Xin hỏi: Năm 1985, tôi có sở hữu một thửa đất diện tích 2000 m². Ngày 1/1/1987, tôi có ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho anh A. Theo như tôi được biết, giai đoạn từ 1/7/1980 – 15/10/1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Hiện nay, tôi muốn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu và đòi lại quyền sử dụng đất thửa đất trên được không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Chuyển nhượng đất đai trước năm 1993 được thực hiện hay không sẽ phải căn cứ trên nhiều quy định và các giấy tờ chứng minh pháp lý của đất.

Tất cả các giao dịch về quyền sử dụng đất đều yêu cầu chủ thể tham gia phải tuân thủ đầy đủ về mặt nội dung và hình thức của hợp đồng, không những thế còn phải phù hợp với pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch.

Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực từ ngày 29/12/1987 , hết hiệu lực từ ngày 15/10/1993 quy định tại Điều 53 của Luật này xác định hành vi mua, bá đất đai là hành vi bị cấm. Bởi vì, đất đại là sở hữu toàn dân, nhà nước sẽ giao cho nhân dân quản lý, sử dụng và không được mua, bán, cũng không được coi là di sản.

Tuy nhiên, đến Luật đất đai năm 1993 trở đi đã cho phép các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật là hợp pháp.

Theo quy định tại khoản 2.2, Mục 2, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tối cao ngày 10/08/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì:

“2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2) Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.”

Như vậy, tùy từng trường hợp mà pháp luật công nhận hay không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ thời điểm ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Bạn cần đối chiếu trường hợp của bạn tại quy định trên để xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với anh A có được pháp luật công nhận hay không.