Trong nhiều gia đình Việt Nam, bố mẹ có nhiều người con nhưng khi về già thường phân chia nhà đất cho từng người từ trước. Người được cho đất đã xây nhà, làm sổ đỏ, sinh sống ổn định hàng chục năm. Thế nhưng sau khi bố mẹ mất, một người con trước đây đi làm ăn xa – thường gặp là con trai út – quay trở về và yêu cầu chia lại đất với lý do: “Tôi cũng là con ruột nên phải có phần”, “Đây là đất của bố mẹ nên các anh chị đều có quyền ngang nhau”, hoặc “Ngày trước bố mẹ chia đất nhưng tôi không ký nên việc chia không có giá trị”.

Vậy bố mẹ đã chia đất xong, con trai út quay về đòi chia lại có được không? Là con ruột có đương nhiên được hưởng một phần đất của bố mẹ? Nếu bố mẹ đã tặng cho đất và sang tên cho các con khác thì sau khi bố mẹ mất, phần đất đó còn là di sản thừa kế không? Trường hợp bố mẹ chỉ chia miệng, các con đã xây nhà nhưng chưa sang tên thì giải quyết thế nào? Nếu bố mẹ chia không đều hoặc không cho con út phần nào thì người con út có quyền kiện hay không?

Muốn trả lời chính xác phải phân biệt một vấn đề có tính quyết định: tại thời điểm bố mẹ qua đời, quyền sử dụng đất còn thuộc bố mẹ hay đã được chuyển giao hợp pháp cho người khác?

Nếu bố mẹ đã hoàn tất việc tặng cho, chuyển quyền và đất không còn thuộc quyền sử dụng của bố mẹ thì về nguyên tắc đó không còn là di sản để người con út yêu cầu chia thừa kế. Ngược lại, nếu việc “chia đất” mới chỉ là lời nói trong gia đình, chỉ ranh giới để các con sử dụng hoặc giấy tờ chuyển quyền chưa hoàn tất thì vẫn phải xem xét rất kỹ quyền sử dụng đất còn thuộc về ai.

Dưới đây là những vấn đề pháp lý quan trọng cần biết.

MỤC LỤC BÀI VIẾT

Con trai út có đương nhiên được chia đất của bố mẹ không?

Việc một người là con ruột của bố mẹ không đồng nghĩa với việc trong mọi trường hợp họ đều có quyền yêu cầu chia một phần đất mà trước đây bố mẹ từng sở hữu. Quyền thừa kế chỉ phát sinh đối với di sản của người chết.

Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật và hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Điều 612 quy định di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Như vậy, trước khi xác định con út được hưởng bao nhiêu đất, phải xác định bố mẹ còn để lại đất hay không.

Ví dụ, bố mẹ có 900 m² đất và ba người con. Khi còn sống, bố mẹ đã làm hợp đồng tặng cho 300 m² cho con cả và 300 m² cho con thứ hai; hai người đã được đăng ký sang tên theo đúng quy định. Bố mẹ chỉ còn quyền đối với 300 m² cuối cùng. Khi bố mẹ qua đời, không thể lấy toàn bộ 900 m² để chia thừa kế lại từ đầu. Về nguyên tắc, chỉ phần tài sản còn thuộc bố mẹ tại thời điểm mở thừa kế mới được xác định là di sản.

Nếu 300 m² còn lại là di sản và không có di chúc hợp pháp thì lúc này mới xem xét hàng thừa kế theo Điều 651 BLDS 2015. Hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi của người chết. Con út nếu thuộc hàng thừa kế thứ nhất thì có quyền hưởng di sản theo quy định.

Do đó, câu nói “Tôi là con ruột nên đất của bố mẹ tôi phải có phần” chỉ đúng khi phần đất đang tranh chấp thực sự còn là di sản của bố mẹ. Nếu tài sản đã được bố mẹ định đoạt hợp pháp khi còn sống thì quyền thừa kế không thể được sử dụng để đòi chia lại tài sản của người khác.

Bố mẹ đã tặng cho và sang tên đất cho các con khác, con út có đòi chia lại được không?

Nếu bố mẹ khi còn sống có đầy đủ quyền đối với đất, tự nguyện lập giao dịch tặng cho hợp pháp và người được tặng cho đã hoàn tất thủ tục đăng ký theo quy định thì về nguyên tắc con út không thể chỉ dựa vào tư cách con ruột để yêu cầu chia lại diện tích đất đó.

Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. Riêng đối với bất động sản, Điều 459 BLDS quy định việc tặng cho phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu bất động sản thuộc trường hợp phải đăng ký quyền sở hữu theo luật; hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực theo quy định tại điều luật này.

Đối với quyền sử dụng đất, ngoài Bộ luật Dân sự còn phải đối chiếu pháp luật đất đai tại thời điểm giao dịch. Theo Luật Đất đai 2024, việc thực hiện quyền tặng cho phải đáp ứng các điều kiện luật định và giao dịch về quyền sử dụng đất phải tuân thủ yêu cầu về hình thức tương ứng.

Điểm cốt lõi là: tài sản đã được chuyển giao hợp pháp thì không còn thuộc khối tài sản của người tặng cho. Ví dụ, năm 2018 bố mẹ tặng cho người con cả một thửa đất; hợp đồng được công chứng và người con đã đăng ký biến động, được cấp Giấy chứng nhận. Năm 2026 bố mẹ đều đã mất, con út từ xa trở về yêu cầu chia thửa đất đó vì cho rằng mình cũng là con ruột. Nếu không chứng minh được giao dịch tặng cho có căn cứ bị vô hiệu hoặc việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật thì yêu cầu chia thừa kế đối với chính thửa đất đã được tặng cho sẽ không có cơ sở chỉ vì quan hệ huyết thống. Đặc biệt, pháp luật không yêu cầu bố mẹ phải chia tài sản cho tất cả các con bằng nhau khi bố mẹ còn sống. Nếu tài sản thuộc quyền định đoạt của bố mẹ, việc bố mẹ tặng cho người con nào, cho bao nhiêu phải được tôn trọng trong giới hạn pháp luật.

Bố mẹ chỉ chia đất bằng miệng, chưa sang tên thì xử lý thế nào?

Đây mới là nhóm tranh chấp phức tạp nhất. Trong thực tế nông thôn, nhiều gia đình không lập hợp đồng tặng cho. Bố mẹ chỉ gọi các con đến rồi nói: “Phần từ cây mít đến bờ ao cho anh cả, phía bên kia cho anh hai”, sau đó từng người tự xây nhà, dựng tường, canh tác. Hàng chục năm sau bố mẹ mất, Giấy chứng nhận vẫn đứng tên bố mẹ hoặc thậm chí đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp này, không thể chỉ dựa vào câu nói “bố mẹ đã chia rồi” để mặc nhiên kết luận quyền sử dụng đất đã được chuyển giao hợp pháp. Nhưng cũng không nên lập tức bỏ qua toàn bộ quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế của các con.

Phải xác định thời điểm việc phân chia diễn ra, pháp luật áp dụng tại thời điểm đó, giấy tờ gia đình đã lập, việc giao đất trên thực tế, quá trình sử dụng, kê khai đăng ký, xây dựng nhà cửa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và ý chí của bố mẹ trong suốt thời gian sau khi giao đất.

Ví dụ, nếu người anh cả nói bố mẹ đã cho mình 400 m² từ năm 1995 và từ đó đến nay đã xây nhà, sử dụng riêng, nhưng Giấy chứng nhận sau này vẫn đứng tên bố mẹ đối với toàn bộ thửa đất, khi phát sinh tranh chấp phải đánh giá toàn bộ chứng cứ. Không thể chỉ nói “ở 30 năm thì đất chắc chắn là của anh cả”, nhưng cũng không thể bỏ qua việc giao đất và sử dụng ổn định kéo dài nếu có các chứng cứ khác xác nhận.

Nếu việc tặng cho chưa đáp ứng điều kiện chuyển quyền và không có căn cứ pháp lý khác để công nhận quyền cho người đang sử dụng thì diện tích đất có thể vẫn được xác định thuộc quyền của bố mẹ và trở thành di sản khi bố mẹ qua đời. Khi đó, con út có thể có quyền yêu cầu chia thừa kế nếu thuộc diện người thừa kế. Do đó, cụm từ “bố mẹ đã chia đất xong” về mặt đời sống chưa chắc đồng nghĩa với “quyền sử dụng đất đã được chuyển giao hoàn tất về mặt pháp lý”.

Bố mẹ chia đất không đều hoặc không cho con út có trái pháp luật không?

Một quan niệm khá phổ biến là bố mẹ có ba người con thì tài sản phải chia đều ba phần. Đây không phải nguyên tắc bắt buộc đối với việc bố mẹ định đoạt tài sản của chính mình khi còn sống. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Người có quyền hợp pháp đối với tài sản về nguyên tắc có thể định đoạt tài sản theo quy định. Vì vậy, bố mẹ có thể tặng cho con cả nhiều hơn, con thứ ít hơn hoặc thậm chí không tặng cho con út phần đất nào, miễn việc định đoạt là tự nguyện, đúng phạm vi quyền của bố mẹ và đáp ứng điều kiện pháp luật.

Cần phân biệt việc này với chia thừa kế theo pháp luật. Nếu bố mẹ chết mà còn để lại di sản, không có di chúc hoặc thuộc trường hợp phải chia theo pháp luật thì những người cùng hàng thừa kế về nguyên tắc được hưởng phần di sản bằng nhau theo khoản 2 Điều 651 BLDS 2015. Hai thời điểm hoàn toàn khác nhau.

Khi bố mẹ còn sống, tài sản là của bố mẹ thì quyền định đoạt thuộc về bố mẹ. Khi bố mẹ chết, phần tài sản còn lại mới trở thành di sản và quyền thừa kế của những người có liên quan mới phát sinh. Vì vậy, con út không thể yêu cầu Tòa án “chia lại cho công bằng” chỉ vì trước đây bố mẹ cho anh trai 500 m² nhưng mình chỉ được 100 m². Tòa án giải quyết dựa trên quyền tài sản và căn cứ pháp luật, không dựa trên quan niệm rằng bố mẹ bắt buộc phải đối xử ngang bằng về tài sản với tất cả các con.

Khi nào con út vẫn có quyền yêu cầu chia đất?

Con út vẫn có thể có căn cứ yêu cầu chia đất nếu chứng minh được phần đất đang tranh chấp thực sự vẫn thuộc di sản của bố hoặc mẹ. Trường hợp rõ nhất là bố mẹ chưa hề tặng cho hoặc chuyển nhượng đất, chỉ cho một người con ở nhờ hoặc quản lý. Sau khi bố mẹ mất, người đang quản lý tự cho rằng “bố mẹ cho tôi rồi” nhưng không có căn cứ chứng minh việc chuyển quyền. Nếu đất vẫn thuộc bố mẹ tại thời điểm chết thì phải xác định đây là di sản và giải quyết thừa kế theo di chúc hoặc pháp luật.

Con út cũng có thể tranh chấp nếu cho rằng hợp đồng tặng cho mà anh chị đang dựa vào vô hiệu. Chẳng hạn, có chứng cứ cho thấy chữ ký của bố mẹ bị giả mạo; người ký không có khả năng nhận thức và làm chủ hành vi; bị lừa dối hoặc cưỡng ép; giao dịch giả tạo; hoặc người tặng cho đã định đoạt cả phần tài sản không thuộc quyền của mình. Khi đó, vấn đề pháp lý không còn đơn giản là “con út đòi chia đất” mà trước hết phải giải quyết hiệu lực của giao dịch đã làm dịch chuyển quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, nếu bố chỉ có quyền đối với một phần thửa đất nhưng lại tự ý tặng cho toàn bộ thì phải xác định chính xác phần nào thuộc quyền định đoạt của bố. Phần tài sản của mẹ hoặc của người đồng sở hữu khác không thể tự động bị chuyển giao chỉ bởi ý chí của bố. Như vậy, con út muốn yêu cầu chia đất có cơ sở thì phải chỉ ra được quyền của mình đối với một khối di sản cụ thể, chứ không chỉ chứng minh mình có quan hệ cha con với người đã từng sử dụng đất.

Đất đã được cấp sổ đỏ cho anh chị em thì con út có quyền yêu cầu hủy sổ không?

Việc Giấy chứng nhận đã được cấp cho người con khác là tình tiết rất quan trọng, nhưng không có nghĩa Giấy chứng nhận trong mọi trường hợp đều không thể bị xem xét. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận dựa trên một hợp đồng tặng cho hợp pháp, đúng chủ thể, đúng diện tích, đúng trình tự và quyền sử dụng đất đã được đăng ký hợp pháp thì việc con út không đồng ý không phải căn cứ để hủy Giấy chứng nhận.

Ngược lại, nếu con út có tài liệu cho thấy Giấy chứng nhận được cấp trên cơ sở hồ sơ giả, giao dịch vô hiệu, xác định sai chủ sử dụng đất hoặc việc cấp giấy xâm phạm quyền hợp pháp của người khác thì có thể phát sinh yêu cầu xem xét tính hợp pháp của giấy chứng nhận hoặc giao dịch làm căn cứ cấp giấy. Tuy nhiên, cần tránh tư duy “muốn chia thừa kế thì cứ yêu cầu hủy sổ đỏ trước”. Việc lựa chọn yêu cầu khởi kiện phải dựa trên bản chất tranh chấp. Có vụ án trọng tâm là tranh chấp hiệu lực hợp đồng tặng cho; có vụ trọng tâm là xác định di sản và chia thừa kế; cũng có trường hợp phải xem xét quyết định hành chính về cấp Giấy chứng nhận. Nếu xác định sai quan hệ pháp luật và yêu cầu ngay từ đầu, vụ việc có thể kéo dài rất lâu nhưng vẫn không giải quyết được vấn đề cốt lõi.

Phân biệt tài sản bố mẹ đã cho với di sản thừa kế của bố mẹ

Đây là bước quan trọng nhất khi giải quyết loại tranh chấp này. Theo Điều 611 BLDS 2015, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Điều 612 xác định phạm vi di sản. Vì vậy, về nguyên tắc phải “chụp lại” tình trạng tài sản của người chết tại thời điểm mở thừa kế để xác định họ còn tài sản gì.

Giả sử bố mẹ từng có 1.200 m² đất. Trước khi mất, bố mẹ đã tặng cho hợp pháp 400 m² cho con cả và 300 m² cho con thứ. Nếu tại thời điểm mở thừa kế bố mẹ chỉ còn quyền đối với 500 m² thì không thể đưa lại 700 m² đã chuyển quyền vào khối di sản chỉ vì trước đây toàn bộ đất có cùng nguồn gốc của bố mẹ. Ngược lại, nếu bố mẹ nói đã chia 1.200 m² nhưng thực tế chưa có giao dịch chuyển quyền có hiệu lực, toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất vẫn thuộc bố mẹ thì phạm vi di sản có thể khác.

Đây chính là lý do trong một vụ kiện không nên bắt đầu bằng câu hỏi “nhà có mấy người con?” mà phải bắt đầu bằng câu hỏi “tài sản nào còn thuộc người chết tại thời điểm mở thừa kế?” Sau khi xác định được khối di sản mới tiếp tục kiểm tra có di chúc hay không. Nếu có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc, đồng thời xem xét các quy định liên quan như Điều 644 BLDS về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc. Nếu không có di chúc hoặc di sản thuộc trường hợp thừa kế theo pháp luật thì mới xác định hàng thừa kế theo Điều 651.

Khi xảy ra tranh chấp cần thu thập những chứng cứ gì?

Đối với trường hợp con út quay về đòi chia đất, chứng cứ quan trọng nhất không phải lời kể rằng “ngày trước bố mẹ đã nói cho tôi”, mà là hệ thống tài liệu chứng minh quá trình hình thành và dịch chuyển quyền sử dụng đất. Trước hết cần thu thập Giấy chứng nhận qua các thời kỳ, hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động, hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng, văn bản phân chia tài sản, di chúc và các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất. Những tài liệu này giúp xác định ai có quyền đối với đất tại từng thời điểm.

Tiếp theo phải làm rõ quá trình sử dụng thực tế: ai quản lý đất, ai xây nhà, xây từ năm nào, ai nộp thuế, ai kê khai đất, ranh giới sử dụng được hình thành ra sao, bố mẹ còn quản lý hay đã giao hẳn cho con. Các tài liệu như giấy phép xây dựng, biên lai thuế, hồ sơ điện nước, bản đồ địa chính, biên bản họp gia đình, giấy viết tay và lời khai của người biết sự việc có thể hỗ trợ việc chứng minh.

Nếu tranh chấp liên quan đến một hợp đồng tặng cho mà con út cho rằng chữ ký của bố mẹ không phải chữ ký thật thì phải lưu giữ bản gốc để xem xét giám định. Nếu cho rằng bố mẹ không minh mẫn khi ký thì hồ sơ bệnh án, tài liệu điều trị và chứng cứ về tình trạng nhận thức tại đúng thời điểm giao dịch sẽ quan trọng hơn việc chỉ chứng minh bố mẹ “tuổi đã cao”. Cuối cùng, phải xác định chính xác ngày mất của từng người. Nếu bố và mẹ mất ở hai thời điểm khác nhau thì có thể phát sinh hai thời điểm mở thừa kế và hai khối di sản khác nhau. Không nên gộp toàn bộ tài sản của bố mẹ thành một khối rồi chia máy móc.

Cách giải quyết khi con út quay về yêu cầu chia đất

Khi xảy ra tranh chấp, gia đình trước hết nên lập một dòng thời gian pháp lý của thửa đất: đất có nguồn gốc từ đâu; bố mẹ có quyền từ năm nào; chia cho từng con vào thời điểm nào; việc chia bằng miệng hay văn bản; đã công chứng, chứng thực chưa; đã đăng ký sang tên chưa; ai đang đứng tên Giấy chứng nhận và bố mẹ còn phần tài sản nào khi qua đời. Nếu kết quả cho thấy đất đã được bố mẹ tặng cho hợp pháp và hoàn tất việc chuyển quyền từ trước thì người đang sử dụng cần tập trung bảo vệ tính hợp pháp của giao dịch và quyền sử dụng đất hiện tại, thay vì tranh luận rằng mình đã chăm sóc bố mẹ nhiều hơn nên “xứng đáng được đất”.

Ngược lại, nếu giấy tờ chuyển quyền chưa hoàn tất, nguồn gốc đất vẫn đứng tên bố mẹ và có nhiều dấu hiệu cho thấy việc “chia đất” mới chỉ là sắp xếp sử dụng trong gia đình thì cần thận trọng trước khi khẳng định con út hoàn toàn không có quyền. Khi đó phải đánh giá khả năng đất vẫn là di sản.

Nếu thực sự còn di sản, các bên nên xác định đầy đủ người thừa kế, di chúc, công sức quản lý và các quyền tài sản liên quan trước khi thỏa thuận. Trong nhiều trường hợp, phương án giao đất cho người đã xây nhà, sinh sống ổn định và thanh toán giá trị phần thừa kế cho những người còn lại có thể khả thi hơn việc chia đất thành nhiều mảnh nhỏ, nhưng phương án cụ thể phải căn cứ vào hiện trạng, quy hoạch, điều kiện tách thửa và ý chí của các bên.

Trường hợp không thể thỏa thuận, người có quyền có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Tuy nhiên, trước khi khởi kiện cần xác định chính xác yêu cầu: chia di sản thừa kế, xác định quyền sử dụng đất, tuyên giao dịch vô hiệu hay xử lý một quyết định cấp Giấy chứng nhận. Đây là điểm quyết định hướng đi của toàn bộ vụ việc.

Kết luận

Bố mẹ đã chia đất xong không có nghĩa con trai út chắc chắn không được đòi chia; nhưng việc là con trai út cũng không có nghĩa đương nhiên được chia lại đất. Muốn xác định quyền của người con út phải trả lời câu hỏi quan trọng nhất: đất đã thực sự được bố mẹ chuyển quyền hợp pháp cho những người con khác hay vẫn thuộc bố mẹ tại thời điểm qua đời? Nếu bố mẹ đã tặng cho hợp pháp, hoàn tất việc chuyển quyền và người con khác đã có quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc phần đất đó không còn là di sản thừa kế. Con út không thể chỉ dựa vào lý do “tôi cũng là con ruột” để yêu cầu chia lại.

Nếu bố mẹ chỉ nói miệng rằng đã chia, các con tự phân ranh sử dụng nhưng thủ tục chuyển quyền chưa hoàn tất thì phải xem xét toàn bộ hồ sơ và quá trình sử dụng. Trong trường hợp quyền sử dụng đất vẫn thuộc bố mẹ khi qua đời, đất có thể trở thành di sản và người con út, nếu thuộc hàng thừa kế, có quyền yêu cầu chia theo quy định. Đồng thời, bố mẹ không có nghĩa vụ phải tặng cho đất các con bằng nhau khi còn sống. Quyền hưởng bằng nhau của những người cùng hàng thừa kế theo Điều 651 BLDS chỉ đặt ra đối với phần di sản được chia theo pháp luật, chứ không phải là căn cứ để chia lại toàn bộ những tài sản bố mẹ đã định đoạt hợp pháp trước khi chết. Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, đừng chỉ hỏi “nhà có mấy người con và mỗi người được bao nhiêu?”. Câu hỏi pháp lý phải đặt trước là: “Tại thời điểm bố mẹ mất, phần đất nào vẫn còn thuộc quyền của bố mẹ?” Xác định đúng khối di sản mới có thể xác định đúng quyền của từng người.