Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là vấn đề quan trọng khi xác định một cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất. Đặc biệt, trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, chuyển nhượng hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc xác định nguồn gốc và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất có ý nghĩa quyết định.
Theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất có thể được xác lập và chứng minh thông qua nhiều căn cứ khác nhau, tùy thuộc vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng và tình trạng pháp lý của thửa đất.
1. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là gì?
Hiểu một cách đơn giản, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những cơ sở pháp lý hoặc tài liệu chứng minh một cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.
Các căn cứ này có thể bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Việc nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Các tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Các căn cứ khác được pháp luật đất đai công nhận.
Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định loại đất có thể căn cứ vào Giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để xác lập quyền
Một trong những căn cứ có giá trị pháp lý quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Khi một người đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận, đây là cơ sở quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đối với thửa đất, đồng thời là căn cứ thực hiện nhiều quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế… theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào chưa có Giấy chứng nhận cũng đồng nghĩa với việc không có quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành vẫn quy định nhiều trường hợp có thể được cấp Giấy chứng nhận dựa trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc quá trình sử dụng đất ổn định.
3. Giấy tờ về quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quyền như thế nào?
Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Đáng chú ý, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993, nếu đáp ứng điều kiện luật định thì có thể được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nhóm giấy tờ này có thể bao gồm các giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ.
Do đó, khi xác định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, cần kiểm tra kỹ nguồn gốc của thửa đất, thời điểm lập giấy tờ và cơ quan đã cấp giấy tờ.
4. Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Một vấn đề thường gặp là người dân đã sử dụng đất trong thời gian dài nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 vẫn quy định cơ chế cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp này.
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đồng thời không thuộc các trường hợp bị loại trừ theo luật, có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo từng trường hợp cụ thể.
Chẳng hạn, trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Điều này cho thấy quá trình sử dụng đất thực tế cũng có thể trở thành một căn cứ quan trọng để xem xét công nhận quyền sử dụng đất, mặc dù người sử dụng không có giấy tờ theo Điều 137.
5. Căn cứ chứng minh việc sử dụng đất ổn định
Đối với đất không có giấy tờ, việc chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng và quá trình sử dụng đất ổn định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc xác nhận sử dụng đất ổn định có thể căn cứ vào các tài liệu như:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai;
- Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực;
- Quyết định thi hành án;
- Giấy tờ nộp tiền điện, nước có địa chỉ thuộc thửa đất cần xác định;
- Giấy tờ về việc giao đất không đúng thẩm quyền;
- Một số giấy tờ khác theo quy định pháp luật.
Nếu các tài liệu thể hiện thời điểm bắt đầu sử dụng đất không thống nhất, thời điểm sử dụng đất có thể được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất theo quy định.
6. Quyết định giao đất, cho thuê đất là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
Một căn cứ quan trọng khác là quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hợp pháp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền là cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Ngoài ra, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng là căn cứ quan trọng để xác định tình trạng pháp lý và mục đích sử dụng của thửa đất. Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận các quyết định này là căn cứ để xác định loại đất trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.
7. Nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế có phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất?
Có.
Quyền sử dụng đất có thể được chuyển từ người sử dụng đất này sang người khác thông qua các giao dịch hoặc căn cứ thừa kế theo quy định pháp luật.
Các trường hợp phổ biến gồm:
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Nhận tặng cho quyền sử dụng đất;
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
- Nhận quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch hợp pháp khác.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa căn cứ làm phát sinh việc chuyển quyền và việc đăng ký biến động đất đai.
Một giao dịch có thể là căn cứ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất, nhưng để quyền của người nhận được Nhà nước ghi nhận đầy đủ trên hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất vẫn cần thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định.
8. Đất được giao không đúng thẩm quyền có được xác lập quyền sử dụng đất không?
Đây là trường hợp đặc biệt cần được xem xét riêng.
Luật Đất đai 2024 có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền tại Điều 140.
Theo đó, tùy thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch và các điều kiện khác, người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Do đó, không nên kết luận rằng cứ “đất giao trái thẩm quyền” là đương nhiên không được cấp sổ đỏ. Cần kiểm tra thời điểm giao đất và toàn bộ hồ sơ, quá trình sử dụng đất để xác định trường hợp cụ thể.
9. Đất lấn, chiếm có được công nhận quyền sử dụng đất không?
Đối với đất có nguồn gốc do lấn, chiếm, pháp luật hiện hành cũng có cơ chế xử lý trong một số trường hợp nhất định.
Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định về việc xử lý trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích.
Theo đó, một số trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Vì vậy, khi xác định quyền sử dụng đất có nguồn gốc lấn, chiếm, cần xem xét cụ thể thời điểm lấn, chiếm, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và quy hoạch tại thời điểm giải quyết.
10. Những tài liệu nên kiểm tra để xác định quyền sử dụng đất
Để xác định một người có căn cứ pháp lý đối với thửa đất hay không, có thể kiểm tra các nhóm hồ sơ sau:
Nhóm 1: Hồ sơ về nguồn gốc đất
- Quyết định giao đất;
- Quyết định cho thuê đất;
- Quyết định công nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng;
- Giấy tờ tặng cho;
- Di chúc, văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản;
- Các giấy tờ khác chứng minh nguồn gốc đất.
Nhóm 2: Hồ sơ quản lý đất đai
- Sổ mục kê;
- Sổ địa chính;
- Hồ sơ đăng ký đất đai;
- Bản đồ địa chính;
- Hồ sơ kê khai, đăng ký qua các thời kỳ.
Nhóm 3: Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất
- Biên lai thuế;
- Hồ sơ xây dựng nhà ở;
- Giấy tờ điện, nước;
- Hồ sơ cư trú có liên quan đến địa chỉ thửa đất;
- Biên bản xác nhận của chính quyền địa phương;
- Các giấy tờ khác thể hiện thời điểm và quá trình sử dụng đất.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định khá cụ thể về các loại tài liệu có thể được sử dụng để xác nhận quá trình sử dụng đất ổn định.
11. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp
Trong tranh chấp đất đai, việc ai đang đứng tên trên Giấy chứng nhận là yếu tố quan trọng nhưng không phải lúc nào cũng là căn cứ duy nhất cần xem xét.
Tùy từng vụ việc, cơ quan có thẩm quyền có thể phải xem xét:
- Nguồn gốc thửa đất;
- Người được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất;
- Quá trình quản lý, sử dụng đất;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Quá trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;
- Ranh giới và diện tích thực tế;
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ;
- Các bản án, quyết định đã có hiệu lực;
- Tình trạng tranh chấp và các chứng cứ khác.
Đối với tranh chấp mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, pháp luật có cơ chế giải quyết riêng.
12. Có phải cứ sử dụng đất lâu năm là được công nhận quyền sử dụng đất?
Không phải.
Đây là một trong những quan niệm dễ gây nhầm lẫn.
Việc sử dụng đất trong thời gian dài chỉ là một trong những yếu tố được xem xét. Để được công nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận còn phải đáp ứng các điều kiện tương ứng với từng trường hợp theo Luật Đất đai 2024.
Cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét:
- Thời điểm bắt đầu sử dụng;
- Nguồn gốc đất;
- Việc sử dụng có ổn định hay không;
- Có tranh chấp hay không;
- Có vi phạm pháp luật đất đai hay không;
- Sự phù hợp với quy hoạch;
- Nghĩa vụ tài chính;
- Diện tích và mục đích sử dụng;
- Các điều kiện khác theo từng trường hợp.
Vì vậy, “đất sử dụng lâu năm” không đồng nghĩa với “đương nhiên có quyền sử dụng đất hợp pháp”.
13. Hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất càng đầy đủ càng có lợi
Trong thực tế, một thửa đất có thể trải qua nhiều lần chuyển giao và được sử dụng trong nhiều năm. Vì vậy, việc lưu giữ hồ sơ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn.
Người sử dụng đất nên lưu giữ các tài liệu như:
- Giấy chứng nhận và giấy tờ cũ về đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho;
- Giấy tờ thừa kế;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Biên lai nộp thuế;
- Hồ sơ kê khai, đăng ký đất đai;
- Hồ sơ địa chính liên quan;
- Các tài liệu chứng minh quá trình sử dụng ổn định;
- Bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền nếu có;
- Tài liệu thể hiện ranh giới, diện tích thửa đất.
Những tài liệu này có thể trở thành chứng cứ quan trọng khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc khi phát sinh tranh chấp.
14. Kết luận
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất không chỉ được xác định dựa trên Giấy chứng nhận mà có thể xuất phát từ nhiều nguồn khác nhau như giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và quá trình sử dụng đất ổn định.
Luật Đất đai 2024 đã quy định tương đối cụ thể về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất có giấy tờ, không có giấy tờ, đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc một số trường hợp có nguồn gốc lấn, chiếm.
Do đó, để xác định chính xác ai có quyền sử dụng đất hợp pháp, cần đánh giá đồng thời nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, hồ sơ pháp lý, quá trình quản lý sử dụng và các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành.
Lưu ý: Nội dung trên mang tính chất cung cấp thông tin pháp luật. Đối với một thửa đất cụ thể, cần đối chiếu hồ sơ thực tế và quy định áp dụng tại thời điểm phát sinh quyền để đưa ra kết luận chính xác.
