Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng đường giao thông, khu đô thị, công trình công cộng hoặc những dự án phát triển kinh tế – xã hội, việc đo đạc, kiểm đếm diện tích đất và tài sản trên đất là một trong những bước quan trọng để xác định quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, không ít gia đình chỉ đến khi cơ quan chức năng tiến hành đo đạc phục vụ giải phóng mặt bằng mới phát hiện diện tích đất thực tế đang quản lý, sử dụng nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân có thể xuất phát từ sai số đo đạc qua các thời kỳ, biến động ranh giới hoặc việc một hộ gia đình liền kề đã xây tường, dựng hàng rào, mở rộng công trình sang phần đất của mình.
Điều đáng nói là nhiều trường hợp phần diện tích đang bị hàng xóm sử dụng lại nằm trong phạm vi dự án thu hồi đất. Khi lập phương án bồi thường, cơ quan thực hiện giải phóng mặt bằng chỉ ghi nhận diện tích mà gia đình đang trực tiếp quản lý, trong khi phần đất bị lấn chiếm lại được xác định thuộc hiện trạng sử dụng của hộ liền kề. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp về người có quyền được bồi thường, diện tích đất được tính bồi thường và quyền lợi đối với tài sản trên đất.
Có những gia đình đã được cấp Sổ đỏ từ hàng chục năm trước nhưng không thường xuyên kiểm tra mốc giới. Đến khi Nhà nước triển khai dự án, họ mới phát hiện hàng xóm đã xây tường bao hoặc công trình trên phần đất thuộc Giấy chứng nhận của mình. Khi yêu cầu trả lại đất, người hàng xóm cho rằng gia đình đã sử dụng ổn định từ lâu, không có tranh chấp và không đồng ý điều chỉnh ranh giới. Trong khi đó, việc giải phóng mặt bằng vẫn đang được triển khai, khiến người bị lấn chiếm lo ngại rằng nếu không giải quyết kịp thời thì quyền được bồi thường có thể bị ảnh hưởng.
Vậy đất bị thu hồi nhưng khi đo đạc phát hiện hàng xóm lấn chiếm thì người dân phải làm gì? Diện tích bị lấn chiếm có được tính bồi thường không? Cơ quan thu hồi đất có trách nhiệm xác định lại ranh giới hay người dân phải khởi kiện? Nếu phương án bồi thường đã được phê duyệt thì có còn cơ hội bảo vệ quyền lợi không? Đây là những vấn đề cần được xem xét đồng thời dưới góc độ pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và thủ tục giải quyết khiếu nại, tranh chấp. Bởi lẽ, việc xác định ai đang trực tiếp sử dụng đất không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc xác định đúng ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu không làm rõ nguồn gốc, ranh giới và tình trạng pháp lý của phần đất đang tranh chấp, quyền lợi của người dân có thể bị ảnh hưởng ngay trong quá trình thu hồi và bồi thường.
Khi đo đạc thu hồi đất phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn Sổ đỏ, có phải hàng xóm đã lấn chiếm?
Khi cơ quan chức năng tiến hành đo đạc phục vụ thu hồi đất và xác định diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người lập tức cho rằng phần diện tích bị thiếu đã bị hàng xóm lấn chiếm. Tuy nhiên, xét về mặt pháp lý, không phải mọi trường hợp chênh lệch diện tích đều xuất phát từ hành vi lấn đất. Để xác định có hành vi lấn chiếm hay không, cần đối chiếu hồ sơ địa chính, tài liệu đo đạc qua các thời kỳ, mốc giới sử dụng đất và quá trình quản lý thực tế của các hộ gia đình liền kề.
Trong thực tế, nhiều thửa đất được cấp Giấy chứng nhận từ thời điểm hệ thống bản đồ địa chính chưa được đo đạc bằng công nghệ hiện đại. Diện tích có thể được xác định trên cơ sở bản đồ cũ, đo đạc thủ công hoặc những tài liệu địa chính có độ chính xác hạn chế. Khi đo đạc lại để phục vụ dự án, kết quả có thể xuất hiện sự chênh lệch. Vì vậy, chỉ dựa vào việc diện tích thực tế nhỏ hơn Sổ đỏ chưa đủ để kết luận có người lấn chiếm.
Tuy nhiên, nếu kết quả đo đạc cho thấy một phần diện tích thuộc ranh giới thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận của gia đình nhưng hiện đang nằm bên trong tường rào, công trình hoặc phạm vi sử dụng của hộ liền kề thì cần làm rõ nguyên nhân của sự thay đổi. Trong trường hợp này, vấn đề không đơn thuần là chênh lệch số liệu diện tích mà có thể là tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình.
Ví dụ, gia đình ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005 đối với thửa đất có diện tích 500m². Khi Nhà nước triển khai dự án mở rộng đường giao thông, đơn vị đo đạc xác định gia đình ông A chỉ đang quản lý thực tế 450m². Phần diện tích khoảng 50m² còn lại nằm trong khuôn viên nhà ông B, là hộ sử dụng đất liền kề. Ông B đã xây tường bao trên phần đất này từ nhiều năm trước và cho rằng ranh giới hiện tại đã được hai gia đình sử dụng ổn định. Trong trường hợp này, để xác định có hành vi lấn chiếm hay không, cần xem xét ranh giới thửa đất theo hồ sơ địa chính, vị trí các mốc giới trước đây, quá trình xây dựng công trình và những tài liệu liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng đất của hai hộ.
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp, trong những điều kiện luật định. Tuy nhiên, không thể chỉ căn cứ vào việc một hộ gia đình đã xây tường hoặc sử dụng đất trong thời gian dài để mặc nhiên kết luận họ có quyền hợp pháp đối với phần đất đang tranh chấp. Cần đánh giá đầy đủ nguồn gốc, quá trình sử dụng, thỏa thuận về ranh giới và những chứng cứ liên quan.
Đặc biệt, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, hành vi lấn đất, chiếm đất là những hành vi vi phạm pháp luật đất đai được xác định trên cơ sở các dấu hiệu cụ thể. Việc một hộ gia đình tự ý mở rộng phạm vi sử dụng sang phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác có thể làm phát sinh trách nhiệm pháp lý. Tuy nhiên, muốn xác định hành vi vi phạm cần có căn cứ rõ ràng, không thể chỉ dựa vào nhận định chủ quan của một bên.
Trong quá trình đo đạc phục vụ thu hồi đất, người sử dụng đất cần đặc biệt chú ý đến sơ đồ thửa đất, diện tích được ghi nhận, vị trí mốc giới và hiện trạng sử dụng. Nếu phát hiện kết quả đo đạc không phù hợp với Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ địa chính, cần yêu cầu cơ quan, đơn vị thực hiện đo đạc giải thích, kiểm tra và ghi nhận ý kiến. Việc ký xác nhận vào tài liệu đo đạc khi chưa kiểm tra đầy đủ có thể khiến quá trình giải quyết tranh chấp sau này phức tạp hơn, dù chữ ký đó không đương nhiên làm mất quyền sử dụng đất hợp pháp. Như vậy, khi đo đạc thu hồi đất phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn Sổ đỏ, việc đầu tiên cần làm là xác định nguyên nhân chênh lệch và ranh giới pháp lý của thửa đất. Chỉ khi làm rõ phần diện tích bị thiếu thuộc quyền sử dụng của ai mới có cơ sở xác định hành vi lấn chiếm và quyền được bồi thường.
Phần đất bị hàng xóm lấn chiếm có được Nhà nước bồi thường khi thu hồi không?
Một trong những vấn đề quan trọng nhất khi phát hiện đất bị lấn chiếm trong quá trình giải phóng mặt bằng là xác định quyền được bồi thường đối với phần diện tích đang tranh chấp. Nhiều người cho rằng chỉ cần phần đất đó nằm trong Sổ đỏ của mình thì Nhà nước bắt buộc phải bồi thường toàn bộ diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Ngược lại, có người lo ngại rằng nếu hàng xóm đang trực tiếp sử dụng phần đất bị lấn chiếm thì khoản bồi thường sẽ được chi trả cho người hàng xóm. Trên thực tế, cả hai cách hiểu này đều chưa phản ánh đầy đủ các điều kiện pháp lý cần xem xét.
Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2024, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải căn cứ vào các điều kiện luật định. Đối với hộ gia đình, cá nhân, việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp là một trong những căn cứ quan trọng để xem xét điều kiện được bồi thường. Tuy nhiên, việc xác định diện tích và chủ thể được bồi thường phải dựa trên hồ sơ pháp lý, kết quả đo đạc, kiểm đếm và tình trạng quyền sử dụng đất thực tế.
Ví dụ, gia đình ông A có Giấy chứng nhận đối với thửa đất 600m². Khi thực hiện dự án, cơ quan chức năng xác định phạm vi thu hồi bao gồm 200m² thuộc thửa đất này. Tuy nhiên, trong diện tích dự kiến thu hồi có 30m² hiện đang nằm trong khuôn viên sử dụng của ông B. Nếu có căn cứ xác định 30m² đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông A và việc ông B sử dụng là hành vi lấn chiếm, thì không thể chỉ vì ông B đang trực tiếp quản lý mà mặc nhiên xác định ông B là người có quyền được bồi thường về đất.
Ngược lại, nếu phần diện tích 30m² đang có tranh chấp về ranh giới, hồ sơ địa chính không thống nhất hoặc Giấy chứng nhận của các bên có dấu hiệu chồng lấn, cơ quan có thẩm quyền cần làm rõ tình trạng pháp lý trước khi xác định chủ thể được hưởng bồi thường. Việc giải quyết phải dựa trên chứng cứ và trình tự luật định, không thể chỉ căn cứ vào yêu cầu của một bên.
Một vấn đề cần đặc biệt lưu ý là việc bồi thường về đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất là hai nội dung pháp lý khác nhau. Có trường hợp người hàng xóm xây dựng công trình trên phần đất đang tranh chấp. Khi Nhà nước thu hồi, ngoài việc xác định ai có quyền được bồi thường về đất, cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét điều kiện bồi thường đối với công trình, tài sản trên đất. Nếu tài sản được tạo lập trái pháp luật hoặc thuộc trường hợp không được bồi thường theo quy định thì việc xử lý phải căn cứ vào tính chất, thời điểm và điều kiện tạo lập tài sản.
Đặc biệt, không phải mọi phần diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đều đương nhiên được bồi thường nếu phần diện tích đó không nằm trong phạm vi thu hồi. Cần phân biệt giữa tổng diện tích thửa đất, diện tích bị lấn chiếm và diện tích thực tế nằm trong ranh giới dự án. Chỉ phần đất thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi mới được xem xét bồi thường theo quyết định thu hồi và các quy định có liên quan. Nếu phần đất bị lấn chiếm nằm ngoài phạm vi thu hồi thì tranh chấp về quyền sử dụng đất vẫn cần được giải quyết, nhưng không thể yêu cầu bồi thường giải phóng mặt bằng đối với diện tích Nhà nước không thu hồi.
Trong thực tế, một số trường hợp phương án bồi thường được lập theo hiện trạng quản lý, sử dụng mà chưa làm rõ đầy đủ tranh chấp ranh giới. Điều này có thể khiến người có Giấy chứng nhận cho rằng quyền lợi của mình bị bỏ sót. Khi phát hiện vấn đề, người dân cần yêu cầu cơ quan thực hiện bồi thường kiểm tra lại hồ sơ pháp lý, kết quả đo đạc và căn cứ xác định người được bồi thường. Như vậy, phần đất bị hàng xóm lấn chiếm vẫn có thể được xem xét bồi thường cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp nếu thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi và đáp ứng điều kiện luật định. Tuy nhiên, việc bồi thường không chỉ dựa vào diện tích ghi trên Sổ đỏ mà còn phải làm rõ ranh giới, nguồn gốc và tình trạng pháp lý của phần đất đang tranh chấp.
Khi phát hiện hàng xóm lấn chiếm đất trong quá trình thu hồi, người dân cần làm gì?
Khi phát hiện phần đất thuộc quyền sử dụng của mình đang bị hộ liền kề quản lý hoặc xây dựng công trình, người dân cần chủ động thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền lợi ngay từ giai đoạn đo đạc, kiểm đếm. Trong thực tế, nhiều gia đình vì cho rằng Nhà nước đang thu hồi đất nên mọi vấn đề về ranh giới sẽ được cơ quan giải phóng mặt bằng tự giải quyết. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất không kịp thời cung cấp thông tin, tài liệu hoặc phản ánh tranh chấp, phương án bồi thường có thể được xây dựng trên cơ sở hồ sơ và hiện trạng chưa được làm rõ đầy đủ.
Trước hết, cần kiểm tra và đối chiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, trích đo thửa đất và tài liệu đo đạc phục vụ dự án. Đây là những tài liệu quan trọng để xác định ranh giới, diện tích và vị trí phần đất đang tranh chấp. Nếu Giấy chứng nhận được cấp từ nhiều năm trước, người dân nên đề nghị cung cấp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, tài liệu xác định mốc giới và những bản đồ có liên quan để làm rõ quá trình biến động thửa đất.
Ví dụ, gia đình bà A được cấp Sổ đỏ năm 2003 với diện tích 400m². Đến năm 2026, khi đo đạc phục vụ dự án mở rộng đường, diện tích thực tế chỉ còn 370m². Bà A phát hiện khoảng 30m² đang nằm trong phần sân của hộ ông B. Trong trường hợp này, bà A cần thu thập Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính thời điểm cấp giấy, hồ sơ đo đạc hiện tại và những tài liệu thể hiện ranh giới sử dụng đất trước đây. Nếu có ảnh chụp, giấy tờ xây dựng hoặc người làm chứng biết về quá trình thay đổi ranh giới, những tài liệu này cũng có thể hỗ trợ việc xác minh.
Tiếp theo, người dân nên gửi văn bản đề nghị cơ quan thực hiện đo đạc, kiểm đếm và cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thu hồi đất kiểm tra lại ranh giới, diện tích và ghi nhận phần đất đang có tranh chấp. Nội dung văn bản cần xác định rõ thửa đất, diện tích theo Giấy chứng nhận, diện tích đo đạc thực tế, vị trí nghi bị lấn chiếm và yêu cầu kiểm tra. Việc phản ánh bằng văn bản giúp ghi nhận thời điểm phát sinh ý kiến, nội dung tranh chấp và yêu cầu của người sử dụng đất.
Đặc biệt, trong quá trình lập biên bản kiểm đếm hoặc xác nhận hiện trạng, người dân cần kiểm tra kỹ nội dung được ghi nhận. Nếu có phần diện tích chưa được xác định rõ chủ sử dụng hoặc đang có tranh chấp, cần đề nghị ghi nhận đầy đủ ý kiến trong biên bản. Không nên ký xác nhận nội dung không đúng thực tế hoặc thể hiện rằng các bên không có tranh chấp trong khi đang tồn tại bất đồng về ranh giới. Tuy nhiên, việc không đồng ý với một nội dung trong biên bản không đồng nghĩa với việc được cản trở hoạt động đo đạc, kiểm đếm hợp pháp.
Trong trường hợp hai hộ gia đình không thể tự thống nhất ranh giới, người dân có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định. Theo Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai trước khi được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục luật định phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, trừ những trường hợp không thuộc phạm vi bắt buộc hòa giải theo quy định. Việc hòa giải cần tập trung làm rõ nguồn gốc, ranh giới, quá trình sử dụng và những chứng cứ mà các bên cung cấp.
Nếu hòa giải không thành, hướng giải quyết tiếp theo phụ thuộc vào loại tranh chấp, giấy tờ về quyền sử dụng đất và thẩm quyền được pháp luật quy định. Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo quy định, Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự. Trong trường hợp hồ sơ có dấu hiệu cấp Giấy chứng nhận sai ranh giới hoặc chồng lấn diện tích, cần xem xét đồng thời tính hợp pháp của việc cấp giấy và những yêu cầu pháp lý liên quan.
Ngoài ra, người dân cần đặc biệt lưu ý đến thời điểm thực hiện các thủ tục. Nếu dự án đã bước vào giai đoạn phê duyệt phương án bồi thường hoặc chuẩn bị chi trả, việc chậm phản ánh có thể khiến quá trình bảo vệ quyền lợi phức tạp hơn. Vì vậy, khi phát hiện dấu hiệu lấn chiếm, cần chủ động thu thập chứng cứ và gửi yêu cầu kiểm tra ngay, không nên chờ đến khi nhận tiền bồi thường mới bắt đầu khiếu nại.
Như vậy, khi phát hiện hàng xóm lấn chiếm đất trong quá trình thu hồi, người dân cần đồng thời kiểm tra hồ sơ địa chính, yêu cầu ghi nhận tranh chấp và thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi cần thiết. Việc hành động kịp thời giúp hạn chế nguy cơ quyền lợi bồi thường được xác định trên cơ sở thông tin chưa chính xác.
Đất đang tranh chấp ranh giới có được tiếp tục thu hồi và phê duyệt phương án bồi thường không?
Một vấn đề thường gây lo lắng là khi phần đất nằm trong dự án đang có tranh chấp ranh giới, Nhà nước có được tiếp tục thực hiện thủ tục thu hồi đất hay không. Nhiều người cho rằng chỉ cần có đơn tranh chấp thì toàn bộ quá trình thu hồi phải dừng lại cho đến khi Tòa án giải quyết xong. Ngược lại, có người cho rằng vì đây là dự án của Nhà nước nên tranh chấp giữa các hộ gia đình không còn ý nghĩa và người dân bắt buộc phải chấp nhận phương án bồi thường được lập theo hiện trạng.
Trên thực tế, cần phân biệt giữa thẩm quyền thu hồi đất và việc xác định người có quyền được bồi thường. Quyết định thu hồi đất được ban hành trên cơ sở các điều kiện, căn cứ và trình tự theo Luật Đất đai. Trong khi đó, tranh chấp ranh giới là vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của các chủ thể cụ thể. Việc tồn tại tranh chấp không đương nhiên làm mất thẩm quyền thu hồi đất của cơ quan nhà nước, nhưng cũng không phải căn cứ để bỏ qua yêu cầu xác định đúng chủ thể có quyền lợi đối với phần diện tích đang tranh chấp.
Ví dụ, Nhà nước thực hiện dự án mở rộng tuyến đường và thu hồi một phần diện tích đất của các hộ dân. Trong phạm vi dự án có 40m² đang tranh chấp giữa gia đình ông A và ông B. Ông A có Giấy chứng nhận thể hiện phần đất thuộc thửa của mình, trong khi ông B đang trực tiếp quản lý và cho rằng ranh giới đã được xác lập từ lâu. Trong trường hợp này, việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và việc thực hiện dự án là hai vấn đề có liên quan nhưng không hoàn toàn đồng nhất. Cơ quan có thẩm quyền phải xem xét tình trạng tranh chấp khi xác định người được bồi thường, tránh việc chi trả không đúng đối tượng.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, việc thu hồi đất phải bảo đảm công khai, minh bạch và tuân thủ trình tự, thủ tục luật định. Người có đất thu hồi có quyền được biết thông tin liên quan, tham gia ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện các quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định. Vì vậy, khi phần diện tích đang có tranh chấp, người dân cần chủ động yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét những tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất trước khi xác định quyền lợi bồi thường.
Một vấn đề cần phân biệt là việc tranh chấp đang được giải quyết tại Tòa án không đồng nghĩa với việc mọi hoạt động thu hồi đất đều bắt buộc phải đình chỉ. Việc có tạm dừng một thủ tục cụ thể hay không phải căn cứ vào quy định pháp luật, tính chất tranh chấp và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, người dân không nên chỉ dựa vào việc đã nộp đơn khởi kiện để cho rằng dự án không thể tiếp tục triển khai.
Đặc biệt, nếu cơ quan thực hiện bồi thường chưa xác định được chính xác chủ thể có quyền đối với phần đất đang tranh chấp, việc xử lý khoản tiền bồi thường phải được xem xét theo quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Không thể mặc nhiên chi trả cho người đang trực tiếp sử dụng đất nếu chưa đủ căn cứ xác định người đó có quyền được bồi thường. Đồng thời, cũng không thể tự động xác định người có tên trên Giấy chứng nhận được nhận toàn bộ khoản bồi thường khi đang tồn tại những căn cứ pháp lý cần kiểm tra, xác minh.
Trong trường hợp phương án bồi thường chưa được phê duyệt, người dân cần gửi ý kiến bằng văn bản, đề nghị xác định rõ phần diện tích tranh chấp và căn cứ pháp lý để xác định người được bồi thường. Nếu phương án đã được phê duyệt nhưng có dấu hiệu xác định sai diện tích hoặc đối tượng, người dân có thể xem xét thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính theo quy định. Như vậy, đất đang có tranh chấp ranh giới không đồng nghĩa với việc Nhà nước bắt buộc phải dừng toàn bộ dự án thu hồi đất, nhưng quyền lợi bồi thường đối với phần diện tích tranh chấp phải được xác định trên cơ sở pháp luật và chứng cứ đầy đủ. Người dân cần chủ động bảo vệ quyền lợi ngay trong quá trình lập và phê duyệt phương án bồi thường.
Nếu phương án bồi thường đã được phê duyệt nhưng bỏ sót diện tích bị lấn chiếm, người dân phải làm gì?
Trong thực tế, có những trường hợp người dân chỉ phát hiện việc xác định thiếu diện tích hoặc sai đối tượng bồi thường sau khi phương án bồi thường đã được phê duyệt. Thậm chí, có trường hợp khoản tiền bồi thường đã được chi trả cho hộ liền kề hoặc cơ quan chức năng đã tiến hành bàn giao mặt bằng. Khi đó, người có quyền sử dụng đất hợp pháp thường lo ngại rằng việc dự án đã triển khai sẽ khiến họ không còn cơ hội yêu cầu xem xét lại quyền lợi.
Trước hết, cần khẳng định rằng việc phương án bồi thường đã được phê duyệt không đồng nghĩa với việc mọi sai sót đều không thể được xem xét. Nếu có căn cứ cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến việc thu hồi đất, xác định diện tích, đối tượng bồi thường không đúng quy định, người bị ảnh hưởng có quyền thực hiện các biện pháp pháp lý phù hợp để yêu cầu xem xét, bảo vệ quyền lợi.
Theo Điều 237 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy định pháp luật. Đây là cơ sở để người dân xem xét yêu cầu giải quyết khi cho rằng quyền lợi của mình bị ảnh hưởng bởi việc xác định sai diện tích hoặc đối tượng được bồi thường.
Ví dụ, gia đình ông A có Giấy chứng nhận đối với thửa đất 500m², nhưng khi lập phương án bồi thường, cơ quan chức năng chỉ tính 150m² bị thu hồi thay vì 180m² theo tài liệu mà gia đình ông A có được. Phần chênh lệch 30m² hiện đang do hộ ông B sử dụng và đã được ghi nhận trong hồ sơ kiểm đếm của hộ này. Nếu có căn cứ xác định phần diện tích đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông A, gia đình ông A có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh và xem xét lại việc xác định diện tích, đối tượng bồi thường.
Trong trường hợp này, người dân cần thu thập đầy đủ quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường đã được phê duyệt, biên bản kiểm đếm, bản đồ thu hồi đất, hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần xác định chính xác phần diện tích bị bỏ sót nằm ở vị trí nào, thuộc thửa đất nào và có căn cứ gì để chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.
Nếu phát hiện sai sót, người dân có thể gửi đơn đề nghị kiểm tra, rà soát hoặc thực hiện quyền khiếu nại theo quy định. Nội dung cần tập trung vào căn cứ xác định diện tích và người được bồi thường, tránh chỉ trình bày chung chung rằng gia đình bị thiệt thòi. Việc yêu cầu phải rõ ràng, chẳng hạn đề nghị xác định lại ranh giới thửa đất, xem xét phần diện tích chưa được tính bồi thường hoặc kiểm tra căn cứ chi trả bồi thường cho hộ liền kề.
Đặc biệt, cần phân biệt giữa tranh chấp quyền sử dụng đất với khiếu kiện quyết định hành chính về bồi thường. Nếu vấn đề cốt lõi là hai hộ gia đình tranh chấp ai có quyền sử dụng một phần đất, cần xem xét thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định. Nếu quyền sử dụng đất đã có căn cứ xác định nhưng cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định bồi thường sai đối tượng hoặc sai diện tích, hướng khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính có thể phù hợp hơn. Trong một số trường hợp, cả hai vấn đề có liên quan và cần được xử lý theo trình tự phù hợp để tránh yêu cầu không đúng quan hệ pháp luật.
Một vấn đề quan trọng khác là thời hiệu khiếu nại và thời hiệu khởi kiện. Theo pháp luật về khiếu nại, thời hiệu khiếu nại thông thường là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, trừ những trường hợp được pháp luật quy định. Đối với khởi kiện vụ án hành chính, thời hiệu thông thường là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. Tuy nhiên, việc xác định thời hiệu cụ thể cần căn cứ vào loại quyết định, thời điểm phát sinh quyền khởi kiện và những tình tiết liên quan.
Do đó, người dân không nên chờ đến khi toàn bộ dự án hoàn thành mới thực hiện quyền yêu cầu xem xét lại phương án bồi thường. Khi phát hiện dấu hiệu xác định sai diện tích hoặc đối tượng, cần nhanh chóng thu thập tài liệu, xác định đúng yêu cầu và thực hiện thủ tục phù hợp trong thời hạn luật định.
Như vậy, nếu phương án bồi thường đã được phê duyệt nhưng bỏ sót diện tích đất bị lấn chiếm, người dân vẫn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét theo trình tự pháp luật. Tuy nhiên, hiệu quả bảo vệ quyền lợi phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ về quyền sử dụng đất, tính hợp pháp của phương án bồi thường và việc lựa chọn đúng thủ tục giải quyết.
Phát hiện đất bị lấn chiếm khi Nhà nước thu hồi, cần bảo vệ quyền lợi ngay từ giai đoạn đo đạc
Đất bị thu hồi nhưng khi đo đạc phát hiện hàng xóm lấn chiếm là tình huống có thể dẫn đến tranh chấp phức tạp về ranh giới, diện tích và quyền được bồi thường. Trong trường hợp này, người dân không nên chỉ dựa vào diện tích ghi trên Sổ đỏ hoặc hiện trạng sử dụng đất để kết luận ai có quyền được nhận tiền bồi thường. Việc xác định phải dựa trên hồ sơ pháp lý, nguồn gốc đất, ranh giới thửa đất và những chứng cứ liên quan.
Nếu phần diện tích bị hàng xóm lấn chiếm thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình và nằm trong phạm vi Nhà nước thu hồi, người có quyền sử dụng đất có cơ sở yêu cầu xem xét quyền được bồi thường theo quy định. Tuy nhiên, khi có tranh chấp, cần làm rõ tình trạng pháp lý trước khi xác định đúng đối tượng hưởng bồi thường.
Đặc biệt, người dân cần chủ động kiểm tra kết quả đo đạc, đề nghị ghi nhận phần diện tích tranh chấp, thu thập hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp hoặc khiếu nại khi cần thiết. Việc phát hiện và phản ánh sai sót kịp thời có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi, hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài sau khi dự án đã triển khai.
Luật Công Tâm hỗ trợ tư vấn pháp luật đất đai, nghiên cứu hồ sơ thu hồi đất, đánh giá căn cứ bồi thường, xác định ranh giới và nguồn gốc sử dụng đất, tư vấn giải quyết tranh chấp lấn chiếm, soạn thảo đơn đề nghị kiểm tra đo đạc, đơn khiếu nại, đơn khởi kiện và tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp.
📞 Thông Tin Liên Hệ
VĂN PHÒNG LUẬT CÔNG TÂM
☎ Hotline: 0338541285 – 0969545660
🌐 Website: luatcongtam.com.vn
📧 Email: [email protected]
