Sau khi bố mẹ mất, nhiều gia đình thống nhất chia đất cho các con và cùng nhau lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Ví dụ, thửa đất 600m² được thống nhất chia cho ba người con, mỗi người 200m². Văn bản đã được công chứng, mọi người đều ký tên nên gia đình cho rằng việc còn lại rất đơn giản: mang văn bản đến cơ quan đăng ký đất đai và yêu cầu tách thành ba sổ đỏ riêng.

Nhưng trên thực tế, không ít hồ sơ đến bước này lại không thể tách thửa. Có trường hợp phần đất được chia không đủ diện tích tối thiểu; có trường hợp thửa đất không bảo đảm lối đi; diện tích thực tế khác Giấy chứng nhận; có người thừa kế bị bỏ sót; đất đang thế chấp hoặc có tranh chấp; thậm chí văn bản phân chia ghi vị trí đất không đủ rõ để xác định ranh giới từng phần.

Vậy có Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã công chứng thì có được đi tách sổ đỏ luôn không? Câu trả lời là: Có thể thực hiện thủ tục tách thửa gắn với đăng ký biến động do nhận thừa kế nếu hồ sơ và thửa đất đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật; nhưng văn bản thỏa thuận phân chia di sản không đồng nghĩa đương nhiên được tách sổ. Theo pháp luật hiện hành, cần tách bạch ba vấn đề: xác lập việc phân chia di sản – điều kiện tách thửa – đăng ký quyền sử dụng đất cho người nhận thừa kế. Chỉ khi cả ba mắt xích đều hợp pháp thì việc cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng người mới có thể thực hiện.

VĂN BẢN THỎA THUẬN PHÂN CHIA DI SẢN ĐÃ CÔNG CHỨNG CÓ GIÁ TRỊ GÌ?

Khi một người chết để lại quyền sử dụng đất, trước hết phải xác định ai là người có quyền hưởng di sản và mỗi người được hưởng phần nào. Nếu những người thừa kế thống nhất được với nhau, họ có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế và công chứng. Đây là tài liệu pháp lý đặc biệt quan trọng để xác định kết quả phân chia tài sản của người chết.

Cần hiểu đúng rằng văn bản này là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký việc chuyển quyền đối với di sản, chứ bản thân văn bản không phải một “sổ đỏ mới”. Sau khi hoàn thành việc phân chia di sản, người nhận quyền sử dụng đất vẫn phải thực hiện thủ tục đất đai tương ứng để biến động được ghi nhận trong hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận. Nghị định 101/2024/NĐ-CP hiện là văn bản quan trọng điều chỉnh việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai.

Ví dụ, bố mẹ để lại thửa đất 450m² và ba người con thống nhất chia mỗi người 150m². Văn bản thỏa thuận phân chia di sản được công chứng hợp pháp là cơ sở rất quan trọng chứng minh ý chí của những người thừa kế. Nhưng muốn từ một thửa 450m² thành ba thửa 150m² và mỗi người có một Giấy chứng nhận riêng, cơ quan đăng ký đất đai còn phải kiểm tra xem việc chia như vậy có đáp ứng các điều kiện tách thửa hay không.

Vì vậy, cần tránh cách hiểu: “Công chứng viên đã công chứng chia cho tôi 150m² thì Văn phòng đăng ký đất đai bắt buộc phải cấp sổ 150m².” Công chứng giao dịch thừa kế và giải quyết thủ tục tách thửa là hai khâu pháp lý có chức năng khác nhau.

CÓ THỎA THUẬN CHIA THỪA KẾ NHƯNG PHẦN ĐẤT ĐƯỢC CHIA KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA THÌ SAO?

Đây là nguyên nhân phổ biến khiến gia đình đã chia xong di sản nhưng không thể tách sổ đúng như mong muốn. Điều 220 Luật Đất đai 2024 đặt ra các nguyên tắc, điều kiện đối với việc tách thửa, hợp thửa. Khi tách thửa, các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng những điều kiện pháp luật quy định; trong đó phải đặc biệt lưu ý đến diện tích tối thiểu được tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định đối với từng loại đất phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Vì vậy, diện tích được ghi trong thỏa thuận phân chia thừa kế chưa chắc đã là diện tích đủ điều kiện hình thành một thửa đất độc lập.

Ví dụ, một thửa đất có diện tích 200m², bốn người con thỏa thuận chia đều mỗi người 50m². Về mặt thừa kế, việc các đồng thừa kế thống nhất tỷ lệ như vậy là một vấn đề; nhưng về mặt đất đai, muốn hình thành bốn thửa 50m² thì từng thửa phải đáp ứng điều kiện tách thửa tại địa phương nơi có đất. Nếu địa phương quy định thửa đất sau khi tách phải có diện tích hoặc kích thước tối thiểu lớn hơn phần đất mà các bên đã chia thì không thể chỉ dựa vào văn bản thừa kế để buộc cơ quan đăng ký phải tách thành bốn thửa.

Đây là lý do trước khi lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đối với đất đai, gia đình nên kiểm tra trước quy định tách thửa của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Nếu cứ chia trên giấy trước, đến khi nộp hồ sơ mới phát hiện một hoặc nhiều phần đất không đủ điều kiện tách, những người thừa kế có thể phải thỏa thuận lại phương án phân chia.

Một phương án khác trong một số trường hợp là tách đồng thời với hợp thửa phần đất được chia với một thửa đất liền kề theo điều kiện pháp luật. Tuy nhiên, khả năng thực hiện phải được xem xét trên hồ sơ cụ thể, không phải trường hợp nào cũng áp dụng được.

KHÔNG CHỈ DIỆN TÍCH: LỐI ĐI, KÍCH THƯỚC, QUY HOẠCH VÀ HIỆN TRẠNG CŨNG CÓ THỂ KHIẾN KHÔNG TÁCH ĐƯỢC SỔ

Sai lầm thường gặp là chỉ kiểm tra “mỗi người được bao nhiêu mét vuông” mà không quan tâm phần đất đó nằm ở đâu và hình dạng như thế nào. Điều 220 Luật Đất đai 2024 không chỉ liên quan đến diện tích tối thiểu. Việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện khác theo luật và quy định của địa phương. Đặc biệt, trường hợp tách thửa mà hình thành lối đi, pháp luật yêu cầu bảo đảm việc kết nối với đường giao thông công cộng và các nhu cầu cần thiết liên quan. Vì vậy, một phương án chia đất nhìn rất đẹp trên giấy nhưng tạo ra một thửa đất nằm hoàn toàn phía trong, không có lối tiếp cận phù hợp thì hồ sơ có thể phát sinh vướng mắc.

Ví dụ, thửa đất rộng 12m, sâu 40m. Ba anh em thỏa thuận chia theo chiều ngang, người thứ nhất nhận phần giáp đường, hai người còn lại nhận các phần phía sau. Nếu văn bản chỉ ghi “A được 160m² phía ngoài, B được 160m² ở giữa, C được 160m² phía trong” nhưng không xử lý hợp lý lối đi thì đến khi đo đạc và thực hiện tách thửa mới phát hiện phần đất phía trong không đáp ứng điều kiện. Khi đó, vấn đề không còn nằm ở việc những người thừa kế có đồng ý hay không mà nằm ở khả năng hình thành các thửa đất độc lập hợp pháp.

Tương tự, cần kiểm tra kích thước cạnh thửa, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, loại đất và quy định cụ thể của địa phương. Do điều kiện tách thửa được UBND cấp tỉnh quy định chi tiết phù hợp với địa phương, không thể lấy điều kiện tách thửa của Hà Nội để áp dụng cho Nghệ An, Thanh Hóa, Hải Phòng hay một tỉnh khác.

Do đó, với thửa đất có nhiều người thừa kế và dự kiến chia thành nhiều sổ, cách làm an toàn là kiểm tra hồ sơ địa chính và phương án kỹ thuật tách thửa trước khi “chốt” phương án chia di sản.

VĂN BẢN PHÂN CHIA DI SẢN ĐÃ CÓ NHƯNG BỎ SÓT MỘT NGƯỜI THỪA KẾ: CÓ TÁCH SỔ ĐƯỢC KHÔNG?

Đây là rủi ro pháp lý nghiêm trọng hơn nhiều so với việc thiếu diện tích tách thửa. Ví dụ, ông A mất không để lại di chúc. Vợ và ba người con của ông A lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản, thống nhất toàn bộ thửa đất cho người con trai cả. Sau đó mới phát hiện mẹ đẻ của ông A còn sống tại thời điểm ông A chết. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, cha đẻ, mẹ đẻ của người chết thuộc hàng thừa kế thứ nhất cùng với vợ, chồng và các con của người chết.

Như vậy, trước khi thực hiện thủ tục đất đai, phải kiểm tra chính xác thời điểm mở thừa kế, người để lại di sản có di chúc hay không, di chúc có hợp pháp không, phạm vi tài sản thực sự thuộc di sản là bao nhiêu và có đầy đủ người có quyền hưởng di sản hay chưa. Việc một văn bản đã được công chứng không có nghĩa mọi tranh chấp về chủ thể thừa kế từ đó đều không thể phát sinh.

Đặc biệt, nếu một văn bản thỏa thuận phân chia di sản bỏ sót người thừa kế nhưng vẫn được sử dụng để đăng ký biến động, sau đó tiếp tục tách thửa và chuyển nhượng cho người khác thì vụ việc có thể trở nên rất phức tạp. Người bị bỏ sót có thể phát sinh yêu cầu liên quan đến văn bản phân chia, Giấy chứng nhận và các giao dịch tiếp theo tùy từng trường hợp.

Vì vậy, trước khi hỏi “đã có văn bản rồi có tách sổ luôn được không?”, phải hỏi trước một câu quan trọng hơn: “VĂN BẢN NÀY ĐÃ XÁC ĐỊNH ĐÚNG VÀ ĐỦ NHỮNG NGƯỜI CÓ QUYỀN ĐỐI VỚI DI SẢN HAY CHƯA?” Nếu mắt xích này sai, việc tách sổ nhanh đôi khi lại khiến tranh chấp sau đó khó giải quyết hơn.

ĐẤT TRÊN SỔ 500M² NHƯNG ĐO THỰC TẾ 540M²: CÓ THỂ CỨ CHIA THEO VĂN BẢN THỪA KẾ KHÔNG?

Trong thực tế, rất nhiều thửa đất sử dụng từ lâu có diện tích thực tế khác diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Có trường hợp diện tích tăng do phương pháp đo đạc cũ; có trường hợp ranh giới sử dụng thực tế thay đổi; cũng có trường hợp một phần diện tích đang sử dụng thực chất liên quan đến đất của hộ liền kề hoặc đất công.

Nếu bố mẹ để lại Giấy chứng nhận 500m² nhưng các con tự đo được 540m² rồi lập thỏa thuận chia mỗi người theo 540m², cơ quan đăng ký đất đai không thể chỉ dựa vào thỏa thuận của những người thừa kế để mặc nhiên công nhận toàn bộ 540m² là di sản. Trước tiên phải xác định phạm vi quyền sử dụng đất hợp pháp của người chết.

Đây là nguyên tắc đặc biệt quan trọng: người thừa kế chỉ có thể nhận những quyền tài sản thuộc về người để lại di sản. Những người thừa kế có thể thỏa thuận với nhau về cách chia di sản nhưng không thể bằng thỏa thuận nội bộ làm phát sinh thêm quyền sử dụng đối với diện tích mà người chết chưa có quyền hợp pháp.

Do đó, nếu số liệu trên sổ, bản đồ địa chính và hiện trạng không thống nhất, nên giải quyết vấn đề đo đạc, ranh giới và hồ sơ đất đai trước hoặc đồng thời theo đúng thủ tục, thay vì vội vàng chia diện tích theo con số đo thủ công.

CÓ PHẢI SANG TÊN THỪA KẾ XONG RỒI MỚI ĐƯỢC TÁCH THỬA?

Không nên hiểu cứng nhắc rằng trong mọi trường hợp đều phải thực hiện thành hai thủ tục hoàn toàn tách biệt theo kiểu “cấp một sổ chung cho tất cả người thừa kế trước, sau đó mới nộp hồ sơ tách thửa lần thứ hai”.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký biến động đất đai, cấp Giấy chứng nhận và xử lý những trường hợp có liên quan đến tách thửa. Tùy trường hợp cụ thể, việc nhận thừa kế một phần thửa đất có thể gắn với quá trình tách thửa để đăng ký quyền cho người được hưởng phần đất đó. Cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra hồ sơ, thực hiện hoặc yêu cầu thực hiện trích đo, xác định thửa đất sau tách và giải quyết đăng ký theo quy định.

Ví dụ, sổ đỏ hiện đứng tên người cha đã chết đối với 900m². Ba người con lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản hợp pháp, xác định A nhận 300m² phía Đông, B nhận 300m² ở giữa và C nhận 300m² phía Tây. Nếu ba phần đất đều đủ điều kiện hình thành thửa riêng và hồ sơ xác định được chính xác ranh giới thì có thể thực hiện thủ tục đất đai để tách và đăng ký quyền theo kết quả phân chia, thay vì mặc nhiên hiểu rằng bắt buộc phải cấp một Giấy chứng nhận 900m² đứng tên chung ba người rồi mới tiếp tục tách.

Tuy nhiên, hồ sơ cụ thể còn phụ thuộc hiện trạng, loại đất, phương án phân chia và thủ tục tại cơ quan đăng ký đất đai. Vì vậy, cụm từ “đi tách sổ luôn” nếu hiểu là “chỉ cầm mỗi Văn bản thỏa thuận ra là được cấp ngay các sổ riêng” thì không chính xác.

ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG, CÓ VĂN BẢN PHÂN CHIA THỪA KẾ THÌ TÁCH SỔ ĐƯỢC KHÔNG?

Đây cũng là trường hợp cần kiểm tra kỹ trước khi lập phương án phân chia. Khi quyền sử dụng đất đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm, việc thực hiện các giao dịch và thay đổi đối với tài sản phải được xem xét đồng thời theo pháp luật dân sự, pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm và pháp luật đất đai. Không thể chỉ vì chủ sử dụng đất đã chết và các con thống nhất chia đất mà tình trạng thế chấp tự động biến mất.

Ví dụ, trước khi chết, người cha thế chấp thửa đất tại ngân hàng để bảo đảm khoản vay. Sau khi ông mất, ba người con thỏa thuận mỗi người nhận một phần. Việc phân chia di sản không đương nhiên xóa nghĩa vụ bảo đảm đã tồn tại hợp pháp đối với quyền sử dụng đất. Khi làm thủ tục đăng ký, tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm phải được xử lý theo quy định.

Do đó, trước khi tách thửa nên kiểm tra trên hồ sơ xem đất có đăng ký thế chấp, bị kê biên, đang có tranh chấp hoặc thuộc trường hợp bị hạn chế thực hiện quyền hay không. Đây là bước rất quan trọng nhưng thường bị bỏ qua khi gia đình chỉ tập trung vào việc “chia mỗi người bao nhiêu mét”.

QUY TRÌNH NÊN LÀM KHI MUỐN CHIA DI SẢN THÀNH NHIỀU SỔ ĐỎ RIÊNG

Đối với một thửa đất dự kiến chia cho nhiều người thừa kế, cách làm an toàn không phải là công chứng trước rồi mới kiểm tra xem có tách được không.

Trước hết cần rà soát nguồn gốc và tình trạng pháp lý của đất: Giấy chứng nhận đứng tên ai, tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng, diện tích nào thực sự thuộc di sản, đất có thế chấp hoặc tranh chấp hay không. Tiếp theo, xác định đầy đủ người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; đặc biệt kiểm tra người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, trường hợp thừa kế thế vị và người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc nếu có.

Sau đó mới xây dựng phương án chia thực địa: A nhận vị trí nào, B nhận vị trí nào, diện tích và kích thước từng phần bao nhiêu, có lối đi hay không, từng thửa sau tách có đáp ứng Điều 220 Luật Đất đai 2024 và quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa hay không.

Khi phương án đã khả thi, các bên mới hoàn thiện Văn bản thỏa thuận phân chia di sản phù hợp và thực hiện thủ tục tách thửa, đăng ký biến động do thừa kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có và cấp Giấy chứng nhận cho người nhận di sản theo trình tự pháp luật.

Có thể hình dung quy trình: XÁC ĐỊNH DI SẢN → XÁC ĐỊNH ĐẦY ĐỦ NGƯỜI THỪA KẾ → KIỂM TRA ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA → XÁC ĐỊNH PHƯƠNG ÁN CHIA → LẬP VĂN BẢN THỎA THUẬN PHÂN CHIA DI SẢN → TÁCH THỬA VÀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG → CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN. Cách làm này giúp hạn chế tình trạng văn bản đã công chứng nhưng sau đó không thể thực hiện đúng nội dung vì vướng điều kiện đất đai.

NẾU VĂN BẢN THỎA THUẬN CHIA MỖI NGƯỜI MỘT PHẦN NHƯNG KHÔNG TÁCH ĐƯỢC THÌ LÀM THẾ NÀO?

Trước hết phải xác định lý do không tách được. Nếu nguyên nhân chỉ nằm ở phương án kỹ thuật, chẳng hạn một phần không đủ diện tích tối thiểu hoặc không bảo đảm điều kiện về kích thước, các đồng thừa kế có thể xem xét thỏa thuận lại phương án phân chia sao cho phù hợp pháp luật. Có thể một người nhận diện tích đất lớn hơn và thanh toán chênh lệch giá trị cho người khác; hoặc những người thừa kế nhận quyền sử dụng chung nếu phù hợp với ý chí và điều kiện pháp luật.

Nếu nguyên nhân nằm ở tranh chấp về người thừa kế hoặc phạm vi di sản, vấn đề phải được xử lý từ gốc. Không nên cố hoàn tất thủ tục cấp sổ trong khi quyền hưởng di sản đang có tranh chấp. Nếu các bên không tự thỏa thuận được, tranh chấp có thể phải được giải quyết tại Tòa án theo thẩm quyền.

Nếu nguyên nhân là diện tích thực tế, ranh giới hoặc hồ sơ địa chính chưa thống nhất thì cần thực hiện thủ tục đất đai tương ứng để xác định chính xác thửa đất trước khi chia.

Điểm quan trọng là: không phải mọi trường hợp “không tách được” đều phải hủy toàn bộ thỏa thuận thừa kế. Phải xác định chính xác vướng mắc nằm ở đâu rồi mới chọn cách xử lý.

LUẬT SƯ CÓ THỂ HỖ TRỢ GÌ KHI CHIA THỪA KẾ VÀ TÁCH SỔ ĐỎ?

Đối với hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất, việc luật sư cần làm trước tiên là xác định chính xác di sản. Một Giấy chứng nhận đứng tên người chết chưa chắc toàn bộ quyền sử dụng đất trên đó đều là tài sản riêng của người chết. Nếu đó là tài sản chung vợ chồng thì trước hết phải xác định phần quyền của người còn sống, sau đó mới xác định phần nào trở thành di sản.

Tiếp theo, luật sư rà soát hàng thừa kế, di chúc, giấy tờ hộ tịch, tình trạng pháp lý của thửa đất và phương án tách thửa. Đây là bước giúp phát hiện sớm những rủi ro như bỏ sót người thừa kế, chia nhầm tài sản không thuộc di sản hoặc chia thành những phần đất không đủ điều kiện tách.

Trường hợp đã có Văn bản thỏa thuận phân chia di sản nhưng hồ sơ tách thửa bị vướng, cần đọc đồng thời văn bản công chứng, Giấy chứng nhận, trích lục/trích đo địa chính, thông báo của cơ quan đăng ký và quy định tách thửa của địa phương. Chỉ khi xác định đúng lý do hồ sơ chưa được giải quyết mới biết cần bổ sung tài liệu, điều chỉnh phương án phân chia hay thực hiện một thủ tục pháp lý khác.

CÓ VĂN BẢN THỎA THUẬN PHÂN CHIA DI SẢN KHÔNG ĐỒNG NGHĨA CHẮC CHẮN TÁCH ĐƯỢC SỔ

Văn bản thỏa thuận phân chia di sản là căn cứ pháp lý quan trọng để đăng ký quyền đối với tài sản thừa kế, nhưng không thay thế các điều kiện của pháp luật đất đai. Muốn chia một thửa đất thành nhiều sổ riêng cần kiểm tra đồng thời:

DI SẢN CÓ THỰC SỰ THUỘC NGƯỜI ĐÃ MẤT KHÔNG?

ĐÃ ĐỦ TẤT CẢ NGƯỜI THỪA KẾ CHƯA?

VĂN BẢN PHÂN CHIA DI SẢN CÓ HỢP PHÁP KHÔNG?

TỪNG PHẦN ĐẤT ĐƯỢC CHIA CÓ ĐỦ ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA KHÔNG?

RANH GIỚI, LỐI ĐI, DIỆN TÍCH VÀ KÍCH THƯỚC CÓ PHÙ HỢP KHÔNG?

ĐẤT CÓ THẾ CHẤP, TRANH CHẤP, KÊ BIÊN HOẶC VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ KHÁC KHÔNG?

Nếu tất cả điều kiện đều được đáp ứng, những người nhận di sản có thể thực hiện thủ tục tách thửa gắn với đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Nghị định 101/2024/NĐ-CP là một trong những căn cứ hiện hành quan trọng về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai.

Vì vậy, với thừa kế quyền sử dụng đất, đừng chia đất trên giấy trước rồi mới hỏi có tách được hay không. Hãy kiểm tra khả năng tách thửa trước khi chốt phương án phân chia. Chỉ một chi tiết như thiếu 5m² diện tích tối thiểu, không đủ chiều rộng hoặc không bố trí được lối đi cũng có thể khiến phương án mà cả gia đình đã ký phải thay đổi.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

VĂN PHÒNG LUẬT CÔNG TÂM

Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
Số điện thoại: 0972 810 901 – 0969 545 660
Website Luật Công Tâm
Email: [email protected]