Một gia đình dành một phần đất của mình để làm lối đi vào nhà. Ban đầu, con đường chỉ phục vụ việc đi lại của gia đình, nhưng theo thời gian, các hộ xung quanh cũng đi nhờ. Có người xây nhà quay cổng ra lối đi, có người mua bán đất phía trong và tiếp tục sử dụng con đường. Sau hàng chục năm, lối đi riêng dần được mọi người gọi là “ngõ chung”. Đến khi chủ đất muốn lấy lại, dựng cổng hoặc rào phần đất này thì hàng xóm phản đối với lý do: “Cả xóm đã đi từ lâu, đây là ngõ chung rồi”.

Đây là dạng tranh chấp rất dễ phát sinh bởi hiện trạng sử dụng và nguồn gốc pháp lý của đất có thể hoàn toàn khác nhau. Một con đường được nhiều người sử dụng không có nghĩa đương nhiên trở thành đất công cộng. Ngược lại, việc diện tích lối đi vẫn thể hiện trong giấy tờ của một hộ cũng chưa chắc cho phép hộ đó lập tức khóa đường nếu trên đất đã phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề hoặc có tài liệu chứng minh trước đây chủ đất đã dành đất làm lối đi chung.

Muốn biết có đòi lại được đất hay không, phải trả lời ít nhất bốn câu hỏi: đất làm ngõ thuộc quyền sử dụng của ai; vì sao những hộ khác được đi qua; đã từng có thỏa thuận dành đất làm lối đi chung hay chưa; và nếu bị chặn thì các bất động sản phía trong có còn lối đi hợp lý ra đường công cộng hay không.

Đất nằm trong sổ đỏ của gia đình nhưng mọi người đi chung lâu năm thì có mất quyền sử dụng không?

Trước hết cần phân biệt quyền sử dụng đất với việc người khác thực tế đi qua đất. Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Các chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung và không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới trái pháp luật.

Vì vậy, nếu Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, bản đồ qua các thời kỳ và kết quả đo đạc đều thể hiện phần lối đi nằm trong thửa đất của gia đình thì đây là chứng cứ rất quan trọng để chứng minh nguồn gốc và phạm vi quyền sử dụng đất. Việc hàng xóm đã đi qua 10 năm, 20 năm hoặc thậm chí lâu hơn không tự động làm quyền sử dụng đất của chủ đất biến mất chỉ vì có nhiều người đi lại.

Tuy nhiên, cũng không thể chỉ cầm sổ đỏ rồi kết luận: “Đất của tôi nên ngày mai tôi được rào lại”. Một vấn đề khác phải được kiểm tra là trên phần đất đó có tồn tại quyền về lối đi qua bất động sản liền kề hay không. Quyền sử dụng đất của một người và quyền đi qua của người khác trong một số trường hợp có thể đồng thời tồn tại. Đây chính là điểm khiến rất nhiều tranh chấp ngõ đi trở nên phức tạp.

Lối đi riêng bị nhiều người sử dụng có tự động trở thành ngõ chung không?

Không thể chỉ căn cứ vào số người sử dụng để kết luận. Một con đường có năm hoặc mười hộ cùng đi qua chưa đủ để chứng minh phần đất đó là ngõ công cộng. Muốn xác định bản chất pháp lý phải xem nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, bản đồ, sổ mục kê, Giấy chứng nhận, quá trình hình thành lối đi, thỏa thuận giữa các hộ và việc quản lý thực tế.

Ví dụ, năm 1995 gia đình A có thửa đất kéo dài từ đường công cộng vào nhà. Gia đình tự chừa một dải đất rộng 2 mét trong khuôn viên để đi lại. Sau đó A cho B đi nhờ vì hai gia đình có quan hệ họ hàng. Những năm tiếp theo B chia đất cho các con, các hộ phía trong đều tiếp tục đi qua. Chỉ từ thực tế nhiều hộ cùng sử dụng chưa thể khẳng định phần đất thuộc sở hữu chung hoặc đã trở thành đất giao thông công cộng.

Ngược lại, nếu tài liệu thể hiện khi chia đất, các chủ sử dụng đã thống nhất dành một phần diện tích làm ngõ chung; hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho các thửa phía trong đã xác lập lối đi; hoặc hồ sơ địa chính thể hiện phần đất là đường giao thông, ngõ dùng chung thì việc một người hiện giữ Giấy chứng nhận của thửa đất bên cạnh không thể tự nhận toàn bộ lối đi là “đất riêng của tôi”.

Do đó, trong tranh chấp này, cụm từ “ngõ chung” mà người dân vẫn gọi hàng ngày không quyết định bản chất pháp lý. Cần trả lời bằng hồ sơ và chứng cứ: chung từ đâu, chung từ thời điểm nào và dựa trên căn cứ nào.

Khi nào đất vẫn là của một người nhưng người khác có quyền đi qua?

Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trực tiếp về quyền về lối đi qua. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của người khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu dành cho mình một lối đi hợp lý trên bất động sản liền kề. Lối đi phải được xác định tại vị trí thuận tiện, hợp lý, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại ít nhất đối với bất động sản phải dành lối đi.

Đây chính là trường hợp “đất của A nhưng B có quyền đi qua”. Việc B có quyền đi qua không nhất thiết biến phần đất đó thành đất thuộc quyền sử dụng của B. Quyền sử dụng đất và quyền đối với bất động sản liền kề là hai vấn đề phải phân biệt.

Ví dụ, A có thửa đất giáp đường công cộng. B có thửa đất nằm hoàn toàn phía sau và không còn bất kỳ đường nào khác để ra đường công cộng. Trong điều kiện Điều 254 được đáp ứng, B có thể yêu cầu A dành một lối đi hợp lý. Vị trí, chiều dài, chiều rộng và giới hạn của lối đi trước hết do các bên thỏa thuận; nếu không thống nhất thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định. Về nguyên tắc, người hưởng quyền về lối đi phải đền bù cho chủ bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc chủ đất chứng minh được lối đi nằm trong thửa đất của mình chưa phải là kết thúc vụ án. Tòa án còn có thể phải xem xét liệu các hộ phía trong có quyền về lối đi qua phần đất này hay không.

Chủ đất có được rào lại toàn bộ lối đi vì đất nằm trong sổ đỏ của mình không?

Không nên tự ý thực hiện trước khi làm rõ tình trạng pháp lý của lối đi. Nếu phần đất hoàn toàn thuộc quyền sử dụng riêng, những người khác chỉ đi nhờ và hiện tại họ có lối đi hợp pháp, hợp lý khác thì chủ đất có cơ sở mạnh hơn để yêu cầu chấm dứt việc sử dụng đất của mình. Nhưng nếu phía trong có nhà, đất bị vây bọc và đây là lối đi duy nhất hoặc lối đi hiện có không đủ để ra đường công cộng thì Điều 254 Bộ luật Dân sự có thể được đặt ra.

Đặc biệt, không nên tự dựng tường hoặc cổng khóa kín đường vào nhà của các hộ khác rồi cho rằng “đất có sổ đỏ đứng tên tôi nên tôi muốn làm gì cũng được”. Cách xử lý này rất dễ làm tranh chấp trở nên gay gắt và phát sinh yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp, yêu cầu tháo dỡ vật cản hoặc một vụ kiện dân sự.

Ở chiều ngược lại, người đi qua cũng không được tự ý mở rộng con đường, phá tường, dịch chuyển mốc giới hoặc chiếm thêm đất với lý do mình có quyền về lối đi. Điều 254 yêu cầu lối đi phải hợp lý và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản chịu hưởng quyền. Điều 175 cũng đặt ra nguyên tắc tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản.

Vì vậy, quyền đi qua không đồng nghĩa quyền chiếm hữu toàn bộ diện tích lối đi hoặc quyền tự quyết chiều rộng của con đường.

Trước đây bố mẹ cho hàng xóm đi nhờ, nay con cái có được đòi lại không?

Trường hợp này phải xác định bản chất của việc “cho đi” trước đây. Nếu bố mẹ chỉ đồng ý cho một gia đình đi nhờ trên thực tế vì tình làng nghĩa xóm, không chuyển quyền sử dụng đất, không thỏa thuận dành đất làm ngõ chung và người phía trong hiện có lối đi khác thì khi phát sinh tranh chấp, người kế thừa quyền sử dụng đất có thể có cơ sở yêu cầu chấm dứt việc đi nhờ. Tuy nhiên, phải chứng minh được việc sử dụng trước đây thực sự chỉ là cho đi nhờ.

Ngược lại, nếu trước đây bố mẹ đã chia đất cho các con phía trong và khi chia chủ động dành con đường này làm lối đi; hoặc khi bán đất đã cam kết người mua được sử dụng lối đi; hoặc có văn bản, sơ đồ, biên bản gia đình thể hiện phần đất được dành cho các thửa phía trong thì người nhận quyền sau này không thể bỏ qua lịch sử đó.

Khoản 3 Điều 254 còn quy định trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những vụ tranh chấp mà nguồn gốc toàn bộ khu đất trước đây thuộc một gia đình, sau đó bố mẹ chia thành nhiều thửa cho các con.

Do vậy, khi nghiên cứu tranh chấp lối đi, phải tìm lại thời điểm các thửa đất phía trong được hình thành. Đôi khi chính hồ sơ tách thửa, hợp đồng chuyển nhượng hoặc biên bản chia đất từ hàng chục năm trước mới là tài liệu quyết định.

Hàng xóm đã đi qua đất 30 năm thì có đương nhiên được sở hữu phần đất làm ngõ không?

Không nên hiểu như vậy. Điều 175 Bộ luật Dân sự có quy định ranh giới giữa các bất động sản có thể được xác định theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Tuy nhiên, quy định này nói về căn cứ xác định ranh giới giữa các bất động sản, không phải một công thức “đi qua đất người khác đủ 30 năm thì đất tự động biến thành đất của mình”.

Trong tranh chấp lối đi, quá trình sử dụng lâu dài vẫn là chứng cứ rất quan trọng. Tòa án có thể xem xét lối đi hình thành từ khi nào, ai mở đường, ai quản lý, ai sửa chữa, các hộ có đóng góp làm đường hay không, có cổng riêng hay không, bản đồ địa chính từng thời kỳ thể hiện thế nào và chủ đất trước đây có phản đối việc sử dụng hay không.

Nhưng tất cả những dữ kiện đó phải được đánh giá cùng với hồ sơ pháp lý. Không nên áp dụng máy móc mốc 30 năm để khẳng định người đi qua trở thành chủ sử dụng đất.

Có lối đi khác rồi thì còn được yêu cầu tiếp tục đi qua đất của hàng xóm không?

Đây là tình tiết đặc biệt quan trọng. Điều 254 đặt quyền yêu cầu lối đi trong trường hợp bất động sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Vì vậy, nếu một hộ trước đây phải đi qua đất A nhưng sau đó đã mở được một con đường khác ra đường công cộng, cần đánh giá con đường mới có thực sự là một lối đi phù hợp hay không.

Không thể chỉ nói “có đường khác” mà không xem đường đó rộng bao nhiêu, có hợp pháp không, có thực tế sử dụng được không và có đáp ứng nhu cầu thông thường của bất động sản hay không. Ngược lại, cũng không thể chỉ vì đường cũ thuận tiện hơn mà mặc nhiên yêu cầu tiếp tục sử dụng đất của người khác nếu điều kiện làm phát sinh quyền về lối đi không còn.

Bộ luật Dân sự còn có quy định về chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề trong những trường hợp luật định, trong đó có trường hợp căn cứ xác lập quyền không còn. Vì vậy, nếu chủ đất muốn lấy lại lối đi do cho rằng các hộ phía trong đã có đường khác thì cần thu thập chứng cứ về lối đi mới thay vì tự rào đường cũ.

Chủ đất có được yêu cầu người sử dụng lối đi bồi thường tiền không?

Có thể, nhưng không phải trường hợp nào cũng được yêu cầu. Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự xác định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì vậy, nếu một bất động sản bị vây bọc cần mở lối qua đất của người khác thì vấn đề bồi thường có thể được đặt ra.

Tuy nhiên, nếu chính chủ đất trước đây đã chia bất động sản thành nhiều phần và phải dành lối đi cần thiết cho phần đất phía trong thì khoản 3 Điều 254 quy định trường hợp này không có đền bù. Đây là điểm thường bị bỏ qua trong tranh chấp giữa anh chị em hoặc giữa người mua đất và chủ đất ban đầu.

Ví dụ, ông A có 600m² đất, chia 300m² phía trước cho người con cả và 300m² phía sau cho người con út. Khi chia, thửa phía sau không có đường ra. Pháp luật yêu cầu khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong. Người được giao phần phía trước không thể đơn giản rào kín rồi yêu cầu em mình mua lại đất mới được ra đường.

Ngược lại, nếu hai thửa vốn độc lập, thửa phía trong bị vây bọc và cần mở lối qua một thửa khác thì vấn đề đền bù phải được xem xét theo Điều 254 và thỏa thuận của các bên.

Muốn đòi lại đất đang bị sử dụng làm ngõ chung cần chuẩn bị chứng cứ gì?

Trong loại tranh chấp này, Giấy chứng nhận rất quan trọng nhưng không nên chỉ chuẩn bị duy nhất sổ đỏ. Cần thu thập Giấy chứng nhận qua các thời kỳ, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, trích lục thửa đất, sổ mục kê, hồ sơ đo đạc, hồ sơ tách thửa và các tài liệu thể hiện nguồn gốc phần đất đang làm đường. Nếu diện tích trên Giấy chứng nhận bao gồm cả phần lối đi thì cần xác định ranh giới thực địa có phù hợp với hồ sơ hay không.

Tiếp theo phải thu thập chứng cứ về lịch sử sử dụng: lối đi hình thành từ năm nào; do ai mở; ban đầu phục vụ nhà nào; hộ khác bắt đầu sử dụng từ thời điểm nào; chủ đất có từng phản đối không; có giấy cho đi nhờ không; có thỏa thuận dành đất làm đường không; khi các hộ phía trong mua đất thì hợp đồng có đề cập lối đi không; ai đã đổ bê tông, sửa chữa, mở rộng đường.

Ảnh vệ tinh, ảnh gia đình cũ, lời khai của người cao tuổi sống lâu năm tại địa phương, hồ sơ xây dựng và biên bản hòa giải trước đây cũng có thể có giá trị.

Quan trọng hơn, phải khảo sát toàn bộ khu vực để xác định các bất động sản phía trong có lối ra nào khác hay không. Đây là chứng cứ trực tiếp liên quan đến việc Điều 254 có thể được áp dụng hay không.

Muốn đòi lại lối đi thì có phải hòa giải tại UBND cấp xã trước không?

Nếu bản chất yêu cầu là tranh chấp ai có quyền sử dụng đối với diện tích đất đang làm ngõ, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là vấn đề cần đặc biệt lưu ý. Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ trường hợp địa bàn thuộc ngoại lệ mà luật quy định. Việc hòa giải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu.

Khi hòa giải, người yêu cầu nên đề nghị cán bộ địa chính xác minh hồ sơ địa chính, nguồn gốc lối đi và hiện trạng. Biên bản không nên chỉ ghi chung chung “hai bên không thống nhất”. Cần thể hiện quan điểm của từng bên: bên A cho rằng đây là đất riêng theo Giấy chứng nhận nào; bên B cho rằng đây là ngõ chung dựa trên tài liệu hoặc lịch sử sử dụng nào; kích thước lối đi thực tế ra sao; có lối đi khác hay không.

Nếu một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 và tranh chấp không được giải quyết, Điều 236 quy định tranh chấp thuộc trường hợp này do Tòa án giải quyết. Khi khởi kiện, yêu cầu cụ thể có thể phải xác định theo bản chất vụ việc: yêu cầu trả lại diện tích đất; xác định quyền sử dụng đất; chấm dứt hành vi cản trở; hoặc tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Khi nào chủ đất có cơ sở mạnh để đòi lại toàn bộ lối đi?

Chủ đất thường có cơ sở thuận lợi hơn khi hồ sơ địa chính thống nhất thể hiện phần đất thuộc thửa của mình; không có tài liệu chứng minh đã hiến, chuyển giao hoặc dành đất làm ngõ chung; những hộ khác trước đây chỉ được cho đi nhờ; và hiện tại các bất động sản đó đã có lối đi hợp pháp, hợp lý khác ra đường công cộng.

Ngược lại, khả năng đòi lại toàn bộ lối đi sẽ phức tạp hơn nếu các thửa phía trong không có lối ra; lối đi đã được xác lập khi chia đất; hợp đồng chuyển nhượng trước đây ghi nhận quyền sử dụng lối đi; có văn bản thỏa thuận của chủ đất; hoặc hồ sơ địa chính thể hiện đây vốn là đường giao thông/ngõ chung.

Có những vụ án kết quả không phải là “chủ đất lấy lại tất cả” hoặc “hàng xóm được toàn bộ con đường”. Tòa án có thể phải xác định một lối đi với vị trí và kích thước hợp lý theo Điều 254: người có đất phía trong tiếp tục được đi qua trong phạm vi cần thiết, còn phần diện tích không cần thiết cho lối đi vẫn được bảo đảm quyền lợi cho chủ đất.

Do đó, trước khi khởi kiện, cần xác định mục tiêu pháp lý thực tế. Nếu chủ đất yêu cầu lấy lại toàn bộ con đường trong khi ba hộ phía sau hoàn toàn không có lối ra nào khác thì yêu cầu đó phải đối mặt trực tiếp với Điều 254. Nhưng nếu các hộ đã có một đường khác rộng rãi ra đường công cộng mà vẫn muốn sử dụng đất của chủ đất chỉ vì thuận tiện hơn thì cách đánh giá có thể khác.

Luật Công Tâm hỗ trợ gì trong tranh chấp đất làm lối đi bị sử dụng thành ngõ chung?

Với tranh chấp dạng này, bước đầu tiên luật sư cần thực hiện là dựng lại “lịch sử pháp lý của con đường”. Không nên chỉ xem sổ đỏ hiện tại. Cần tìm hồ sơ cấp sổ lần đầu, bản đồ địa chính các thời kỳ, hồ sơ tách thửa, nguồn gốc các thửa phía trong và những giao dịch làm hình thành các hộ đang sử dụng lối đi.

Sau đó, luật sư phải tách hai câu hỏi hoàn toàn khác nhau: ai có quyền sử dụng đất đối với diện tích đang làm đường và ai có quyền đi qua diện tích đó. Có trường hợp câu trả lời là đất thuộc A nhưng B vẫn có quyền đi qua. Nếu không phân biệt hai vấn đề này, người dân rất dễ lựa chọn sai yêu cầu khởi kiện.

Luật Công Tâm có thể hỗ trợ khách hàng thu thập hồ sơ địa chính, kiểm tra hiện trạng, xây dựng phương án hòa giải, soạn đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, xác định yêu cầu khởi kiện và bảo vệ quyền lợi tại Tòa án. Đối với bên có đất phía trong, luật sư cũng có thể đánh giá điều kiện yêu cầu mở lối đi theo Điều 254 và phạm vi lối đi hợp lý, thay vì mặc nhiên yêu cầu công nhận toàn bộ con ngõ đang sử dụng.

Đất của mình không có nghĩa lúc nào cũng được rào, người khác đi lâu cũng không có nghĩa đất tự thành ngõ chung

Khi một phần đất vốn được cho là lối đi riêng nhưng nhiều hộ đã sử dụng lâu năm như ngõ chung, không thể giải quyết chỉ bằng một câu “sổ đỏ đứng tên ai”.

Cần kiểm tra theo trình tự: Nguồn gốc đất → hồ sơ địa chính → Giấy chứng nhận → lịch sử hình thành lối đi → thỏa thuận của các chủ sử dụng trước đây → nguồn gốc các thửa đất phía trong → hiện trạng lối đi → có đường khác hay không → có phát sinh quyền về lối đi qua hay không.

Nếu chứng minh được diện tích lối đi thuộc quyền sử dụng hợp pháp của một hộ và những người khác chỉ được cho đi nhờ, việc nhiều người sử dụng trong thời gian dài không tự động biến đất thành ngõ chung. Điều 175 Bộ luật Dân sự yêu cầu tôn trọng ranh giới bất động sản và không được lấn, chiếm hoặc thay đổi mốc giới trái pháp luật.

Nhưng nếu các bất động sản phía trong bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối ra đường công cộng thì Điều 254 Bộ luật Dân sự cho phép yêu cầu dành một lối đi hợp lý. Vị trí và kích thước lối đi phải bảo đảm thuận tiện, hợp lý đồng thời gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản phải dành lối đi.

Do đó, “đòi lại đất” và “chặn lối đi” không phải lúc nào cũng là một việc. Chủ đất có thể vẫn được công nhận quyền sử dụng đất nhưng đồng thời phải tôn trọng quyền đi qua hợp pháp của bất động sản phía trong nếu đủ điều kiện. Trong tranh chấp loại này, điều quan trọng nhất không phải ai đã đi trên con đường lâu hơn, mà là phải chứng minh được: đất thuộc quyền của ai, lối đi được hình thành vì lý do gì và quyền đi qua của những hộ khác có căn cứ pháp luật hay không.

Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự 2015, trọng tâm Điều 175 về ranh giới giữa các bất động sản; các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề và Điều 254 về quyền về lối đi qua.

Luật Đất đai 2024, trọng tâm Điều 235 về hòa giải tranh chấp đất đai và Điều 236 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Theo Điều 236, tranh chấp mà một bên có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ theo Điều 137 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thông tin liên hệ

Văn Phòng Luật Công Tâm

Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
Hotline: 0972 810 901 – 0969 545 660
Website Luật Công Tâm
Email: [email protected]