.
Tuy nhiên, nếu vợ chồng cùng bỏ tiền xây nhà, cải tạo đất hoặc làm tăng đáng kể giá trị tài sản thì vẫn có thể phát sinh quyền lợi liên quan đến phần giá trị đóng góp của người vợ.
Một trường hợp khác là cha mẹ hai bên cho đất trong thời kỳ hôn nhân nhưng không ghi rõ cho riêng ai. Khi xảy ra tranh chấp, cần căn cứ vào văn bản tặng cho, hồ sơ cấp giấy chứng nhận, lời khai của người cho đất, quá trình quản lý sử dụng và các tài liệu liên quan để xác định tài sản chung hay riêng.
Vì vậy, khi đánh giá việc bố tự ý bán đất có hợp pháp hay không, câu hỏi quan trọng nhất không phải là “Sổ đỏ đứng tên ai?” mà phải là:
Thửa đất hình thành từ đâu?
Có từ trước hay sau khi bố mẹ kết hôn?
Tiền mua đất là tiền chung hay tiền riêng?
Có văn bản tặng cho hoặc thừa kế riêng không?
Mẹ có đóng góp vào việc tạo lập, quản lý và sử dụng tài sản không?
Chỉ sau khi trả lời được các câu hỏi này mới có thể xác định chính xác phạm vi quyền định đoạt của người bố.
Mẹ mất thì phần đất của mẹ được xác định như thế nào?
Khi người mẹ qua đời, quan hệ hôn nhân chấm dứt nhưng tài sản chung của vợ chồng không mặc nhiên trở thành tài sản riêng của người chồng.
Trước hết, phải xác định phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mỗi người trong khối tài sản chung.
Thông thường, nếu không có thỏa thuận khác và không có căn cứ đặc biệt để xác định tỷ lệ đóng góp chênh lệch, tài sản chung của vợ chồng thường được xem xét theo nguyên tắc mỗi bên có một nửa giá trị. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp cụ thể, Tòa án còn cân nhắc công sức đóng góp, hoàn cảnh gia đình, lỗi của mỗi bên và những yếu tố khác theo quy định.
Ví dụ, bố mẹ có một thửa đất trị giá 4 tỷ đồng được xác định là tài sản chung. Nếu xác định mỗi người có một nửa thì:
Phần của bố là 2 tỷ đồng.
Phần của mẹ là 2 tỷ đồng.
Khi mẹ qua đời, chỉ phần tài sản trị giá 2 tỷ đồng thuộc quyền của mẹ mới trở thành di sản thừa kế. Phần 2 tỷ đồng thuộc quyền của bố vẫn là tài sản của bố, không đưa vào chia thừa kế.
Theo Bộ luật Dân sự, di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Vì vậy, dù thửa đất chưa được chia thực tế hoặc chưa làm thủ tục sang tên, quyền tài sản của mẹ vẫn tồn tại và được chuyển cho những người thừa kế từ thời điểm mẹ qua đời.
Nếu thửa đất là tài sản riêng của mẹ thì toàn bộ quyền sử dụng đất có thể trở thành di sản.
Nếu thửa đất là tài sản riêng của bố thì quyền sử dụng đất không phải di sản của mẹ. Khi đó, các con không thể yêu cầu chia thừa kế đối với chính thửa đất chỉ vì mẹ đã từng cùng sinh sống trên đất.
Tuy nhiên, nếu trên đất có nhà ở hoặc công trình được bố mẹ cùng tạo lập thì phần giá trị tài sản chung trên đất vẫn cần được xác định riêng.
Ví dụ, đất là tài sản riêng của bố nhưng căn nhà được xây trong thời kỳ hôn nhân bằng tiền chung. Khi mẹ mất, phần giá trị của mẹ trong căn nhà có thể trở thành di sản thừa kế, mặc dù quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bố.
Đây là lý do khi giải quyết các vụ tranh chấp thừa kế nhà đất, không thể chỉ xem xét Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần đánh giá đồng thời quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, tiền đầu tư, công sức tôn tạo và toàn bộ quá trình hình thành tài sản.
Bố có được tự ý bán toàn bộ đất sau khi mẹ mất không?
Nếu thửa đất là tài sản riêng hợp pháp của bố thì về nguyên tắc bố có quyền tự mình chuyển nhượng khi đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, nếu thửa đất là tài sản chung của bố mẹ thì sau khi mẹ qua đời, bố chỉ có quyền định đoạt đối với phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Phần của mẹ đã trở thành di sản và thuộc quyền của những người thừa kế.
Người bố không thể lấy lý do mình là chồng, là chủ hộ hoặc là người duy nhất đứng tên trên sổ đỏ để bán toàn bộ thửa đất mà không có ý kiến của các đồng thừa kế.
Ví dụ, bố mẹ có thửa đất là tài sản chung. Mẹ mất không để lại di chúc. Hàng thừa kế thứ nhất của mẹ gồm bố, hai người con và cha mẹ của mẹ nếu họ còn sống tại thời điểm mở thừa kế.
Trong trường hợp này, phần tài sản của mẹ phải được chia cho tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Bố chỉ là một trong những người thừa kế, không phải người duy nhất được hưởng toàn bộ di sản.
Nếu bố ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ đất mà chưa khai nhận, phân chia di sản và không có sự đồng ý của các con cùng những người thừa kế khác thì giao dịch đã xâm phạm quyền tài sản của họ.
Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó có việc có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện theo trường hợp pháp luật quy định; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng và đáp ứng những điều kiện có liên quan.
Tuy nhiên, có sổ đỏ chỉ là một trong các điều kiện về mặt đất đai. Người ký hợp đồng còn phải là người có quyền định đoạt hợp pháp đối với tài sản.
Nếu bố không có quyền sở hữu toàn bộ mà vẫn bán toàn bộ đất thì giao dịch có thể bị xem xét vô hiệu đối với phần tài sản vượt quá quyền của bố, thậm chí vô hiệu toàn bộ nếu phần giao dịch không thể tách rời hoặc việc xác lập giao dịch vi phạm điều kiện có hiệu lực.
Cần lưu ý rằng không phải cứ bố bán đất sau khi mẹ mất thì hợp đồng chắc chắn vô hiệu.
Tòa án sẽ xem xét:
Đất là tài sản chung hay riêng?
Mẹ có di chúc không?
Di chúc để lại đất cho ai?
Các con có ký giấy đồng ý, giấy ủy quyền hoặc văn bản từ chối nhận di sản không?
Trước khi bán, gia đình đã có thỏa thuận phân chia di sản chưa?
Người mua có biết đất đang có tranh chấp hoặc có người thừa kế khác hay không?
Việc sang tên đã hoàn tất chưa?
Từ đó, Tòa án mới xác định phạm vi quyền lợi của các bên.
Các con được hưởng bao nhiêu di sản của mẹ?
Phần quyền lợi của các con phụ thuộc trước hết vào việc mẹ có để lại di chúc hay không.
Nếu mẹ có di chúc hợp pháp thì di sản được chia theo nội dung di chúc. Người mẹ có quyền chỉ định người thừa kế, phân định phần tài sản cho từng người, dành tài sản để thờ cúng hoặc giao nghĩa vụ cho người thừa kế.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc vẫn có thể được hưởng phần di sản bắt buộc theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Nếu mẹ không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp hoặc di chúc không định đoạt hết tài sản thì di sản được chia theo pháp luật.
Hàng thừa kế thứ nhất gồm:
Vợ hoặc chồng của người chết;
Cha đẻ, mẹ đẻ;
Cha nuôi, mẹ nuôi;
Con đẻ, con nuôi của người chết.
Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau.
Ví dụ, thửa đất là tài sản chung của bố mẹ, có giá trị 3 tỷ đồng. Mẹ mất không để lại di chúc. Ông bà ngoại đã mất trước mẹ và bố mẹ có ba người con.
Trước hết, xác định phần tài sản chung:
Bố sở hữu 1,5 tỷ đồng.
Phần 1,5 tỷ đồng của mẹ là di sản.
Hàng thừa kế của mẹ gồm bố và ba người con, tổng cộng bốn người.
Mỗi người được hưởng 375 triệu đồng từ di sản của mẹ.
Sau khi chia, tổng quyền lợi của bố là:
1,5 tỷ đồng thuộc phần tài sản của bố;
Cộng 375 triệu đồng thừa kế từ mẹ;
Tổng cộng 1,875 tỷ đồng.
Ba người con, mỗi người được hưởng 375 triệu đồng.
Như vậy, bố có phần quyền lợi lớn hơn nhưng vẫn không sở hữu toàn bộ thửa đất. Nếu muốn bán toàn bộ, bố phải có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp của các con.
Nếu ông bà ngoại còn sống khi mẹ mất thì ông bà ngoại cũng thuộc hàng thừa kế thứ nhất và có quyền hưởng di sản.
Nếu một người con chết trước hoặc chết cùng thời điểm với mẹ nhưng người con đó có con thì có thể phát sinh trường hợp thừa kế thế vị.
Nếu mẹ có nghĩa vụ tài sản, chẳng hạn khoản nợ hợp pháp, chi phí mai táng hoặc nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành thì phải thanh toán các nghĩa vụ theo quy định trước khi chia phần di sản còn lại.
Do đó, không thể chỉ lấy một nửa thửa đất chia đều ngay cho các con mà phải xác định đầy đủ:
Phần tài sản riêng của bố;
Phần di sản của mẹ;
Số người thuộc hàng thừa kế;
Nghĩa vụ tài sản của mẹ;
Nội dung di chúc nếu có;
Người từ chối nhận di sản hoặc không có quyền hưởng di sản.
Khi nào các con có quyền yêu cầu hủy hợp đồng bán đất?
Các con có thể yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi khi có căn cứ cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đã xâm phạm phần di sản họ được hưởng.
Một trong những căn cứ thường gặp là người bố không có quyền định đoạt toàn bộ thửa đất nhưng vẫn tự mình ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ.
Trong trường hợp này, các con có thể yêu cầu:
Xác định thửa đất là tài sản chung của bố mẹ;
Xác định phần tài sản của mẹ trong khối tài sản chung;
Chia di sản thừa kế của mẹ;
Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ hoặc một phần;
Hủy hoặc điều chỉnh việc đăng ký biến động nếu có căn cứ;
Buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Bồi thường thiệt hại nếu có lỗi gây thiệt hại.
Theo Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi chủ thể có năng lực phù hợp, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội và đáp ứng yêu cầu về hình thức trong trường hợp luật quy định.
Nếu người bố chỉ có quyền đối với một phần thửa đất mà lại chuyển nhượng toàn bộ thì phần giao dịch liên quan đến tài sản của các đồng thừa kế có thể bị xem xét do người ký không có đủ quyền định đoạt.
Tuy nhiên, việc yêu cầu “hủy hợp đồng” cần được xác định đúng về mặt pháp lý. Trong nhiều trường hợp, yêu cầu phù hợp phải là tuyên bố hợp đồng vô hiệu, chứ không đơn thuần là hủy hợp đồng.
Hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng là hai chế định khác nhau.
Hợp đồng vô hiệu là giao dịch không đáp ứng điều kiện có hiệu lực ngay từ khi xác lập.
Hủy bỏ hợp đồng thường áp dụng khi hợp đồng có hiệu lực nhưng một bên vi phạm nghĩa vụ hoặc xuất hiện căn cứ hủy bỏ theo thỏa thuận, pháp luật.
Đối với trường hợp bố không có quyền bán phần tài sản của mẹ và các con, hướng yêu cầu phổ biến là đề nghị Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu trong phạm vi xâm phạm quyền của những người thừa kế.
Các con cần chuẩn bị tài liệu chứng minh quyền lợi của mình như:
Giấy chứng tử của mẹ;
Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ;
Giấy khai sinh của các con;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hồ sơ cấp giấy chứng nhận;
Giấy tờ mua bán, tạo lập đất;
Tài liệu chứng minh tiền mua đất;
Di chúc nếu có;
Hợp đồng chuyển nhượng đất;
Hồ sơ sang tên;
Tin nhắn, ghi âm hoặc tài liệu thể hiện việc bán đất không có sự đồng ý của các con.
Càng có đầy đủ tài liệu về nguồn gốc tài sản và quá trình chuyển nhượng, khả năng bảo vệ quyền lợi càng cao.
Nếu đất đã sang tên cho người mua thì có đòi lại được không?
Việc đất đã được sang tên cho người mua không có nghĩa các con chắc chắn mất quyền khởi kiện.
Đăng ký sang tên là một yếu tố rất quan trọng nhưng không làm hợp pháp hóa mọi giao dịch có vi phạm.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng bị xác định vô hiệu và người mua không thuộc trường hợp được pháp luật bảo vệ thì Tòa án có thể giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu, khôi phục lại tình trạng ban đầu và điều chỉnh việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, khi tài sản đã được đăng ký cho người mua hoặc tiếp tục được chuyển cho người thứ ba, vụ việc sẽ phức tạp hơn rất nhiều.
Bộ luật Dân sự có cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong một số trường hợp. Vì vậy, Tòa án sẽ đánh giá người mua có thực sự ngay tình hay không, họ có biết hoặc phải biết người bán không có quyền định đoạt toàn bộ tài sản hay không, việc đăng ký được thực hiện thế nào và tài sản đã tiếp tục chuyển dịch hay chưa.
Người mua có thể bị xem là không ngay tình khi biết rõ mẹ đã mất, biết gia đình còn nhiều người thừa kế, biết các con đang phản đối nhưng vẫn ký hợp đồng; mua với giá thấp bất thường; không xem xét hiện trạng sử dụng; hoặc có dấu hiệu thông đồng với người bố để nhanh chóng hoàn tất thủ tục sang tên.
Ngược lại, nếu người mua đã kiểm tra giấy chứng nhận, không biết và không thể biết về tranh chấp, đã thanh toán đầy đủ, nhận đất công khai và hoàn tất đăng ký theo trình tự luật định thì quyền lợi của họ có thể được xem xét bảo vệ tùy tình huống cụ thể.
Trong trường hợp không thể lấy lại đất từ người thứ ba ngay tình, những người thừa kế vẫn có thể yêu cầu người bố hoàn trả giá trị tài sản đã tự ý định đoạt, bồi thường thiệt hại hoặc thanh toán phần di sản thuộc quyền của họ.
Ví dụ, phần di sản của các con được xác định có tổng giá trị 1 tỷ đồng nhưng người bố đã tự bán toàn bộ đất và sử dụng hết tiền. Nếu giao dịch với người mua được bảo vệ, các con vẫn có thể yêu cầu bố hoàn trả giá trị quyền lợi thừa kế tương ứng.
Do đó, khi phát hiện đất đã bán, các con không nên vội kết luận rằng “sang tên rồi thì không làm gì được”. Cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ giao dịch để lựa chọn yêu cầu phù hợp.
Trường hợp nào bố được quyền tự mình bán đất?
Người bố có thể tự mình bán đất trong các trường hợp phổ biến sau đây:
Thứ nhất, thửa đất là tài sản riêng hợp pháp của bố.
Ví dụ, bố được cha mẹ tặng cho riêng, được thừa kế riêng hoặc đã có đất trước khi kết hôn và không nhập vào tài sản chung.
Thứ hai, sau khi mẹ mất, di sản đã được phân chia hợp pháp và toàn bộ thửa đất được giao cho bố sở hữu.
Việc phân chia có thể theo di chúc, theo văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế hoặc theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.
Nếu các con và những người thừa kế khác đồng ý nhận tiền, tài sản khác hoặc tặng cho phần quyền của mình cho bố, sau đó bố được đăng ký là người sử dụng hợp pháp toàn bộ thửa đất thì bố có quyền bán.
Thứ ba, bố được tất cả những người có quyền liên quan ủy quyền hợp pháp để thực hiện giao dịch.
Trong trường hợp này, bố ký hợp đồng với tư cách vừa là chủ sở hữu phần tài sản của mình, vừa là người đại diện theo ủy quyền của các đồng thừa kế.
Thứ tư, mẹ có di chúc hợp pháp để lại toàn bộ phần tài sản của mình cho bố và không phát sinh người thừa kế bắt buộc hoặc các vấn đề khác ảnh hưởng đến hiệu lực, phạm vi của di chúc.
Thứ năm, bố chỉ chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất thuộc quyền hợp pháp của mình sau khi tài sản đã được phân chia, nếu phần đất đáp ứng điều kiện tách thửa và các điều kiện chuyển nhượng.
Tuy nhiên, khi đất vẫn đang ở trạng thái chung chưa phân chia, một đồng sở hữu không thể tự ý chỉ vào một vị trí cụ thể rồi bán cho người khác nếu chưa có sự thống nhất hoặc chưa hoàn tất thủ tục phân chia.
Ví dụ, bố có 60% giá trị thửa đất nhưng chưa xác định phần đất cụ thể. Bố không thể tự ý bán 60% diện tích nằm ở mặt đường nếu việc phân chia hiện vật chưa được các đồng sở hữu thống nhất.
Bố chỉ có thể chuyển nhượng phần quyền trong khối tài sản chung theo đúng điều kiện pháp luật hoặc thực hiện việc phân chia trước khi bán phần đất cụ thể.
Các con cần làm gì khi phát hiện bố đang bán hoặc đã bán đất?
Khi phát hiện người bố có ý định tự ý bán đất, các con cần hành động sớm. Việc chậm trễ có thể khiến tài sản tiếp tục được chuyển nhượng, thế chấp hoặc thay đổi hiện trạng, làm quá trình giải quyết tranh chấp phức tạp hơn.
Trước tiên, cần thu thập hồ sơ chứng minh nguồn gốc tài sản.
Không nên chỉ dựa vào bản photo sổ đỏ hoặc lời kể của các thành viên trong gia đình. Các con có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin đất đai, trích lục hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, thông tin biến động và tài liệu liên quan đến quá trình chuyển nhượng.
Tiếp theo, cần kiểm tra xem bố đã thực hiện giao dịch đến giai đoạn nào.
Nếu mới đặt cọc thì cần xem xét hợp đồng đặt cọc, số tiền đã nhận và nội dung cam kết.
Nếu đã ký hợp đồng công chứng thì cần xác định thời điểm ký, tổ chức hành nghề công chứng, người tham gia ký kết và hồ sơ được sử dụng.
Nếu đã nộp hồ sơ sang tên thì cần có biện pháp pháp lý kịp thời để ngăn việc tiếp tục chuyển dịch tài sản.
Các con có thể gửi văn bản thông báo tranh chấp và cung cấp tài liệu đến cơ quan đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có liên quan. Tuy nhiên, việc gửi đơn không phải lúc nào cũng tự động làm dừng thủ tục. Muốn áp dụng biện pháp ngăn chặn có hiệu lực rõ ràng, người có quyền lợi nên khởi kiện và đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi đủ điều kiện.
Các biện pháp có thể được đề nghị bao gồm cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp hoặc cấm thay đổi hiện trạng tài sản.
Nếu hợp đồng đã hoàn tất, cần khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, xác định đầy đủ người tham gia tố tụng gồm bố, người mua, các đồng thừa kế, tổ chức hoặc cá nhân có quyền lợi liên quan.
Nội dung yêu cầu có thể gồm:
Xác định tài sản chung của bố mẹ;
Chia tài sản chung;
Chia di sản thừa kế;
Tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu;
Hủy hoặc điều chỉnh đăng ký biến động;
Yêu cầu hoàn trả đất hoặc giá trị tài sản;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong quá trình này, các con không nên tự ý ngăn cản bằng bạo lực, phá tài sản của người mua hoặc chiếm giữ giấy tờ trái pháp luật. Những hành vi nóng vội có thể khiến chính người bảo vệ quyền lợi của mình phát sinh trách nhiệm khác.
Cách tốt nhất là giữ nguyên chứng cứ, không ký bất kỳ giấy từ chối nhận di sản hoặc văn bản đồng ý nào khi chưa hiểu rõ nội dung và nhanh chóng tham khảo ý kiến luật sư.
Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là bao lâu?
Theo Bộ luật Dân sự, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết.
Ví dụ, mẹ mất ngày 10/5/2020 thì về nguyên tắc thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản được tính từ ngày này.
Tuy nhiên, việc áp dụng thời hiệu trong từng vụ án còn phụ thuộc vào yêu cầu khởi kiện, tình trạng quản lý tài sản, thỏa thuận của các đồng thừa kế, thời gian phát sinh tranh chấp và những quy định chuyển tiếp có liên quan.
Ngoài yêu cầu chia di sản, vụ án có thể còn bao gồm yêu cầu xác định tài sản chung, yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu, đòi lại tài sản hoặc bảo vệ quyền sở hữu. Mỗi loại yêu cầu có thể có cách xác định thời hiệu khác nhau.
Do đó, không nên chỉ nghe nói “mẹ mất lâu rồi nên hết quyền” hoặc “đất đã bán nhiều năm nên không kiện được”. Cần xác định chính xác thời điểm mẹ mất, thời điểm hợp đồng được ký, thời điểm các con biết quyền lợi bị xâm phạm và bản chất từng yêu cầu pháp lý.
Dù thời hiệu đối với bất động sản tương đối dài, người thừa kế vẫn nên thực hiện quyền càng sớm càng tốt.
Thời gian càng kéo dài thì chứng cứ càng dễ thất lạc, người làm chứng có thể qua đời, tài sản có thể tiếp tục chuyển nhượng qua nhiều người hoặc bị xây dựng, thế chấp, thay đổi hiện trạng.
Việc chậm trễ không chỉ làm tăng chi phí tố tụng mà còn khiến khả năng khôi phục tài sản ban đầu trở nên khó khăn.
Kết luận
Mẹ mất không đồng nghĩa với việc toàn bộ tài sản chung của bố mẹ tự động thuộc về người bố. Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì trước hết phải xác định phần quyền của mỗi người. Phần thuộc về mẹ trở thành di sản và được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Các con là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ và có quyền hưởng di sản nếu không thuộc trường hợp bị truất quyền, từ chối nhận di sản hoặc có căn cứ khác theo luật định.
Người bố chỉ có quyền định đoạt phần tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Nếu bố tự ý bán toàn bộ đất, bao gồm cả phần di sản của mẹ và phần thuộc quyền của các con, giao dịch có thể bị yêu cầu xem xét vô hiệu toàn bộ hoặc một phần.
Ngay cả khi Giấy chứng nhận chỉ đứng tên bố, các con vẫn có quyền chứng minh đất là tài sản chung của bố mẹ thông qua nguồn gốc tạo lập, thời điểm hình thành, tiền mua đất, quá trình sử dụng và hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp đất đã sang tên cho người mua, quyền lợi của các con chưa chắc đã chấm dứt. Tòa án còn phải xem xét hiệu lực hợp đồng, quyền định đoạt của người bán, tình trạng ngay tình của người mua và quá trình đăng ký tài sản.
Tùy từng trường hợp, các con có thể yêu cầu lấy lại đất, hủy hoặc điều chỉnh đăng ký biến động, chia di sản, yêu cầu bố hoàn trả giá trị phần tài sản đã bán hoặc bồi thường thiệt hại.
Khi phát hiện bố đang chuẩn bị bán hoặc đã bán đất, các con cần nhanh chóng thu thập hồ sơ, xác định nguồn gốc tài sản, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và lựa chọn biện pháp bảo vệ phù hợp.
Không nên vì tâm lý ngại tranh chấp trong gia đình mà im lặng quá lâu. Sự im lặng có thể khiến tài sản tiếp tục được chuyển nhượng, thế chấp hoặc thay đổi hiện trạng, làm quyền lợi của những người thừa kế ngày càng khó bảo vệ.
📞 THÔNG TIN LIÊN HỆ
VĂN PHÒNG LUẬT CÔNG TÂM
☎ Hotline: 0972810901 – 0969545660
🌐 Website: luatcongtam.com.vn
📧 Email: [email protected]
