Làm thủ tục sang tên đất khi gia đình có người bị khuyết tật: Có bắt buộc phải có người giám hộ ký thay không?

Một gia đình có thửa đất đứng tên cha mẹ hoặc là tài sản chung của nhiều thành viên. Khi làm thủ tục tặng cho, chuyển nhượng hoặc phân chia thừa kế để sang tên quyền sử dụng đất, trong gia đình có một người bị khuyết tật. Người này có thể bị khuyết tật vận động, không thể tự đi lại; có người không nghe, không nói được; cũng có trường hợp khuyết tật trí tuệ hoặc mắc bệnh khiến khả năng nhận thức, làm chủ hành vi bị ảnh hưởng. Lúc này, gia đình thường được hướng dẫn rằng “phải làm giám hộ rồi mới sang tên được” hoặc cho rằng cứ có giấy xác nhận khuyết tật thì người thân đương nhiên được ký thay.

Đây là cách hiểu chưa chính xác. Khuyết tật và năng lực hành vi dân sự là hai vấn đề pháp lý khác nhau. Một người bị khuyết tật không đồng nghĩa với việc người đó mất năng lực hành vi dân sự, cũng không đương nhiên mất quyền tự mình quyết định đối với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình. Muốn biết thủ tục sang tên phải thực hiện như thế nào, cần xác định người khuyết tật có quyền đối với thửa đất hay không, tình trạng năng lực hành vi dân sự của họ ra sao và giao dịch đang thực hiện là chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế.

MỤC LỤC BÀI VIẾT

Có người khuyết tật trong gia đình không đồng nghĩa thủ tục sang tên đất phải dừng lại

Sai lầm đầu tiên cần loại bỏ là quan niệm cứ người khuyết tật thì không thể ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc văn bản liên quan đến đất đai. Pháp luật không quy định như vậy. Một người bị khuyết tật vận động nhưng hoàn toàn minh mẫn vẫn có thể tự quyết định đối với tài sản của mình. Người khiếm thính, khiếm thị hoặc không nói được cũng không vì tình trạng khuyết tật mà đương nhiên mất năng lực hành vi dân sự.

Vấn đề pháp lý cần kiểm tra không phải chỉ là “người này có giấy xác nhận khuyết tật hay không”, mà là người đó có khả năng nhận thức, làm chủ hành vi hay đã có quyết định của Tòa án xác định tình trạng pháp lý đặc biệt về năng lực hành vi dân sự. Bộ luật Dân sự phân biệt người mất năng lực hành vi dân sự với người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi. Theo Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, việc một người bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi chưa tự động làm họ trở thành người mất năng lực hành vi dân sự; phải có quyết định của Tòa án trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Chính sự phân biệt này có ý nghĩa đặc biệt khi làm thủ tục đất đai. Ví dụ, ông A bị liệt hai chân sau tai nạn nhưng tinh thần minh mẫn, hiểu rõ mình đang bán đất cho ai, với giá bao nhiêu và hậu quả của việc ký hợp đồng. Không thể chỉ vì ông A không tự đi lại được mà yêu cầu con ông trở thành người giám hộ để ký thay. Ngược lại, nếu ông B bị bệnh đến mức không còn khả năng nhận thức, làm chủ hành vi và đã được Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự thì việc xác lập giao dịch liên quan đến phần đất của ông B phải tuân theo chế định đại diện, giám hộ tương ứng.

Trước khi sang tên phải xác định người khuyết tật có quyền đối với thửa đất hay không

Không phải cứ trong gia đình có người khuyết tật thì người đó phải tham gia ký hồ sơ sang tên. Trước hết phải xác định họ có phải là người có quyền đối với bất động sản đang giao dịch hay không.

Ví dụ, cha mẹ có thửa đất là tài sản riêng hợp pháp của cha mẹ, nay muốn tặng cho người con thứ nhất. Trong gia đình còn có một người con bị khuyết tật nhưng người con này không phải đồng chủ sử dụng đất, không có phần quyền trong thửa đất và thửa đất cũng chưa trở thành di sản thừa kế. Khi đó, chỉ vì người này là thành viên gia đình không có nghĩa họ bắt buộc phải ký vào hợp đồng tặng cho.

Tình huống sẽ hoàn toàn khác nếu cha hoặc mẹ đã mất và phần quyền sử dụng đất của người đã mất trở thành di sản. Nếu người con khuyết tật thuộc hàng thừa kế và có quyền hưởng di sản, việc phân chia di sản có thể trực tiếp ảnh hưởng đến quyền tài sản của họ. Khi đó không thể bỏ qua người này chỉ vì việc lấy chữ ký khó khăn hoặc cho rằng những người còn lại trong gia đình đã đồng ý.

Tương tự, nếu Giấy chứng nhận được cấp cho nhiều người có chung quyền sử dụng đất thì phải xác định phần quyền của từng người và cách thực hiện quyền của nhóm người sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất thực hiện quyền theo cơ chế tương ứng; nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện. Do đó, bước đầu tiên khi gia đình hỏi “có người khuyết tật thì sang tên thế nào?” không phải lập ngay giấy giám hộ, mà phải kiểm tra Giấy chứng nhận, nguồn gốc đất, tình trạng hôn nhân, thừa kế và xác định chính xác người khuyết tật có quyền tài sản gì đối với thửa đất.

Người khuyết tật nhưng vẫn nhận thức, làm chủ hành vi thì có thể tự ký

Đây là trường hợp cần được nhấn mạnh nhất. Khuyết tật thể chất không làm mất quyền tự định đoạt tài sản.

Một người không đi lại được nhưng hoàn toàn tỉnh táo vẫn có thể là một bên của hợp đồng. Người không nói được hoặc không nghe được nhưng có khả năng nhận thức và thể hiện ý chí cũng không đương nhiên phải có người giám hộ. Khi công chứng giao dịch, cách thức thể hiện ý chí và thủ tục cụ thể phải bảo đảm công chứng viên xác định được người tham gia giao dịch thực sự tự nguyện, hiểu rõ nội dung và hậu quả pháp lý của giao dịch.

Chẳng hạn, bà A bị khuyết tật vận động, đang sử dụng xe lăn và là đồng chủ sử dụng một thửa đất với các anh chị em. Cả gia đình muốn bán đất. Nếu bà A minh mẫn và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì về nguyên tắc bà vẫn tự mình tham gia giao dịch đối với phần quyền của mình. Không thể để anh trai tự ký thay với lý do “chị tôi bị khuyết tật” nếu không tồn tại căn cứ đại diện hợp pháp.

Nếu người khuyết tật không thuận tiện trực tiếp thực hiện một số công việc nhưng vẫn có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có thể nghiên cứu cơ chế ủy quyền phù hợp thay vì áp dụng chế định giám hộ một cách máy móc. Hai cơ chế này hoàn toàn khác nhau: ủy quyền xuất phát từ ý chí của người có năng lực hành vi dân sự, còn giám hộ được áp dụng trong những trường hợp pháp luật quy định nhằm bảo vệ người được giám hộ.

Khuyết tật trí tuệ cũng chưa đồng nghĩa người thân được tự động ký thay

Một trường hợp phức tạp hơn là người bị khuyết tật trí tuệ, bệnh tâm thần hoặc bệnh khác ảnh hưởng đến nhận thức. Gia đình thường cho rằng chỉ cần bệnh án hoặc giấy xác nhận khuyết tật là cha, mẹ, anh, chị có thể ký hợp đồng đất đai thay người đó. Đây là điểm rất dễ dẫn đến giao dịch có tranh chấp sau này.

Bộ luật Dân sự thiết kế các cơ chế khác nhau tùy mức độ ảnh hưởng đến khả năng nhận thức. Ngoài trường hợp mất năng lực hành vi dân sự tại Điều 22, pháp luật còn quy định về người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi. Theo Điều 23 Bộ luật Dân sự 2015, khi một người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần và theo yêu cầu của chủ thể có quyền yêu cầu, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người đó là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; đồng thời chỉ định người giám hộ, xác định quyền và nghĩa vụ của người giám hộ.

Như vậy, không thể lấy tình trạng bệnh hoặc mức độ khuyết tật làm căn cứ duy nhất để người nhà tự nhận mình là người đại diện. Khi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất có giá trị lớn, việc xác định sai chủ thể ký hợp đồng có thể làm phát sinh tranh chấp về hiệu lực giao dịch.

Trong thực tế, nếu có nghi ngờ đáng kể về khả năng nhận thức của người có quyền sử dụng đất, gia đình nên giải quyết rõ tình trạng pháp lý trước khi ký hợp đồng. Việc cố “ký cho xong” hoặc để người khác ký thay không đúng thẩm quyền có thể khiến thủ tục đăng ký không thực hiện được hoặc trở thành căn cứ tranh chấp về sau.

Khi người khuyết tật đã bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự thì ai ký?

Khi đã có quyết định của Tòa án tuyên một người mất năng lực hành vi dân sự, giao dịch dân sự của người đó được xác lập, thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự. Người giám hộ có nghĩa vụ chăm sóc, bảo đảm việc điều trị, đại diện trong giao dịch dân sự, quản lý tài sản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa người giám hộ được toàn quyền quyết định muốn bán, tặng cho hoặc chuyển tài sản của người được giám hộ cho ai cũng được. Đây là điểm cực kỳ quan trọng khi tài sản là đất.

Theo Điều 59 Bộ luật Dân sự 2015, người giám hộ của người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của mình và chỉ được thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản vì lợi ích của người được giám hộ. Đối với việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và các giao dịch khác đối với tài sản có giá trị lớn, phải có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ. Đặc biệt, người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác.

Quy định này có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều gia đình muốn “chia lại đất”. Ví dụ, người con A mất năng lực hành vi dân sự đang có một phần quyền sử dụng đất do được hưởng thừa kế. Các anh chị muốn A “tặng lại” phần đất đó cho người em út và cho rằng người giám hộ chỉ cần ký thay A. Cách làm này có vấn đề rất lớn, bởi pháp luật đặt ra giới hạn đối với việc định đoạt tài sản của người được giám hộ và cấm người giám hộ đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Do đó, không thể coi người giám hộ như người có quyền sở hữu tài sản. Người giám hộ chỉ thực hiện quyền đại diện trong phạm vi luật định và phải đặt lợi ích của người được giám hộ làm trung tâm.

Người giám hộ bán đất của người khuyết tật có được không?

Có thể có trường hợp được thực hiện, nhưng không phải người giám hộ muốn bán là bán.

Nếu quyền sử dụng đất thuộc tài sản của người được giám hộ thì việc bán phải nhằm phục vụ lợi ích của chính người đó và phải tuân thủ giới hạn quản lý tài sản tại Điều 59 Bộ luật Dân sự. Với quyền sử dụng đất – thông thường là tài sản có giá trị lớn – vấn đề đồng ý của người giám sát việc giám hộ đặc biệt cần được kiểm tra.

Ví dụ, một người mất năng lực hành vi dân sự có một phần quyền sử dụng đất nhưng cần nguồn tiền lớn để điều trị, chăm sóc lâu dài. Gia đình dự kiến chuyển nhượng tài sản và dành tiền cho chính người này. Về mặt mục đích, đây có thể là tình huống cần xem xét dưới góc độ lợi ích của người được giám hộ. Tuy nhiên, vẫn phải kiểm tra đầy đủ tư cách người giám hộ, người giám sát việc giám hộ, phạm vi đại diện, quyền đối với thửa đất và thủ tục công chứng, đăng ký.

Ngược lại, nếu cha là người giám hộ của người con mất năng lực hành vi dân sự nhưng muốn lấy phần đất của con để tặng cho một người con khác chỉ vì muốn “chia đất lại cho đều” thì không thể coi đây đơn thuần là quyết định nội bộ của gia đình. Quyền tài sản của người được giám hộ được pháp luật bảo vệ độc lập và không thể bị loại bỏ chỉ bằng sự đồng thuận của những thành viên khác.

Nếu người khuyết tật là người nhận đất thì có sang tên được không?

Tình trạng khuyết tật không phải là căn cứ chung để tước quyền có tài sản. Vì vậy, không thể nói người khuyết tật thì không được đứng tên Giấy chứng nhận.

Nếu cha mẹ tặng cho đất cho người con bị khuyết tật vận động nhưng người con có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, việc nhận tặng cho và đăng ký quyền được thực hiện theo quy định chung. Nếu người nhận thuộc trường hợp có người đại diện, người giám hộ thì phải xác định việc xác lập giao dịch và thủ tục đại diện theo đúng tình trạng pháp lý của họ.

Một điểm cần lưu ý là “được nhận đất” và “được người giám hộ đem đất của mình tặng cho người khác” là hai tình huống hoàn toàn khác nhau. Pháp luật bảo vệ quyền tài sản của người khuyết tật chứ không đặt họ vào vị trí bất lợi hơn chỉ vì tình trạng khuyết tật.

Nếu quyền sử dụng đất hình thành từ thừa kế, cũng phải xác định chính xác phần di sản mà người khuyết tật được hưởng. Gia đình không nên tự loại tên người này khỏi văn bản thỏa thuận phân chia di sản chỉ vì cho rằng sau này việc quản lý đất sẽ khó khăn. Quyền hưởng di sản và việc quản lý tài sản sau khi nhận di sản là hai vấn đề khác nhau.

Sang tên đất vẫn phải đáp ứng điều kiện chung của Luật Đất đai

Việc trong giao dịch có người khuyết tật không làm mất đi các điều kiện chung để chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác khi đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó về nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận thuộc trường hợp luật yêu cầu; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án, phán quyết có hiệu lực theo luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Do đó, dù vấn đề đại diện của người khuyết tật đã được giải quyết thì gia đình vẫn phải kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất. Không thể chỉ hoàn thiện giấy tờ giám hộ rồi mặc nhiên cho rằng chắc chắn sang tên được.

Ngoài ra, đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai hiện hành quy định yêu cầu công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác. Sau khi giao dịch được xác lập hợp pháp, các bên tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.

Trường hợp người khuyết tật không thể đến nơi công chứng thì phải làm thế nào?

Không nên nhầm lẫn giữa “không thể đi lại” với “không thể tự mình xác lập giao dịch”. Đây là hai vấn đề khác nhau.

Nếu người có quyền sử dụng đất bị liệt, tuổi cao, khuyết tật vận động hoặc đang trong tình trạng sức khỏe khiến việc di chuyển khó khăn nhưng vẫn hoàn toàn minh mẫn thì trọng tâm là lựa chọn phương thức công chứng phù hợp theo pháp luật về công chứng, chứ không phải lập giám hộ chỉ vì họ không thể đến trụ sở.

Tương tự, nếu người đó có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và đáp ứng điều kiện ủy quyền thì có thể nghiên cứu việc ủy quyền cho người khác thực hiện công việc trong phạm vi pháp luật cho phép. Nội dung ủy quyền phải rõ ràng, đúng hình thức và không được sử dụng việc ủy quyền để che giấu một giao dịch thực chất khác.

Trong mọi trường hợp, điều quan trọng nhất là phải chứng minh ý chí thực sự của người có quyền. Nếu một người đang trong tình trạng không thể nhận thức nhưng gia đình lại cố lập giấy ủy quyền và để họ điểm chỉ thì nguy cơ giao dịch bị tranh chấp sau này rất lớn.

Nếu người khuyết tật không ký được thì có thể điểm chỉ không?

Việc không ký được tên không đồng nghĩa với việc không thể tham gia giao dịch. Trong hoạt động công chứng, pháp luật có cơ chế xử lý đối với người không ký được và những trường hợp cần điểm chỉ hoặc có người làm chứng theo điều kiện luật định.

Tuy nhiên, điểm chỉ chỉ giải quyết vấn đề về cách thể hiện việc tham gia văn bản; nó không thay thế điều kiện về năng lực hành vi dân sự. Một người hoàn toàn minh mẫn nhưng không thể ký do khuyết tật ở tay là một tình huống. Một người không thể nhận thức nội dung hợp đồng nhưng gia đình cầm tay người đó để điểm chỉ lại là tình huống hoàn toàn khác.

Do đó, không thể cho rằng chỉ cần có dấu vân tay là giao dịch chắc chắn hợp pháp. Công chứng viên còn phải kiểm tra chủ thể, sự tự nguyện, mục đích, nội dung giao dịch và các điều kiện pháp luật có liên quan.

Những hồ sơ nào cần chuẩn bị trước khi thực hiện sang tên?

Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào nguồn gốc giao dịch. Chuyển nhượng sẽ khác tặng cho; tặng cho khác khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản. Tuy nhiên, gia đình nên chuẩn bị trước các giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ nhân thân của các bên, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân hoặc quan hệ gia đình nếu có liên quan, tài liệu về nguồn gốc quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến giao dịch dự kiến thực hiện.

Nếu có người khuyết tật tham gia giao dịch, cần đặc biệt kiểm tra tình trạng pháp lý của người này. Nếu họ vẫn có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì không nên tự ý xây dựng hồ sơ theo hướng giám hộ. Nếu đã có quyết định của Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự hoặc tuyên là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì phải chuẩn bị quyết định của Tòa án và tài liệu về người giám hộ, người giám sát việc giám hộ, phạm vi quyền đại diện tương ứng.

Đối với tài sản của người được giám hộ, phải xem xét thêm mục đích của giao dịch và các giới hạn tại Điều 59 Bộ luật Dân sự. Đây thường là điểm khó nhất và cũng là điểm mà gia đình dễ bỏ qua nhất.

Ba sai lầm dễ khiến hồ sơ sang tên bị vướng hoặc phát sinh tranh chấp

Sai lầm phổ biến nhất là đánh đồng “khuyết tật” với “mất năng lực hành vi dân sự”. Việc này có thể dẫn đến người khác ký thay khi không có quyền đại diện, trong khi chính người khuyết tật vẫn có đầy đủ quyền tự quyết định tài sản.

Sai lầm thứ hai là cho rằng cha mẹ, vợ chồng hoặc anh chị em đương nhiên được đại diện cho người khuyết tật. Quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân không phải lúc nào cũng tự động tạo ra quyền ký thay trong giao dịch đất đai. Phải xác định đúng căn cứ đại diện và phạm vi đại diện.

Sai lầm thứ ba là coi người giám hộ như chủ sở hữu tài sản. Người giám hộ có trách nhiệm bảo vệ tài sản của người được giám hộ và chỉ được thực hiện giao dịch trong giới hạn pháp luật. Đặc biệt, pháp luật cấm người giám hộ đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Vì vậy, phương án “để người giám hộ ký tặng đất cho anh chị em trong nhà” có thể không thực hiện được dù tất cả những người khác đều đồng ý.

Cách xử lý an toàn trước khi làm thủ tục sang tên đất

Trước tiên, gia đình nên kiểm tra ai thực sự có quyền đối với thửa đất. Phải đọc Giấy chứng nhận, xác định nguồn gốc tài sản, tài sản riêng hay tài sản chung, có phát sinh thừa kế hay không và người khuyết tật có phần quyền trong đó hay không.

Sau đó mới xác định tình trạng năng lực hành vi dân sự của người khuyết tật. Nếu họ minh mẫn thì về nguyên tắc họ tự thực hiện quyền của mình hoặc sử dụng cơ chế đại diện phù hợp khi có căn cứ. Nếu đã có quyết định của Tòa án về mất năng lực hành vi dân sự hoặc khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì phải thực hiện đúng phạm vi đại diện, giám hộ mà pháp luật và quyết định của Tòa án xác định.

Cuối cùng mới lựa chọn giao dịch: chuyển nhượng, tặng cho, khai nhận di sản hay thỏa thuận phân chia di sản. Không nên quyết định trước rằng “cứ làm hợp đồng tặng cho cho nhanh” bởi nếu tài sản có phần của người được giám hộ thì chính hình thức tặng cho có thể gặp giới hạn pháp lý rất rõ.

Luật sư cần kiểm tra gì khi gia đình có người khuyết tật muốn sang tên đất?

Đối với hồ sơ này, luật sư không nên chỉ kiểm tra thủ tục đất đai mà phải xử lý đồng thời vấn đề dân sự, đại diện và giám hộ. Trước tiên phải xác định tư cách của người khuyết tật đối với bất động sản; sau đó xác định tình trạng năng lực hành vi dân sự; tiếp đến là người có quyền đại diện và phạm vi đại diện; cuối cùng mới kiểm tra điều kiện của thửa đất và hình thức giao dịch.

Nếu người khuyết tật là người được giám hộ và có phần quyền sử dụng đất, cần kiểm tra rất kỹ giao dịch có thực sự vì lợi ích của họ hay không, có cần sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ hay không và có rơi vào trường hợp pháp luật cấm người giám hộ định đoạt theo cách dự kiến hay không.

Việc làm rõ các vấn đề này trước khi ký văn bản giúp tránh tình trạng gia đình đã nộp thuế, chuẩn bị hồ sơ, ký nhiều giấy tờ nhưng cuối cùng không đăng ký biến động được hoặc sau nhiều năm phát sinh tranh chấp yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu.

Người khuyết tật vẫn có quyền đối với đất đai, không được tùy tiện để người khác ký thay

Khi gia đình có người khuyết tật, thủ tục sang tên đất không mặc nhiên trở nên không thể thực hiện. Vấn đề quan trọng nhất là phải tách biệt tình trạng khuyết tật với năng lực hành vi dân sự.

Nếu người khuyết tật vẫn nhận thức, làm chủ hành vi thì về nguyên tắc họ vẫn tự mình thực hiện quyền đối với tài sản. Nếu họ đã được Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự hoặc xác định là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì việc tham gia giao dịch phải tuân thủ cơ chế đại diện, giám hộ và phạm vi mà pháp luật hoặc quyết định của Tòa án xác định. Đặc biệt, khi quyền sử dụng đất thuộc về người được giám hộ, người giám hộ không có quyền tùy ý định đoạt tài sản như tài sản của chính mình.

Vì vậy, trước khi sang tên, gia đình nên làm rõ bốn vấn đề: người khuyết tật có quyền đối với đất hay không; năng lực hành vi dân sự của họ hiện tại như thế nào; ai có quyền tham gia hoặc đại diện trong giao dịch; và giao dịch dự kiến có bảo đảm quyền, lợi ích của chính người khuyết tật hay không. Xác định đúng bốn vấn đề này ngay từ đầu sẽ giúp hồ sơ sang tên được thực hiện đúng pháp luật và hạn chế đáng kể nguy cơ tranh chấp về sau.