1. Khái niệm.
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất trông cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trồng các cây lâu năm để sản xuất. Kinh doanh trong thời hạn nhất định.
Bên cạnh đó, căn cứ vào phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, gồm:
– Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa…
– Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…
– Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm…
– Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
2. Điều kiện để được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm.
Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về các nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, đất trồng cây lâu năm không thể sử dụng để xây nhà ở. Trường hợp muốn xây nhà trên đất trên loại đất này phải tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng. Nói cách khác, người dân chỉ được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm sau khi đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
3. Thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp các giấy tờ nêu trên đến phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
Thời hạn giải quyết là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
4. Đất trồng cây lâu năm bị thu hồi có được bồi thường không?
Thu hồi đất được hiểulà việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất khi có hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Thông thường khi bị thu hồi đất đai, người dân thường không có sự đồng thuận và bị hạn chế rất nhiều quyền và lợi ích hợp pháp.
Do đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2013 có quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”
Đối chiếu với quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì:
Trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất trông cây lâu năm, cá nhân hộ gia đình muốn được bồi thường về đất phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai thì mới được bồi thường.
Người được bồi thường sẽ được giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền có giá trị theo giá của đất bị thu hồi. Lưu ý, nếu đất ngoài hạn mức được giao thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường phần chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Trong đó, theo khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, việc xác định giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện và phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất trồng cây lâu năm còn được bồi thường các khoản khác như: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; bồi thường đối với cây trồng vật nuôi
Ngoài việc được nhận bồi thường thì người bị thu hồi đất còn có thể được các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 83 Luật Đất đai năm 2013.
