Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất, quản lý. Vậy thời hạn sử dụng đất tại nước ta được quy định như thế nào? thời hạn sử dụng đất qua các thời ký có sự biến đổi không? Bài viết dưới đây của Luật Công Tâm sẽ chia sẻ tới bạn những quy định pháp luật về thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất là gì?

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất nhất định để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất, khuyến khích đầu tư, bồi bổ, cải tạo đất; khắc phục sự tùy tiện trong thu hồi đất.

Đất sử dụng ổn định, lâu dài

Mặc dù trong quy định của Luật đất đai không quy định cụ thể về khái niệm “đất sử dụng ổn định lâu dài”, nhưng căn cứ về khái niệm “sử dụng đất ổn định” được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP có thể hiểu “đất sử dụng ổn định lâu dài” là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất. Điều 125 Luật Đất đai 2013 có quy định một số loại đất sử dụng ổn định lâu dài. Đối với những loại đất được quy định tại Điều 125, Nhà nước không giới hạn thời hạn sử dụng đất để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sản xuất, ổn định sinh sống cũng như phát triển kinh tế hay nói cách khác người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Đất sử dụng có thời hạn

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức.

Trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm: Thời hạn này được áp dụng đối với đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp dù loại đất được giao là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất, hay đất chưa xác định mục đích sử dụng. Nó được tính từ ngày có quyết định giao đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phần đất này để sản xuất nông nghiệp thì vẫn được tiếp tục sử dụng.

Thứ hai, thời hạn sử dụng đất xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng tối đa không được quá 50 năm: 

Thời hạn này được áp dụng cho trường hợp sau:

Một là, đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao đất của hộ gia đình, cá nhân mà Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định cụ thể về thời hạn sử dụng đất và được ghi rõ trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất..

Hai là, đối với đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài của Cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

Đối với hai nhóm đất trên khi hết thời hạn sử dụng đất này thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất nếu họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng

Ba là, đất nông nghiệp mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng.

Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định theo nội dung hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Khi đất thuê hết thời hạn sử dụng mà hộ gia đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì phải có văn bản đề nghị và Nhà nước có thể xem xét cho họ tiếp tục thuê phần đất này.

Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức

Thứ nhất, thời hạn không quá 50 năm: Thời hạn sử dụng đất tùy thuộc vào dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm được áp dụng đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm – nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hoặc để sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ – sản xuất phi nông nghiệp; thực hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Đối với tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.

Thứ hai, thời hạn không quá 70 năm: Thời hạn sử đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất nhưng tối đa không quá 70 năm được áp dụng trong trường hợp: Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, nhưng dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn; đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn; đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

Thứ ba, thời hạn không quá 99 năm: Quy định tại khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai được áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng các công trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Nếu hết thời hạn này mà vẫn có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì tùy theo từng trường hợp, Nhà nước có thể xem xét để cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức mà thời hạn sử dụng đất đối với phần đất của họ sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng được xác định khác nhau, được quy định cụ thể tại điều 127 Luật Đất đai 2013.

Đặc biệt một điểm mới đáng chú ý của Luật đất đai 2013 (Điều 127) so với Luật đất đai 2003 (Điều 68) là việc tách mục đích sử dụng là đất trồng cây hàng năm thành đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Các quy định về thời hạn chuyển mục đích sử dụng đất được giữ nguyên như Luật đất đai 2003, riêng đất trồng lúa không còn thuộc quy định của điểm c khoản 1 (của cả 2 điều luật). “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê” (Luật đất đai 2003). Luật đất đai 2013 tách đất trồng lúa ra khỏi nhóm trên, quy định: “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm” Có thể thấy, yêu cầu của việc bảo vệ đất trồng lúa đã được Luật đất đai 2013 đặc biệt chú trọng.

Thời hạn sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013, thì:

Khi loại đất mà người sử dụng đất nhận chuyển quyền là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng ổn định lâu dài. Còn đối với các loại đất khác, thì khi người sử dụng nhận chuyển quyền sử dụng đất, họ cũng chỉ được sử dụng trong thời hạn sử dụng đất còn lại của loại đất này trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.

Xem thêm:
– Đất tín ngưỡng là gì?
– Đất quốc phòng là gì?

Sự thay đổi của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 về thời hạn sử dụng đất

Về đất sử dụng ổn định lâu dài

Điều 125 Luật Đất đai 2013 có bổ sung thêm một loại đất thuộc đất sử dụng ổn định lâu dài so với Luật Đất đai 2003 là đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật Đất đai .

Việc Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm loại đất này vào đất sử dụng ổn định lâu dài là vô cùng hợp lý bởi theo khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai thì đối với tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, nếu không quy định loại đất này thuộc đất sử dụng ổn định lâu dài ngay từ trên thì sẽ dễ dẫn đến tình trạng lúng túng, mất thời gian, thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật.

Về đất sử dụng có thời hạn

 Một là, đối với thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

Tại Luật Đất đai 2003 có quy định thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 20 năm còn đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 quy định chung về thời hạn cho các loại đất này là không quá 50 năm.

Luật Đất đai năm 2013 đã kéo dài thời hạn giao đất trồng cây hàng năm lên 50 năm, bằng thời hạn giao đất trồng cây lâu năm và quy định gia hạn thời hạn giao đất để đảm bảo thời hạn đủ dài để nông dân yên tâm và khuyến khích họ đầu tư dài lâu và vốn lớn vào đất nông nghiệp. Đẩy mạnh việc đầu tư vào tăng độ mầu mỡ của đất, nâng cấp kết cấu hạ tầng nông nghiệp để tiến tới một nền nông nghiệp cạnh tranh cao và bền vững hơn. Ngoài ra, người sử dụng đất có nhiều hơn điều kiện để áp dụng kinh nghiệm canh tác cũng như quản lý đất và rừng tốt, có tác dụng bảo vệ tài nguyên đất và rừng hiệu quả hơn. Việc sử dụng đất nông nghiệp với thời hạn dài hơn sẽ làm giảm bớt áp lực cho người nông dân, tạo ra một động lực mới cho sản xuất nông nghiệp

Hai là, Luật Đất đai 2013 còn có những quy định mới về thời hạn đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua, đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, các công trình công cộng có mục đích kinh doanh và thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích:

Nhìn chung những thay đổi này đều là nhằm để kéo dài thời hạn sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức, giúp người sử dụng yên tâm gắn bó, đầu tư lâu dài với đất đai. Đồng thời, tiết kiệm đáng kể chi phí hành chính để đánh giá tình hình sử dụng đất và phân bổ lại đất khi hết thời hạn sử dụng.

Về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Khác với Luật Đất đai 2003: Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác hay đối với đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất này.

Bởi những loại đất này phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013. Chính vì vậy, nếu chỉ quy định thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất mà không có quyết định cho phép cụ thể thì sẽ gây lúng túng, khó để xác định những loại đất này đã được thông qua các cơ quan nhà nước có thầm quyền hay chưa.

Bên cạnh đó, việc tách đất trồng cây hàng năm thành đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm kháccũng cho thấy Luật đất đai 2013 đặc biệt chú trọng đến việc bảo vệ đất trồng lúa.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai

Thời gian sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên có liên quan đến quyền sử dụng đất. Do đó, để được tư vấn và hỗ trợ về thời hạn sử dụng đất nói riêng, các vướng mắc pháp lý khác nói chung, hãy liên hệ ngay tới Luật sư Công ty Luật Chí Công và Thiện Tâm để được các Luật sư của chúng tôi hỗ trợ kịp thời nhất.

Hotline: 0972810901 | 0387003455
Youtube: Luật Công Tâm
Website: Luật Công Tâm
Email: luatsuluatcongtam@gmail.com
Địa chỉ: Tầng 6, số 141 Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.