Hệ thống pháp luật Việt Nam trong những năm gần đây đã quy định tương đối đầy đủ về giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và giải quyết tranh chấp về đất đai nói riêng. Tuy nhiên, vẫn thấy rằng tranh chấp đất đai còn quá phức tạp mà khiến những người dân khó tiếp cận, khó thực hiện dẫn đến không thể tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình.

Thứ nhất, về hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai thì tranh chấp đất đai phải hòa giải tại UBND cấp xã, nếu hòa giải không thành mới được yêu cầu Tòa án giải quyết. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai cho thấy hòa giải cơ sở về đất đai mang lại hiệu quả chưa cao, đa phần kết quả hòa giải không thành, nhiều vụ việc có tính chất phức tạp nhưng việc hòa giải còn qua loa, đại khái.

Nhiều vụ việc tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải tại cấp xã còn kéo dài; một số vụ việc khi tiến hành hòa giải không thực hiện đúng quy định của pháp luật như không đúng, không đủ thành phần Hội đồng hòa giải, vắng mặt các bên tham gia hòa giải… Do đó, khi xem xét đơn khởi kiện, nhiều trường hợp Tòa án phải trả lại đơn để UBND cấp xã tiến hành hòa giải lại.

Thứ hai, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quy định tại Điều 203 Luật Đất đai.

Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai quy định:

“Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Theo đó, đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, nếu đương sự cố tình yêu cầu cả UBND và TAND giải quyết tranh chấp sẽ gây khó khăn trong quá trình giải quyết. Thực tế những tranh chấp này nếu lựa chọn Tòa án giải quyết sẽ mất nhiều thời gian hơn vì khi Tòa án giải quyết vẫn phải đề nghị UBND cung cấp hồ sơ, tài liệu chứng cứ liên quan đến nguồn gốc đất để giải quyết vụ án.

Xem thêm: Tranh chấp đất đai những vấn đề cần lưu ý

Thứ ba, về sự phối hợp giữa Tòa án và các cơ quan chuyên môn quản lý đất đai

Thực tiễn xét xử cho thấy, việc phối hợp giữa Tòa án với các cơ quan hành chính thường chưa thực sự hiệu quả. Nhiều vụ án dân sự, hành chính liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án bị kéo dài thời hạn giải quyết hoặc tạm đình chỉ giải quyết vụ án do phải chờ cơ quan chuyên môn cung cấp tài liệu, chứng cứ, cung cấp kết quả đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ do cung cấp chậm, không đầy đủ, không đúng yêu cầu hoặc không có văn bản trả lời cho Tòa án sau khi tiến hành đo đạc không có kết quả đo đạc ngay.

Có những vụ án Tòa án đã ban hành văn bản yêu cầu và văn bản đôn đốc nhiều lần nhưng cơ quan chuyên môn không cung cấp được hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục thửa đất, sổ mục kê, sổ địa chính, tờ bản đồ biến động qua các thời kỳ, hồ sơ đất đai của cơ quan nhà nước qua các thời kỳ có sự mâu thuẫn, không khớp về số liệu, vị trí, loại đất… gây khó khăn trong việc đánh giá chứng cứ của các cơ quan tiến hành tố tụng.

Những khó khăn khi giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án

Thứ nhất, khó khăn trong việc đo đạc hiện trạng đất tranh chấp và kiểm kê tài sản trên đất. Trong mối quan hệ về dân sự thì yếu tố về sự tự nguyện chấp hành rất quan trọng ảnh hưởng rất lớn tiến độ giải quyết vụ án.

Nhiều vụ án phát sinh tranh chấp, khi Tòa án cùng cơ quan chuyên môn, có sự tham gia của kiểm sát viên đến hiện trạng đất để thẩm định, nhưng khi đến vị trí đất tranh chấp thì giữa nguyên đơn và bị đơn vẫn không thống nhất được vị trí tranh chấp, cự cải, xô xát dẫn đến đoàn thẩm định phải làm công tác tư tưởng ổn định cho các đương sự mới có thể tiến hành đo đạc, thẩm định được.

Nhiều trường hợp bị đơn cố tình không có mặt, viện lý do để vắng mặt dù đã được Tòa án thông báo từ trước hoặc cố tình khóa cổng, làm rào chắn nhằm không cho cơ quan chức năng thực hiện nhiệm vụ.

Thứ hai, khó khăn trong việc ký giáp ranh tứ cận, dù được Đoàn thẩm định giải thích nhưng các hộ tứ cận của phần đất tranh chấp vẫn còn tâm lý ngại va chạm, ngại ký tên vì họ sợ phải “dính dáng” đến pháp luật, e ngại chữ ký của họ thì phải chịu trách nhiệm nên họ từ chối ký tên. Nhiều trường hợp phần đất giáp ranh nhưng thực tế họ không sinh sống tại địa phương nên việc ký giáp ranh để thực hiện các thủ tục tiếp theo nhiều lúc không dễ dàng.

Thứ ba, việc lưu trữ, quản lý cập nhật hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan chức năng còn chưa chặt chẽ nên khi Tòa án có yêu cầu trích lục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các đương sự thì có vụ việc không có hồ sơ để cung cấp.

Thứ tư, từ năm 2013 nước ta bắt đầu tiến hành đo đạc diện tích đất chính quy, trước đó nhiều trường hợp người dân chỉ thực hiện việc “úp bộ”, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thông qua diện tích trước đó đã kê khai, do đó diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có chênh lệch so với thực tế, dẫn đến việc tranh chấp cũng gặp khó khăn để tìm ra cơ sở, tài liệu để giải quyết vụ việc.

Xem thêm tại: Tại sao cần luật sư bào chữa

Những hạn chế, bất cập nêu trên không chỉ gây lúng túng cho Tòa án trong quá trình giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai, mà còn gây khó khăn cho dân bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bản thân, bởi vậy cần thiết phải:

Thứ nhất, bổ sung quy định đối với trường hợp UBND cấp xã nơi tổ chức buổi hòa giải nhưng một trong các bên hoặc hai bên đương sự vắng mặt không có lý do chính đáng thì UBND cấp xã vẫn tiến hành hòa giải vắng mặt, lập biên bản hòa giải mà không có chữ ký của bên vắng mặt; đồng thời, tống đạt văn bản đến bên vắng mặt trong buổi hòa giải.

Biên bản hòa giải là căn cứ đề các bên đương sự tiến hành các thủ tục tiếp theo như khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu đến UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.

Đối với trường hợp UBND cấp xã tổ chức hòa giải thành nhưng sau đó một trong các bên lại thay đổi ý kiến không chấp nhận kết quả hòa giải thành thì không cần tiếp tục các thủ tục hòa giải vì một bên tranh chấp đã không có thiện chí chấp hành sự thỏa thuận của các bên, nếu tiếp tục hòa giải chỉ làm kéo dài quá trình giải quyết vụ việc.

Trong trường hợp này, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND cấp có thẩm quyền để được giải quyết.

Thứ hai, đề xuất sửa đổi theo hướng không giao cho Tòa án giải quyết tranh chấp loại đất chưa có bất kỳ loại giấy tờ gì nhằm đảm bảo sự thống nhất giữa quy định của pháp luật Tố tụng dân sự và Luật đất đai.

Thứ ba, đề nghị xây dựng và ban hành quy định cụ thể trách nhiệm của UBND các cấp và cơ quan chuyên môn về đất đai ở địa phương trong việc cung cấp thông tin, tài liệu về quản lý đất đai đối với đất tranh chấp khi Tòa án có yêu cầu cung cấp.

Quy định chế tài xử lý thích hợp, có hiệu quả đối với những trường hợp các cá nhân, cơ quan, tổ chức đang nắm giữ tài liệu, chứng cứ của vụ án mà thiếu sự hợp tác hoặc không cung cấp tài liệu, chứng cứ của vụ án để đảm bảo cho việc giải quyết vụ án được nhanh chóng, kịp thời, chính xác và đúng pháp luật.

Hotline: 0972810901 | 0387003455
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: luatsuluatcongtam@gmail.com
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.