Ví dụ, một người thế chấp căn nhà để vay 2 tỷ đồng tại ngân hàng, sau đó muốn cho người khác thuê căn nhà trong 03 năm. Hoặc một doanh nghiệp thế chấp máy móc, nhà xưởng để vay vốn nhưng vẫn tiếp tục cho đối tác thuê một phần tài sản để kinh doanh. Khi đó, câu hỏi thường gặp là:

“Tài sản đang thế chấp có được cho thuê không?” Nhiều người cho rằng đã thế chấp thì tài sản thuộc “quyền kiểm soát của ngân hàng”, vì vậy chủ tài sản không còn quyền cho thuê. Ngược lại, cũng có người nghĩ rằng mình vẫn đứng tên chủ sở hữu thì muốn cho ai thuê cũng được, không cần thông báo cho ngân hàng.

Cả hai cách hiểu này đều chưa đầy đủ. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp vẫn có quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên thuê, bên mượn biết tài sản đang được dùng để thế chấp, đồng thời phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Tuy nhiên, việc “được phép cho thuê” không có nghĩa là người chủ có thể ký hợp đồng tùy ý mà bỏ qua hợp đồng thế chấp, quyền của ngân hàng và nguy cơ tài sản bị xử lý nếu khoản vay không được trả đúng hạn.

Vậy nhà đang thế chấp ngân hàng có được cho thuê không? Có cần ngân hàng đồng ý không? Người thuê có bị mất quyền thuê nếu ngân hàng phát mại tài sản không? Chủ nhà không thông báo việc đang thế chấp thì hợp đồng thuê có vô hiệu không? Nếu tài sản bị xử lý trong thời hạn thuê thì ai phải chịu trách nhiệm? Luật Công Tâm phân tích cụ thể dưới đây.

TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP VẪN CÓ THỂ ĐƯỢC CHO THUÊ

Trước hết cần hiểu đúng bản chất của thế chấp tài sản. Khi một người thế chấp nhà, đất, ô tô hoặc tài sản khác cho ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay, về nguyên tắc quyền sở hữu tài sản không tự động chuyển sang ngân hàng. Bên thế chấp vẫn là chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền đối với tài sản, nhưng tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đây là điểm khác biệt quan trọng với cách hiểu phổ biến rằng “thế chấp là giao tài sản cho ngân hàng”. Theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

Như vậy, câu trả lời về nguyên tắc là: CÓ. Tài sản đang thế chấp vẫn có thể được cho thuê.

Ví dụ, ông A có căn nhà trị giá 5 tỷ đồng và thế chấp cho ngân hàng để bảo đảm khoản vay 2 tỷ đồng. Trong thời gian khoản vay còn hiệu lực, ông A vẫn có thể ký hợp đồng cho bà B thuê căn nhà.

Tuy nhiên, khi ký hợp đồng thuê, ông A phải thông báo rõ cho bà B rằng căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng. Đồng thời, ông A cũng phải thông báo cho ngân hàng biết việc căn nhà được đưa vào cho thuê.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của cả ba bên:

Bên thế chấp vẫn được khai thác giá trị kinh tế của tài sản.

Ngân hàng được biết tình trạng thực tế của tài sản bảo đảm.

Người thuê biết trước rằng tài sản đang có một quyền bảo đảm của bên thứ ba và có thể bị xử lý nếu người vay vi phạm nghĩa vụ.

Đây là cơ chế cân bằng lợi ích khá rõ ràng trong pháp luật dân sự.

CHO THUÊ TÀI SẢN THẾ CHẤP CÓ CẦN NGÂN HÀNG ĐỒNG Ý KHÔNG?

Đây là điểm rất dễ nhầm lẫn. Điều 321 Bộ luật Dân sự quy định bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết, nhưng không quy định một cách tuyệt đối rằng mọi trường hợp cho thuê đều phải được ngân hàng đồng ý trước. Tuy nhiên, không nên từ đó kết luận rằng chủ tài sản có thể cho thuê bất chấp mọi nội dung trong hợp đồng thế chấp.

Trong thực tế, hợp đồng thế chấp giữa khách hàng và ngân hàng thường có các điều khoản cụ thể về việc quản lý, sử dụng, khai thác hoặc thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Có hợp đồng quy định bên thế chấp phải thông báokhi cho thuê. Có hợp đồng lại yêu cầu phải có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng trước khi ký hợp đồng thuê dài hạn hoặc trước khi làm thay đổi khả năng xử lý tài sản.

Vì vậy, khi có nhu cầu cho thuê, chủ tài sản nên kiểm tra đồng thời hai tầng quy định:

Thứ nhất, quy định chung của pháp luật.

Thứ hai, thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp đã ký với ngân hàng.

Nếu hợp đồng thế chấp quy định rõ rằng bên thế chấp không được cho thuê tài sản nếu chưa có sự đồng ý của ngân hàng, thì việc tự ý cho thuê có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đối với ngân hàng, dù về mặt nguyên tắc Bộ luật Dân sự vẫn ghi nhận quyền cho thuê tài sản thế chấp. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các hợp đồng thuê dài hạn, hợp đồng thuê trả tiền trước nhiều năm hoặc hợp đồng làm thay đổi hiện trạng tài sản.

Ví dụ, chủ nhà ký hợp đồng cho thuê 10 năm và nhận trước toàn bộ tiền thuê. Trong khi đó, khoản vay ngân hàng còn 08 năm và hợp đồng thế chấp yêu cầu mọi hợp đồng thuê trên 01 năm phải được ngân hàng chấp thuận.

Nếu chủ nhà bỏ qua điều kiện này, tranh chấp có thể phát sinh không chỉ với ngân hàng mà còn với cả người thuê. Do đó, trước khi cho thuê tài sản đang thế chấp, đừng chỉ hỏi: “Luật có cho thuê không?” Mà phải hỏi thêm: “Hợp đồng thế chấp của tôi cho phép đến đâu?”

CHỦ TÀI SẢN PHẢI THÔNG BÁO CHO NGƯỜI THUÊ BIẾT TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP

Đây là nghĩa vụ pháp lý rất quan trọng. Khi tài sản đang thế chấp được đem cho thuê, bên cho thuê phải thông báo cho người thuê biết tình trạng thế chấp. Lý do rất rõ ràng: người thuê có quyền biết rằng tài sản mình đang thuê có thể bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm nếu bên thế chấp không trả được nợ.

Ví dụ, người thuê bỏ ra 500 triệu đồng để sửa chữa một căn nhà, ký hợp đồng thuê 05 năm và trả trước tiền thuê 03 năm. Nếu chủ nhà che giấu việc căn nhà đang thế chấp và sau 06 tháng ngân hàng xử lý tài sản, quyền lợi của người thuê có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Do đó, trong hợp đồng thuê nên ghi rõ một nội dung như: Tài sản đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng nào, theo hợp đồng thế chấp nào, và các bên đã biết, chấp nhận tình trạng pháp lý đó. Việc ghi nhận bằng văn bản sẽ giúp hạn chế tranh chấp sau này. Nếu chủ tài sản cố tình che giấu việc tài sản đang thế chấp, khi tranh chấp xảy ra, người thuê có thể yêu cầu xem xét trách nhiệm dân sự của bên cho thuê nếu họ chứng minh được mình bị thiệt hại do việc không được cung cấp đầy đủ thông tin. Trong những giao dịch có giá trị lớn, người thuê cũng không nên hoàn toàn phụ thuộc vào lời nói của chủ nhà. Nếu là bất động sản, có thể yêu cầu xem giấy tờ pháp lý, thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc các tài liệu liên quan để đánh giá rủi ro trước khi trả số tiền lớn.

NẾU NGÂN HÀNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP THÌ HỢP ĐỒNG THUÊ CÓ BỊ CHẤM DỨT KHÔNG?

Đây là vấn đề quan trọng nhất đối với người thuê. Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định cụ thể về trường hợp tài sản thế chấp có liên quan đến việc cho thuê, cho mượn. Theo Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Đồng thời, việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo Điều 299 Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục sử dụng tài sản cho đến hết thời hạn theo hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Điều này có ý nghĩa rất lớn.

Ví dụ, ông A thế chấp căn nhà cho ngân hàng. Sau đó ông A ký hợp đồng cho bà B thuê nhà 03 năm và thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo.

Một năm sau, ông A không trả được nợ và ngân hàng tiến hành xử lý tài sản thế chấp. Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản không tự động làm hợp đồng thuê biến mất. Người thuê có thể tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn nếu không có thỏa thuận khác hoặc trường hợp pháp luật quy định khác. Tuy nhiên, đây là lý do cả ngân hàng và người mua tài sản bảo đảm rất quan tâm đến việc tài sản có đang cho thuê hay không. Một căn nhà đang có hợp đồng thuê dài hạn rõ ràng có thể ảnh hưởng đến việc tiếp quản, khai thác và định giá tài sản. Chính vì vậy, nghĩa vụ thông báo không phải thủ tục hình thức. Nó tác động trực tiếp đến quyền lợi của người thuê và khả năng xử lý tài sản của bên nhận thế chấp.

TRƯỜNG HỢP TÀI SẢN ĐÃ CHO THUÊ RỒI MỚI MANG ĐI THẾ CHẤP THÌ SAO?

Không chỉ có trường hợp thế chấp trước rồi mới cho thuê. Trong thực tế còn có tình huống ngược lại: Chủ nhà đã cho người khác thuê căn nhà trong 05 năm. Sau đó, khi hợp đồng thuê vẫn đang còn hiệu lực, chủ nhà dùng chính căn nhà đó để thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp này, Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết tài sản đang được cho thuê hoặc cho mượn.

Điều này giúp ngân hàng biết trước rằng tài sản bảo đảm đang bị ràng buộc bởi một hợp đồng thuê. Ngân hàng khi nhận thế chấp cần đánh giá không chỉ giá trị tài sản mà còn tình trạng khai thác thực tế, thời hạn thuê, số tiền thuê đã trả trước, quyền của người thuê và các thỏa thuận có thể ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản trong tương lai.

Ví dụ, một căn nhà trị giá 10 tỷ đồng nhưng đang được cho thuê 15 năm với giá thấp và người thuê đã trả tiền trước phần lớn thời hạn thuê sẽ có mức độ rủi ro khác so với một căn nhà đang để trống.

Vì vậy, chủ tài sản không nên che giấu hợp đồng thuê khi đi vay ngân hàng. Việc cung cấp thông tin thiếu trung thực có thể dẫn đến tranh chấp về nghĩa vụ của bên thế chấp, thậm chí ngân hàng có thể áp dụng các biện pháp theo hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp nếu xác định có hành vi vi phạm nghĩa vụ.

CHO THUÊ TÀI SẢN THẾ CHẤP MÀ KHÔNG THÔNG BÁO THÌ HỢP ĐỒNG THUÊ CÓ VÔ HIỆU KHÔNG?

Không nên kết luận máy móc rằng: “Không thông báo ngân hàng thì hợp đồng thuê đương nhiên vô hiệu.” Bộ luật Dân sự xác định việc bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê và bên nhận thế chấp là một nghĩa vụ khi thực hiện quyền cho thuê tài sản thế chấp. Tuy nhiên, để xác định một hợp đồng thuê có vô hiệu hay không còn phải đối chiếu với các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, nội dung hợp đồng thế chấp và các quy định pháp luật liên quan. Việc không thông báo có thể làm phát sinh trách nhiệm của bên thế chấp đối với ngân hàng hoặc đối với người thuê nếu gây thiệt hại.

Trong một số trường hợp, vi phạm thỏa thuận với ngân hàng có thể dẫn đến việc ngân hàng yêu cầu xử lý nghĩa vụ bảo đảm, chấm dứt hoặc thu hồi khoản vay trước hạn nếu hợp đồng có quy định phù hợp. Đối với người thuê, nếu chủ nhà cố tình che giấu tình trạng thế chấp khiến người thuê bỏ ra khoản tiền lớn và sau đó bị thiệt hại, đây có thể trở thành căn cứ để yêu cầu bên cho thuê bồi thường nếu đủ điều kiện. Vì vậy, thay vì chỉ hỏi “hợp đồng có vô hiệu không”, cần xem xét sâu hơn: Ai vi phạm nghĩa vụ? Vi phạm điều khoản nào? Vi phạm đó gây hậu quả gì? Người thuê có biết tình trạng thế chấp không? Hợp đồng thế chấp quy định thế nào về quyền cho thuê?

NGƯỜI THUÊ CÓ NÊN THUÊ NHÀ, ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG KHÔNG?

Tài sản đang thế chấp không đồng nghĩa là tài sản không được phép thuê. Thực tế có rất nhiều căn hộ, nhà xưởng, cửa hàng, văn phòng, máy móc đang thế chấp nhưng vẫn được cho thuê hợp pháp. Vấn đề quan trọng là người thuê phải biết và đánh giá rủi ro trước khi ký hợp đồng. Nếu chỉ thuê ngắn hạn vài tháng và trả tiền hàng tháng, mức độ rủi ro có thể thấp hơn đáng kể so với việc ký hợp đồng 10 năm, trả trước 80% tiền thuê và đầu tư thêm hàng tỷ đồng để cải tạo tài sản. Đối với hợp đồng thuê giá trị lớn, người thuê nên làm rõ ít nhất các vấn đề sau:

Tài sản đang thế chấp tại đâu. Hợp đồng thế chấp có hạn chế việc cho thuê hay không. Bên nhận thế chấp đã được thông báo hoặc chấp thuận theo thỏa thuận chưa. Nếu tài sản bị xử lý, hợp đồng thuê sẽ tiếp tục thế nào. Tiền thuê trả trước được giải quyết ra sao nếu phát sinh sự kiện buộc phải chấm dứt việc sử dụng. Chi phí đầu tư, cải tạo của người thuê sẽ được xử lý như thế nào. Đây chính là những nội dung cần được đưa vào hợp đồng thuê thay vì chỉ dùng một mẫu hợp đồng có sẵn trên mạng.

05 VIỆC CHỦ TÀI SẢN NÊN LÀM TRƯỚC KHI CHO THUÊ TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP

Trước hết, phải đọc kỹ hợp đồng thế chấp để xác định quyền cho thuê và điều kiện mà ngân hàng đặt ra.

Tiếp theo, thông báo bằng văn bản cho ngân hàng về dự kiến cho thuê nếu pháp luật hoặc hợp đồng yêu cầu. Nếu hợp đồng thế chấp yêu cầu sự chấp thuận, nên có văn bản đồng ý rõ ràng trước khi ký hợp đồng thuê.

Thứ ba, phải thông báo trung thực cho người thuê biết tài sản đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ.

Thứ tư, trong hợp đồng thuê nên quy định rõ phương án xử lý nếu tài sản bị ngân hàng xử lý, thay đổi chủ sở hữu hoặc phát sinh tranh chấp.

Cuối cùng, tránh nhận trước quá nhiều tiền thuê trong thời gian quá dài nếu nghĩa vụ vay có nguy cơ mất khả năng thanh toán. Việc nhận trước tiền nhưng sau đó không bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho người thuê có thể làm phát sinh trách nhiệm bồi thường và tranh chấp phức tạp.

LUẬT SƯ HỖ TRỢ GÌ KHI TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐƯỢC ĐƯA VÀO CHO THUÊ?

Những tranh chấp liên quan đến tài sản vừa thế chấp vừa cho thuê thường liên quan đồng thời đến hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, hợp đồng thuê và quyền của người thứ ba. Luật sư cần rà soát toàn bộ hồ sơ để xác định thứ tự giao dịch, phạm vi quyền của từng bên và các nghĩa vụ thông báo đã được thực hiện hay chưa.

Đối với chủ tài sản, luật sư có thể kiểm tra hợp đồng thế chấp, tư vấn việc xin ý kiến ngân hàng, xây dựng hợp đồng thuê có điều khoản bảo vệ quyền lợi và hạn chế nguy cơ vi phạm nghĩa vụ bảo đảm.

Đối với người thuê, luật sư có thể kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, đánh giá nguy cơ bị xử lý, rà soát hợp đồng thuê và xây dựng cơ chế bảo vệ tiền thuê trả trước hoặc chi phí đầu tư vào tài sản.

Đối với tranh chấp đã phát sinh, cần làm rõ thời điểm tài sản được thế chấp, thời điểm cho thuê, bên nào đã được thông báo và hợp đồng có điều khoản gì về việc xử lý tài sản.

Chỉ khi đặt đầy đủ các giao dịch cạnh nhau mới xác định được chính xác quyền của từng bên.

TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP VẪN CÓ THỂ CHO THUÊ – NHƯNG KHÔNG ĐƯỢC GIẤU NGÂN HÀNG VÀ NGƯỜI THUÊ

Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp, nhưng phải thông báo cho người thuê biết tài sản đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Đồng thời, Nghị định 21/2021/NĐ-CP còn bảo vệ nhất định quyền của người thuê khi tài sản thế chấp bị xử lý: về nguyên tắc, việc xử lý tài sản không tự động làm chấm dứt hợp đồng thuê và người thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, chủ tài sản không nên chỉ dựa vào quy định chung mà bỏ qua hợp đồng thế chấp đã ký với ngân hàng. Nếu hợp đồng yêu cầu phải có sự đồng ý trước khi cho thuê, việc tự ý ký hợp đồng có thể làm phát sinh vi phạm nghĩa vụ.

Vì vậy, trước khi cho thuê tài sản đang thế chấp, hãy kiểm tra ba vấn đề: HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUY ĐỊNH THẾ NÀO – NGÂN HÀNG ĐÃ ĐƯỢC THÔNG BÁO CHƯA – NGƯỜI THUÊ ĐÃ BIẾT TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP CHƯA. Một hợp đồng thuê được chuẩn bị cẩn thận ngay từ đầu có thể giúp cả chủ tài sản, ngân hàng và người thuê tránh được những tranh chấp rất lớn về sau.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

🏢 Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
📞 Hotline hỗ trợ 24/7: 0972 810 901 – 0969 545 660
🌐 Website Luật Công Tâm
📧 Email: [email protected]